Die huurprijs wordt vastgelegd op het moment dat u en uw huurder het contract ondertekenen. In principe kunt u als verhuurder tijdens de looptijd van een huurcontract de huurprijs niet meer wijzigen, tenzij onder bepaalde voorwaarden. Maar u hebt wel het recht de huurprijs jaarlijks te indexeren. Bedoeling is dat de huurprijs gelijke tred houdt met de stijgende levensduurte.
Eén keer per jaar, op de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract, kan de huurprijs geïndexeerd worden.
Veronderstel dat het contract een aanvang nam op 1 oktober 2019, dan kan de verhuurder vanaf 1 oktober 2020 een geïndexeerde huurprijs vragen.
Verhuurt u in Brussel, dan moet het huurcontract wel expliciet vermelden dat de huurprijs geïndexeerd kan worden.
Als de huurder in de woning zijn hoofdverblijfplaats heeft en als de huurovereenkomst in Vlaanderen schriftelijk is aangegaan na 31 mei 1997 moet de mogelijkheid tot indexatie niet eens uitdrukkelijk in de overeenkomst zijn opgenomen. Verhuurt u in Brussel, dan moet het huurcontract wel expliciet vermelden dat de huur jaarlijks geïndexeerd kan worden.
Niet automatisch
De indexatie gebeurt echter niet automatisch. De verhuurder moet de verhoogde huurprijs elk jaar opnieuw schriftelijk melden aan de huurder, het liefst per aangetekende brief.
Voorts moet de verhuurder de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst goed in de gaten houden. Want de indexatie van de huurprijs kan ten hoogste 3 maanden terugwerken vanaf de vraag tot indexatie.
Als de huur bijvoorbeeld een aanvang nam op 1 oktober 2019, en als de eigenaar vanaf 1 oktober 2020 een geïndexeerde huurprijs wil, dan moet hij dat uiterlijk in januari 2021 aan de huurder melden. Vraagt de verhuurder de indexatie pas in februari 2021, dan kan hij de verhoging maar vragen vanaf de maand november 2020.
Hoe indexeren?
Bij de indexatie moet de verhuurder een wettelijk verplichte formule in acht nemen. Die formule luidt: basishuurprijs x nieuw indexcijfer : aanvangsindexcijfer.
- De basishuurprijs is de huur zoals die bij het sluiten van het contract tussen de partijen is afgesproken. Kosten en lasten die volgens de huurovereenkomst voor rekening van de huurder zijn, mogen niet worden meegeteld.
- Het nieuwe indexcijfer is de gezondheidsindex van de maand die aan de verjaardag van de inwerkingtreding (niet van de ondertekening) van de huurovereenkomst voorafgaat. In ons voorbeeld betreft het de gezondheidsindex van de maand september 2020.
- De aanvangsindex is de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan het in werking treden van de huurovereenkomst.
Met onze tool kunt u niet alleen de nieuwe huurprijs uitrekenen. U kunt ook meteen een ingevulde modelbrief printen om te bezorgen aan de huurder.
Niet verplicht
Het is mogelijk dat de verhuurder de indexatie niet toepast, bijvoorbeeld uit vergetelheid. Of omdat hij vreest dat de aanpassing van de huurprijs de goede relatie met zijn huurder in het gedrang zal brengen. Het staat de verhuurder vrij om de indexatie een of zelfs meerdere jaren over te slaan.
Daardoor verliest de verhuurder niet het recht om de huurprijs nadien wél te indexeren, tenzij hij uitdrukkelijk afstand zou hebben gedaan van dat recht in het huurcontract.
Een verhuurder kan de indexatie jarenlang overslaan en ze dan toch opnieuw vragen. Hij verliest het recht op indexatie niet, tenzij hij daar uitdrukkelijk afstand van doet.
Bij veel huurders, die dan geconfronteerd worden met een plotse en aanzienlijke huurprijsverhoging, leeft het misverstand dat de verhuurder slechts mag teruggaan tot het jaar voordien. Niet dus: zelfs als de verhuurder een of meerdere jaren geen indexaties doorvoert, moet hij zich baseren op de basisformule, wat tot aanzienlijke huurprijsverhogingen kan leiden.
Als de huurder de aangepaste huurprijs niet vrijwillig betaalt, moet de verhuurder binnen het jaar een procedure instellen. Die termijn van een jaar begint te lopen vanaf het versturen van de aangetekende brief. Laat de verhuurder die termijn voorbijgaan, dan verliest hij onherroepelijk het recht om de verhogingen te vragen.
