De huurder moet de gehuurde woning als een goede huisvader onderhouden. Als de verhuurder aanwijzingen heeft dat de huurder dat niet doet, kunt hij de huurder daarop aanspreken. Maar als eigenaar hebt u niet het recht om dat op eender welk tijdstip te controleren.
Huisvredebreuk
Zelfs als de verhuurder vreest dat de huurder de woning afbreekt, heeft hij niet het recht om de huurwoning zomaar te inspecteren. Er is zelfs sprake van huisvredebreuk als hij de woning betreedt terwijl de huurder afwezig is en die laatste de verhuurder geen toestemming heeft gegeven om de woning binnen te gaan. In dat geval riskeert de verhuurder een strafrechtelijke vervolging.
De eigenaar mag geen sleutel van het gehuurde pand houden.
‘De eigenaar mag zelfs geen sleutel van het gehuurde pand houden’, merkt Katelijne D’Hauwers van de Verenigde Eigenaars op. ‘Toch stellen we vast dat circa 80 procent van de verhuurders dat wel doet.’ Bij het Vlaams Huurdersplatform lopen geregeld klachten binnen van huurders die melden dat de eigenaar de woning inspecteert terwijl ze niet thuis zijn. ‘Dat kan absoluut niet. We adviseren de huurders dan om de eigenaar daarover een aangetekende brief te sturen en eventueel een klacht in te dienen bij de politie’, zegt Joy Verstichele van het Vlaams Huurdersplatform.
Bezoekrecht
Met het akkoord van de huurder mag de verhuurder controleren of die de huurwoning goed onderhoudt en of er herstellingswerken nodig zijn. Om discussies te vermijden kunt u in de huurovereenkomst laten vastleggen dat de verhuurder zich het recht voorbehoudt om de woning één keer per jaar te controleren. De verhuurder mag van dat bezoekrecht echter geen misbruik maken en het aantal bezoeken niet overdrijven.
Soms is de verhuurder verplicht ter plaatse te gaan om dringende herstellingen uit te voeren. Stelt hij dan vast dat de huurder opzettelijk zijn pand beschadigt, dan trekt hij het best meteen naar de vrederechter en vraagt hij een gerechtelijke expertise of een plaatsbezoek aan. Vaak immers zijn de vrederechters bereid zich persoonlijk van de situatie te komen vergewissen. Zo kan de verhuurder mogelijk de huurder uitzetten met behoud van het recht op een vergoeding voor de veroorzaakte schade.
Plaatsbeschrijving
Dat soort problemen toont aan hoe belangrijk het is van bij het begin een plaatsbeschrijving te laten opstellen, bij voorkeur door een expert. De plaatsbeschrijving geeft een gedetailleerde beschrijving van de staat van het onroerend goed bij aanvang van de huurovereenkomst. Indien de schade die werd aangericht door de huurder niet in die mate is dat rechterlijke tussenkomst noodzakelijk is, kunt u zich op het einde van de huurovereenkomst baseren op die plaatsbeschrijving om een vergoeding voor die schade te eisen.
Wat als de huurder geluids- of drugsoverlast veroorzaakt?
Misschien bent u te luidruchtig volgens uw buren. Of andere bewoners van het appartementsgebouw klagen erover dat er een wietgeur komt uit het appartement.
Het is raadzaam om in de huurovereenkomst altijd een clausule op te nemen die vermeldt dat de huurder het reglement van mede-eigendom heeft ontvangen, dat hij er kennis van heeft genomen en dat hij zich ertoe verbindt het na te leven.
Veroorzaakt de huurder toch overlast, dan kunt de verhuurder hem een brief sturen waarin hij hem/haar vraagt om de overlast te beëindigen. Laat weten dat u stappen onderneemt als hij/zij dat niet doet. Veel meer kan de verhuurder in eerste instantie niet doen.
Start met een huurcontract van 1 jaar. Zo kan de verhuurder bij problemen opzeggen tegen het einde van het jaar.
De kans is zeer klein dat een rechter de huurder zal uitzetten wanneer hij ondanks alles zijn buren blijft lastigvallen, maar intussen wel zijn huur stipt betaalt. Wilt de verhuurder kans maken op een ontbinding van de huurovereenkomst en een uithuiszetting, dan moet hij zoveel mogelijk bewijzen zien te verzamelen. Zo kan hij bijvoorbeeld telkens wanneer een buur zijn beklag bij hem komt doen dat uw buur die klacht schriftelijk aan hem bevestigt. Verneemt hij dat er klacht werd neergelegd bij de politie, dan kan hij een kopie of het nummer van het proces-verbaal vragen aan uw klagende buur. Al dat bewijsmateriaal zal het dossier dat hij aan de vrederechter wilt voorleggen meer gewicht geven.
En wanneer u toevallig meerdere huurders hebt in hetzelfde gebouw en een van hen vertrekt naar aanleiding van het kabaal van de andere, aarzel dan niet om hem een verklaring te laten opstellen met daarin de reden van zijn vertrek. Dat zal uw kans om de ontbinding van de huurovereenkomst te bekomen nog verhogen, aangezien u financiële schade lijdt.
Aangezien de verhuurder in zulke situaties (nachtlawaai en drugsgeur) niet veel kan doen als hij onvoldoende bewijzen heeft, raden verhuurdersverenigingen aan om bij een nieuwe huurder altijd te beginnen met een huurcontract van 1 jaar. Zo kan de verhuurder bij problemen nog altijd opzeggen tegen het einde van het jaar.
