Een van de voordelen van huren voor de huurder is, zo wordt vaak beweerd, dat hij zich niets hoeft aan te trekken van onderhouds- of herstellingswerken. Bij een lekkende kraan hoeft hij niet op zoek te gaan naar een loodgieter die beschikbaar is, maar volstaat het om de verhuurder te bellen. Die moet het probleem dan oplossen.
VLAANDEREN
In principe zijn in Vlaanderen alle herstellingen inderdaad ten laste van de verhuurder. Dat geldt zeker voor herstellingen die nodig zijn door ouderdom of overmacht. De huurder is verplicht de verhuurder op de hoogte te brengen van herstellingen die nodig zijn. Laat hij dat na, dan moet hij zelf voor de schade opdraaien. Dat geldt ook voor schade die ontstaat door een verkeerd gebruik of slecht onderhoud door de huurder.
De huurder is verplicht de verhuurder op de hoogte te brengen van herstellingen die nodig zijn. Doet hij dat niet, dan moet hij opdraaien voor de schade.
Voorts is de huurder verantwoordelijk voor kleine herstellingen. Voor contracten sinds 2019 lijst het Vlaams huurdecreet de kleine herstellingen ten laste van de huurder op. Het huurcontract kan daarvan afwijken in het voordeel van de huurder, maar niet in het nadeel van de huurder. De herstellingsplicht voor de huurder is beperkt tot plaatsen die bereikbaar zijn.
Technische installaties die specifiek onderhoud vragen, zoals domotica, zonneboilers, warmtepompen… moeten worden onderhouden volgens de instructies van de fabrikant.
De lijst met kleine herstellingen ten laste van de huurder is in twee categorieën opgedeeld: werken aan de buitenzijde van de woning, en werken aan de binnenzijde. Herstellingen die niet op de lijst staan, moeten worden toebedeeld aan de huurder of verhuurder volgens onderstaande algemene principes.
- Werken aan de buitenzijde van de woning
Aan de buitenzijde van het huis of appartement gaat het onder andere om het gras maaien, voorkomen dat de buitenkranen bevriezen, gebroken glas vervangen, nieuwe sleutels laten maken bij verlies, de batterij van de bel vervangen, voorkomen dat de dakgoot verstopt raakt door een ophoping van dode bladeren, de schoorsteen periodiek vegen, en de septische put ruimen.
- Werken aan de binnenzijde van de woning
Herstellingen in de woning zijn bijvoorbeeld een loskomende leuning vastzetten, defecte zekeringen in de zekeringkast vervangen, niet behoorlijk werkende stopcontacten vervangen, de batterij in rookmelders vervangen, voorkomen dat afvoerbuizen verstopt raken, en lekkende kranen herstellen tenzij ze aan vervanging toe zijn.
Kleurverschillen op de parketvloer of op de muren door kaders, meubels of tapijten vallen niet onder de verantwoordelijkheid van de huurder.
- Wat bij dringende herstellingen?
Omdat de huurder het recht heeft op het ongestoorde genot van de woning, heeft de verhuurder in principe de toestemming van de huurder nodig om herstellingen uit te voeren aan het verhuurde goed. Gaat het om dringende herstellingen die niet kunnen wachten tot het einde van het huurcontract, dan moet de huurder die toestaan, zelfs als ze tot ongemakken leiden en zelfs als daardoor tijdens de werken een deel van de woning onbruikbaar is.
Duren de herstellingen meer dan 30 dagen (40 dagen in Brussel), dan zal de huurprijs verminderd worden evenredig met de duur en de grootte van het ongemak. Als de herstellingen de normale bewoning onmogelijk maken, kan de huurder de overeenkomst laten ontbinden.
BRUSSEL
In Brussel gelden grosso modo dezelfde principes.
De huurder moet de woning onderhouden als een goede huisvader en moet de verhuurder inlichten over eventuele herstellingen die moeten worden uitgevoerd. Doet hij dat niet, dan is hij aansprakelijk voor de schade die daaruit voortvloeit.
Grote herstellingen, herstellingen van normale slijtage en ingrepen die nodig zijn om het gebouw in goede staat te onderhouden, zijn een zaak van de verhuurder.
Een niet limitatieve lijst van wie verantwoordelijk is voor welke herstellingen vindt u hier (bijlage 1). Is er een lift in het gebouw, dan zijn alle herstellingen en vervangingen ten laste van de verhuurder, met uitzondering van een aantal (zie bijlage 2) die ten laste zijn van de huurder.
