Wie een woning huurt of verhuurt, moet bij het begin van de huur een plaatsbeschrijving van de woning (laten) opmaken. In Vlaanderen geldt die verplichting alleen voor huurwoningen die als hoofdverblijfplaats dienen voor de huurder (dus niet voor een tweede verblijf). In Brussel en Wallonië is de verplichting anders geformuleerd: voor alle woningen die worden verhuurd, behalve bij vakantieverhuring. Daardoor vallen vakantiehuizen in heel België erbuiten.
Onbewoond en omstandig
De plaatsbeschrijving moet worden opgesteld terwijl de woning nog onbewoond is of tijdens de eerste maand van de verhuring. De plaatsbeschrijving moet bij het huurcontract worden gevoegd en moet mee worden geregistreerd. Zowel de huurder als de verhuurder moet dit document ondertekenen.
Die plaatsbeschrijving moet ‘omstandig’ zijn, wat betekent dat ze in detail de staat van het verhuurde pand beschrijft en de eventuele schade oplijst. Bijvoorbeeld dat de tegelvloer in de hal krassen bevat en dat de klink van de badkamerdeur loshangt. Of dat ‘de verf en het behangpapier geen sporen van rook of nicotine bevatten en dat de woning zonder sigarettengeur werd opgeleverd’, als de huurder rookt.
Een clausule als ‘het goed is in goede staat en goed onderhouden en beide partijen erkennen dit’ is geen plaatsbeschrijving.
Een omschrijving als ‘vloer in goede staat’ daarentegen laat te veel ruimte voor discussie als de huurder enkele jaren later wil vertrekken. U doet er ook goed aan om foto’s toe te voegen.
De huurder heeft belang bij een plaatsbeschrijving: op basis daarvan kan hij aantonen dat bepaalde schade er al was bij de aanvang van de huur en dat hij daarvoor dus niet aansprakelijk is. Maar het is toch vooral de verhuurder die gebaat is bij een degelijke plaatsbeschrijving.
Zonder plaatsbeschrijving wordt ervan uitgegaan dat de huurder het goed heeft ontvangen in de staat waarin hij het verlaat.
Zonder plaatsbeschrijving wordt er namelijk van uitgegaan dat de huurder het goed ontvangen heeft in de staat waarin hij het verlaat. De verhuurder zal de huurder daardoor niet kunnen aanspreken op eventuele schade die de huurder veroorzaakt heeft. Tenzij hij toch kan bewijzen dat de schade door de huurder is veroorzaakt. Maar dat zal geen sinecure zijn. Met een plaatsbeschrijving kan dat wel: de verhuurder kan dan bijvoorbeeld een deel van de huurwaarborg inhouden om de schade te vergoeden, met uitzondering van schade door gewoon gebruik of normale slijtage.
Hoeveel kost het?
Huurder en verhuurder kunnen de plaatsbeschrijving bij het begin van de huur gewoon samen opstellen. Dan kost het niets. Dat argument kan belangrijk zijn voor (ver)huurders die de kosten willen beperken.
Stelt een expert, bijvoorbeeld een landmeter of een architect, de plaatsbeschrijving op, dan moeten de verhuurder en de huurder de kosten elk voor de helft dragen. Of elk betaalt zijn eigen expert als ze beiden een andere onder de arm nemen. De kostprijs hangt af van de grootte van de verhuurde woning. Reken op enkele honderden euro’s.
Als er bij het begin van de huurovereenkomst een plaatsbeschrijving is opgesteld en als de woning tijdens de huur belangrijke veranderingen ondergaat, kan elke partij eisen dat een bijlage bij de plaatsbeschrijving wordt gevoegd. Die bijlage moet net als de plaatsbeschrijving worden geregistreerd.
Voor contracten die in Vlaanderen zijn afgesloten sinds 2019 kan de huurder of de verhuurder ook een plaatsbeschrijving eisen bij het einde van het huurcontract, uiterlijk wanneer de verhuurder de sleutels terugkrijgt van de woning. Of telkens wanneer de huurder of de verhuurder daarom vraagt. Met andere woorden, telkens als een van de partijen duidelijkheid wil scheppen in de toestand van de woning.
De plaatsbeschrijving moet altijd voldoen aan de volgende voorwaarden:
- Ze moet tegensprekelijk worden opgesteld, dat betekent in aanwezigheid van de huurder en de verhuurder of hun vertegenwoordigers.
- Ze moet gedateerd en ondertekend zijn door de huurder en de verhuurder persoonlijk of hun vertegenwoordigers. Een plaatsbeschrijving opgesteld door een van de partijen of door een deskundige aangeduid door een van de partijen kan altijd worden betwist door de tegenpartij.
- Ze moet voldoende gedetailleerd zijn, en moet dus alles zo nauwkeurig mogelijk vermelden. Een clausule als ‘het goed is in goede staat en goed onderhouden en beide partijen erkennen dit’ is geen plaatsbeschrijving.
