Woning energiezuinig maken leidt niet tot hoger kadastraal inkomen

Het VEA wijt dat onder meer aan de vrees die bij huiseigenaars bestaat dat een renovatie van de woning gepaard gaat met een verhoging van het kadastraal inkomen (ki). Door een premie aan te vragen, vrezen Belgen dat ze uiteindelijk meer belastingen op hun woning zullen moeten betalen.

Die vrees is echter ongegrond. Energiebesparende investeringen beïnvloeden het ki niet. Dat is zo omdat het ki berekend wordt op basis van de huurwaarde van 1975. Op dat moment was de isolatie van een onroerend goed nog geen voldoende belangrijk criterium om de huurwaarde te beïnvloeden.

Twee factoren beïnvloeden het kadastraal inkomen wel. Ten eerste de materiële kenmerken van het gebouw. Het gaat dan onder meer over het type woning, het aantal kamers, de aanwezigheid van een garage en kelder en de kwaliteit van de afwerking. Ten tweede speelt ook de ligging een rol. Is de woning goed bereikbaar, ligt ze langs een drukke weg? Die twee factoren maken dat huizen in dezelfde straat toch een verschillend kadastraal inkomen kunnen hebben. Of dat woningen van verschillende grootte toch hetzelfde ki kunnen hebben.

Gerichte controles

Omdat energiebesparende ingrepen niet meespelen, kunt u dus gerust isoleren, dubbele beglazing plaatsen, zonnepanelen installeren of een verwarmingsketel vervangen zonder dat uw kadastraal inkomen stijgt. Al is het opletten geblazen. ‘Vaak gaan dergelijke werken gepaard met een vergroting van de nuttige oppervlakte van de woning. In dat geval zal het kadastraal inkomen wel worden aangepast. U moet dan binnen 30 dagen aangifte doen van het einde van de werken, de ingebruikname of de verhuring’, zegt Francis Adyns van de federale overheidsdienst Financiën.

Doet u dat niet, dan riskeert u vroeg of laat op een controle te stuiten. ‘De fiscale administratie heeft daarvoor een controleprocedure opgesteld. Ze ontvangt van verschillende bronnen informatie over de gebouwen. Het gaat dan onder meer over stedenbouwkundige vergunningen, verkoopaktes van woningen en gemeentelijke informatie. Voorts vinden ook regelmatig gerichte controles plaats op een bepaald type van woningen’, zegt Adyns.

Als uit een controle blijkt dat die informatie strijdig is met de informatie waarover de administratie beschikt, dan neemt ze contact op met de eigenaar. ‘In dat geval wordt de belastingplichtige herinnerd aan zijn aangifteplicht, mogelijk met een verwijzing naar de administratieve boetes. Verder wordt het ki aangepast, en wordt de onroerende voorheffing berekend op het aangepaste bedrag, eventueel met terugwerkende kracht’, voegt Adyns toe.

Twee jaar geleden werden de controles bij verkoop van een woning opgevoerd. Als een woning met een laag ki voor een relatief hoog bedrag wordt verkocht, gaan bij het kadaster knipperlichten branden. Oordeelt het kadaster dat de verkoopprijs te hoog ligt in verhouding tot het ki, dan controleert het of alle verbouwingen de voorbije jaren correct werden doorgegeven. De verkoper krijgt dan een formulier waarop hij de huidige staat van het pand moet aangeven.

Streekgebonden

Het ki wordt aangepast als het bedrag met minstens 15 procent of minstens 50 euro wijzigt. Bij een herziening wordt ook altijd rekening gehouden met de streek waarin u woont. Is die er sinds de jongste berekening op vooruitgegaan, dan heeft dat eveneens een invloed op uw kadastraal inkomen. Let op, omgekeerd geldt dezelfde redenering. Breekt u een deel van de woning af dat u niet meer heropbouwt, dan kunt u een herschatting aanvragen. Die kan worden goedgekeurd als de huurwaarde van het afgebroken gedeelte hoog genoeg is om het ki met minstens 15 procent of 50 euro te doen zakken.

Wordt het kadastraal inkomen aangepast, dan stuurt het kadaster een brief om u het nieuwe ki mee te delen, in het vakjargon een notificatiebulletin. Als u van mening bent dat het nieuwe ki te hoog is, dan kunt u bezwaar aantekenen. Dat doet u door binnen de twee maanden na de ontvangst van het notificatiebulletin een aangetekende brief naar het kadaster te sturen. U kunt zelf een nieuw ki voorstellen.

Als daaruit geen akkoord komt, zal de onderzoekende ambtenaar voorstellen een beroep te doen op de fiscale bemiddelingsdienst. Als ook die tussenkomst niet tot een akkoord leidt, dan worden een of drie scheidsrechters aangesteld die een bindende uitspraak zullen doen.

Belasting

Het ki vormt de basis voor de belastingberekening op woningen. Voor de gezinswoning wordt de belasting afgerekend via de onroerende voorheffing die jaarlijks in de bus valt. Hebt u een tweede woonst, dan wordt die niet alleen via de onroerende voorheffing belast, maar ook in de belastingaangifte op fictieve huurinkomsten.

Dat een verhoging van het ki een belangrijke impact kan hebben op uw jaarlijkse belasting bewijst het volgende voorbeeld. Een koppel heeft een woning in Gent met een niet-geïndexeerd ki van 1.000 euro. Dat leidt tot een jaarlijkse onroerende voorheffing van 840,63 euro. Stel nu dat het ki met 30 procent wordt verhoogd, tot 1.300 euro. In dat geval loopt de onroerende voorheffing op tot 1.092,93 euro, wat dus neerkomt op een jaarlijkse meerkost van ongeveer 250 euro.

Betreft het een tweede woonst die verhuurd wordt aan een particulier, dan wordt het koppel ook nog belast via de belastingaangifte. Om de belastbare basis te bepalen wordt het geïndexeerd ki vermeerderd met 40 procent. Daarop wordt u belast via het progressieve tarief dat kan oplopen tot 50 procent.

In het voorbeeld zou de eigenaar van de woning bij een niet-geïndexeerd ki van 1.000 euro belast worden op een bedrag van 2.552 euro. Tegen een tarief van 50 procent betekent dat 1.276 euro belasting. Wordt het niet-geïndexeerd ki verhoogd tot 1.300 euro, dan loopt de belasting op tot 1.659 euro, bijna 400 euro meer. De impact van een verhoging van het kadastraal inkomen is dus niet te onderschatten.