(netto) - Als u een appartement of woning wilt verhuren, kunt u uiteraard zelf op zoek gaan naar een huurder. Maar u kunt ook een vastgoedkantoor inschakelen. Voor de bemiddeling zal de vastgoedmakelaar een commissieloon aanrekenen. Doorgaans varieert dat van een halve tot een volle maand huur, verhoogd met 21 procent btw.
Verhuurder betaalt!
Wie moet dat commissieloon betalen? “Sinds de wet van 17 augustus 2009 zijn die kosten ten laste van de verhuurder als hij een vastgoedkantoor inschakelt voor de verhuur van een hoofdverblijfplaats”, zegt Geert Inslegers van het Vlaams Overleg Bewonersbelangen. Noch de verhuurder, noch het vastgoedkantoor mag de commissielonen en bemiddelingskosten aanrekenen aan de huurder. Voor bemiddelingen die het vastgoedkantoor in opdracht van de verhuurder verricht vanaf 17 augustus 2009 of later is de bepaling waarin de huurder de kosten voor de huurbemiddeling op zich neemt, niet geldig. Dat geldt zelfs indien het contract dateert vóór 17 augustus 2009. Heeft de huurder toch die kosten betaald, dan kan hij die terugvorderen.
'Dossierkosten' voor de huurder
In de praktijk blijkt het toch nogal eens mis te lopen. De regeling wordt omzeild waardoor de kosten toch aan de huurder worden doorgerekend. Daarbij wordt creatief omgesprongen met de manier waarop die kosten bestempeld worden. Vaak heeft men het over dossier- of administratieve kosten. In andere gevallen laat men de potentiële huurder een huurbelofte tekenen, waarbij de huurder zich eenzijdig verbindt. Als de huurder niet huurt, moet hij die kosten zo goed als zeker betalen. Als hij uiteindelijk het huurcontract ondertekent en wel huurt, zal hij ook dan soms kosten moeten betalen.
LEES OOK: Hoeveel kost een makelaar bij verkoop?
Een andere praktijk is de huurder nog snel een opdracht te laten tekenen voor het vastgoedkantoor, bijvoorbeeld de dag zelf dat het huurcontract wordt getekend”, zegt Geert Inslegers. “Toch mogen ook dergelijke kosten niet aangerekend worden aan de huurder.”
De rechtspraak en rechtsleer bevestigen dat het begrip ‘bemiddelingskosten’ heel ruim geïnterpreteerd moet worden. Het zijn alle rechtstreekse en onrechtstreekse kosten die voortvloeien uit de bemiddelingsopdracht. Onrechtstreekse kosten zijn bijvoorbeeld de kosten voor het opmaken van een huurcontract en de overdracht van nutsvoorzieningen. Ook die mogen niet aan de huurder doorgerekend worden.
Bemiddelen...
Op deze regel zijn slechts 2 uitzonderingen. Een eerste is als de huurder zelf de opdracht geeft aan het vastgoedkantoor om te bemiddelen. Dan moet de huurder wel de bemiddelingskosten betalen. Denk maar aan het scenario dat de huurder de huurovereenkomst vroegtijdig wil stopzetten en dan op zoek moet gaan naar een nieuwe huurder. Een tweede is wanneer verhuurder en huurder samen een expert aanduiden die voor gemeenschappelijke rekening een plaatsbeschrijving opstelt.
De toepassing van de wetgeving blijft beperkt tot de verhuur van een hoofdverblijfplaats aan de (kandidaat)huurder. Bij de verhuur van vakantiewoningen, tweede verblijven of een handelshuur mogen de bemiddelingskosten van het vastgoedkantoor wel doorgerekend worden aan de huurder.
LEES OOK: De 10 geboden van de vastgoedmakelaar
€ 30 tot 300 voor plaatsbeschrijving
“In de praktijk faalt de geldende reglementering, omdat de plaatsbeschrijving er niet onder valt”, zegt Geert Inslegers. Huurder en verhuurder zijn verplicht een gedetailleerde plaatsbeschrijving op te stellen en die bij het huurcontract te voegen. Dat moet gebeuren tijdens de periodes dat de huurder ofwel nog niet is ingetrokken ofwel tijdens de eerste maand van bewoning. Huurder en verhuurder mogen die plaatsbeschrijving zelf opmaken of een beroep doen op een deskundige instantie, zoals een vastgoedkantoor. Beiden moeten elk voor de helft van de kosten voor de intredende plaatsbeschrijving instaan. “Soms vraagt het vastgoedkantoor geen bemiddelingskosten, maar toch een hoge prijs. En dat is veel moeilijker te betwisten”, zegt Inslegers. De gangbare prijs voor een plaatsbeschrijving kan fors verschillen: van 30 euro, over 150 euro tot zelfs 300 euro. “De huurder kan controleren of de verhuurder effectief aan het vastgoedkantoor voor de intredende plaatsbeschrijving heeft betaald door de factuur en een betalingsbewijs te vragen.” De huurdersbonden trekken de deontologie in twijfel als een vastgoedkantoor tegelijk de belangen van de verhuurder behartigt en ook als onafhankelijk deskundige optreedt.
Nieuwe huurder gezocht!
Kan de huurder verplicht worden om met een vastgoedkantoor scheep te gaan om een nieuwe huurder te zoeken? “Dat hangt af van het type huurcontract. Bij een kortlopende huur kan bepaald worden dat de huurder een specifiek vastgoedkantoor moet aanstellen om een nieuwe huurder te zoeken. Pas als die nieuwe huurder aanvaard wordt door de verhuurder, is de eerste huurder ontslagen van zijn verplichtingen. Geert Inslegers: “Dat kan niet bij een 9-jarig huurcontract, omdat dat altijd opzegbaar is.”
