Wat heeft de nieuwe Vlaamse regering beslist?
De nieuwe Vlaamse regering laat de woonbonus - dat is het fiscaal voordeel voor het huis of het appartement waarin u woont en waarvoor u een hypothecaire lening afsloot - vanaf 2020 uitdoven. Voor bestaande leningen verandert er niets, maar wie nu een woning koopt, zal het zonder fiscaal voordeel moeten stellen. Om dat deels te compenseren worden de registratierechten - de belasting op de aankoop van vastgoed - verlaagd. Wie een gezinswoning koopt, betaalt volgend jaar geen 7, maar 6 procent taks. Maakt u die woning energiezuinig, dan zakt het tarief zelfs naar 5 procent. Aan het tarief voor de aankoop van een bouwgrond of een investeringspand wordt niet geraakt (10%).
Waarom wordt er gemord over de afschaffing van de woonbonus?
Omdat het over veel geld gaat. Voor een koppel dat een lening op 20 jaar afsloot, kan het fiscaal voordeel makkelijk oplopen tot 30.000 euro, weliswaar gespreid over de looptijd van de lening. Met de woonbonus kan u de betaalde intresten, kapitaalaflossingen en premies voor de schuldsaldoverzekering fiscaal inbrengen. Dat bedrag is wel geplafonneerd. Er is een basisbedrag van 1.520 euro, dat tijdens de eerste tien jaar van de lening verhoogd kan worden met 760 euro als het om uw enige woning gaat, en met 80 euro als u minstens drie kinderen hebt. Van die bedragen mag u 40 procent fiscaal inbrengen, wat het maximaal voordeel op 944 euro per belastingplichtige brengt.
Kan ik na de afschaffing van de woonbonus niet gewoon van het federale systeem genieten?
Nee. De woonbonus is er voor de woning waarin u woont. Het federale systeem is er voor leningen voor ander vastgoed dan uw gezinswoning (zie verder).
Waarom is er wel nog een fiscaal voordeel voor een tweede verblijf of een investeringspand?
Het is een vreemde fiscale twist dat u uit uw tweede woning nog wel een belastingvoordeel kunt halen. Dat is het gevolg van de zesde staatshervorming in 2014. Daardoor zijn de gewesten fiscaal bevoegd voor de eerste woning, terwijl een tweede woning onder de federale fiscaliteit valt. U zult uw eerste woning dus nooit federaal kunnen inbrengen. Brussel schafte in 2017 het fiscale voordeel op de eerste woning af, nu gevolgd door Vlaanderen. In Wallonië blijft de ‘chèque habitat’ overeind.
Moet ik nu snel nog een lening afsluiten?
Snel nog een lening afsluiten valt te proberen. Maar het probleem is dat dat nooit echt snel gaat. Tussen de ondertekening van het compromis bij de aankoop van een woning en het verlijden van de krediet- en aankoopakte bij de notaris zitten altijd enkele maanden. Maximaal zijn er dat vier. Als het tegenvalt, komt u met een huis dat u in de laatste maanden van dit jaar nog wil kopen te laat voor de woonbonus.
Kan ik zowel naast de woonbonus als naast de lagere registratierechten grijpen?
Het leek er even op dat wie dit jaar nog een huis koopt mogelijk tussen twee stoelen terecht kwam. De registratierechten worden immers vastgelegd op de datum van het koopcompromis, de woonbonus bij het vastleggen van de notariële akte. Daar kunnen enkele maanden tussen zitten. In het slechtste geval zou u dan uw woonbonus verliezen en toch nog 7 in plaats van 6 procent registratierechten betalen.
Vlaams minister-president Jan Jambon heeft beklemtoond dat dit niet het geval zal zijn. In het televisieprogramma De Zevende Dag was hij daarover duidelijk: ‘We gaan het zo moduleren dat niemand dubbelop betaalt en dat niemand tussen de mazen van het net valt.'
Wat als ik herfinancier?
Als u een herfinanciering van een bestaande lening doet, kunt u de woonbonus blijven genieten. 'Een herfinancieringslening wordt beschouwd als een voortzetting van de oorspronkelijke lening. Daarvoor zou, op basis van de tekst van het regeerakkoord, het fiscaal voordeel behouden blijven', klinkt het bij KBC. Het behoud van de woonbonus geldt overigens zowel voor een herfinanciering bij de oorspronkelijke bank als bij een nieuwe bank.
Wat als ik een wederopname doe voor bijvoorbeeld een verbouwing?
Voor de wederopname van een lening - het opnieuw aanvullen van het al terugbetaalde kapitaal - liggen de zaken anders. En wederopname geldt als een nieuwe lening. Het is dus haasten om dat nog voor het einde van het jaar rond te krijgen, ook al gaat een wederopname normaal sneller dan een volledig nieuwe inschrijving. Wederopnames in 2020 zullen in ieder geval onder het nieuwe fiscale regime vallen, waardoor de woonbonus niet meer aan de orde is.
Heeft het zin dat ik verhuis naar Brussel of Wallonië?
De drie regio’s hebben hun eigen fiscaliteitsregeling voor gezinswoningen. In Brussel werd de woonbonus al in 2017 afgeschaft, maar daar wordt het fiscale nadeel gedeeltelijk gecompenseerd door aanzienlijke kortingen op de registratierechten. In Wallonië blijft de 'chèque habitat' overeind, maar de registratierechten vallen er wel een stuk hoger uit dan in de andere regio’s.
Voor een woning van bijvoorbeeld 350.000 euro bent u het best af in Wallonië, omdat voor die huizencategorie een fikse chèque habitat op tafel wordt gelegd. Vlaanderen en Brussel komen in elkaars buurt.
Voor een woning van 500.000 euro is Vlaanderen, zelfs na het wegvallen van de woonbonus, de beste optie. In Wallonië is de fiscale tussenkomst voor die categorie van woningen veel minder groot en de registratierechten komen dubbel zo hoog uit als die in Vlaanderen. Brussel is de duurste regio om een huis in die categorie te kopen, omdat er geen kortingen op de registratierechten gelden. U zult er ongeveer het dubbele aan kosten oplopen als in Vlaanderen.
