Is de markt nog interessant?
De markt van studentenkamers verschilt van universiteitsstad tot universiteitsstad. In Leuven is er sprake van een licht overschot. In Gent hebben ze studentenkamers te kort, waardoor sommige van de 35.000 kotstudenten hun toevlucht zoeken tot het opdelen van gezinswoningen. Ook in Brussel is de markt tamelijk krap, terwijl Antwerpen dan weer wat ruimer bemeten zit.
De meest kapitaalintensieve manier om in studentenkamers te beleggen is een huis met meerdere kamers kopen dat vergund is als studentenwoonst. Daarvoor zal u meteen diep in de portefeuille moeten tasten, aangezien huizen in de binnensteden almaar duurder worden en de studentenwoningen die trend volgen.
Een alternatief is dat u een of meerdere kamers koopt in een groot woonproject dat specifiek voor studenten is bedoeld. Die projecten rijzen in heel wat universiteitssteden uit de grond. De keuze is vrij breed.
Reken voor een kamer in een modern project op een instapprijs van 110.000 euro, maar de prijzen kunnen oplopen tot 140.000 euro en meer.
U kunt er ook voor kiezen om niet in bakstenen te beleggen, maar aandelen te kopen van een onderneming die gespecialiseerd is in investeringen in studentenkamers. Op de Brusselse beurs kunt u daarvoor terecht bij Xior.
Wat vindt de fiscus van uw studentenkamer?
Belasting bij aankoop
Als u in Vlaanderen een studentenwoning of afzonderlijke kamer aankoopt, wordt de fiscale logica gevolgd die ook geldt voor ander vastgoed: ofwel betaalt u 21 procent btw voor een nieuwbouw, ofwel 10 procent registratierechten voor een oudere woning of kamer.
Een kot zonder keuken of bad moet minstens 12 vierkante meter groot zijn. En er moet minstens één gemeenschappelijk toilet zijn per begonnen groep van zes bewoners.
In een aantal gevallen is er sprake van ‘vernieuwbouw’, waarbij men vertrekkend van een bestaande structuur kamers als nieuw oplevert. Een voorbeeld daarvan is Campus Kliniek, een studentenkamercomplex dat door vastgoedspecialist Realis op de markt wordt gebracht.
Dit bijna nieuwe gebouw valt toch onder de registratierechten en niet onder de btw-regeling. ‘De registratierechten moeten meteen volledig bij de aankoop worden betaald’, zegt Jason Jacobs, bestuurder bij Realis. ‘De aankoop van de kamer wordt in meerdere delen betaald: bij het afsluiten van de transactie worden de grond en de bestaande opstallen aangerekend. Voor de werken die volgen, maken we gebruik van debetnota’s, die telkens bij de afronding van bepaalde werkzaamheden worden betaald.’
Belasting op inkomsten
De belasting op de verhuur van studentenkamers is vergelijkbaar met die op de verhuur van andere woningen. Het geïndexeerd kadastraal inkomen (ki) wordt verhoogd met 40 procent en het verkregen bedrag wordt dan gevoegd bij uw andere inkomsten en belast volgens de progressieve tarieven, met andere woorden tegen het hoogste tarief van 50 procent.
Belasting bij verkoop
Ook bij een verkoop geldt dezelfde regeling als voor ander vastgoed. Meerwaarden gerealiseerd door particulieren op de verkoop van gronden en gebouwen zijn vrijgesteld van belasting op voorwaarde dat de verkoop niet binnen 8 jaar (gronden) of 5 jaar (gebouwen) na verwerving plaatsvindt.
Doorgaans wordt het rendement van een studentenkamer op 4,5 tot 5 procent geschat. ‘Maar alles hangt af van de aankoopprijs en de concurrentie op de markt’, nuanceert Katelijne D’Hauwers, directeur van Verenigde Eigenaars. ‘De ene studentenstad is de andere niet. Zo is er in Leuven veel concurrentie van de universiteit en de hogescholen, die zelf een groot aantal residenties bouwen en beheren.’De aantrekkingskracht van de verhuur van studentenkamers ligt volgens D’Hauwers vooral in de solvabiliteit van de huurders. ‘Moeder en vader betalen, en daardoor is er zelden of nooit een probleem van achterstallige betalingen. Nadeel is dat de verhuring meestal van korte duur is en dat je vaak jaarlijks op zoek moet naar nieuwe huurders, die dan een opgefriste, vers geschilderde kamer willen. Het beheer van een studentenkamer is dus iets intensiever dan van een gewoon huurappartement.’
Waarop letten bij de verhuur van een studentenkamer?
Een kot huren maakt een belangrijk deel uit van het budget dat u moet reserveren voor uw studerende kinderen. In de universiteitssteden ligt de gemiddelde huurprijs voor een gewone kamer met een gedeelde keuken en gedeeld sanitair tussen 350 en 390 euro per maand. Een studio huren kost 450 à 480 euro.
Wie een maandelijkse huur van 350 euro betaalt en een masteropleiding van vijf jaar volgt, heeft aan het einde van zijn universitaire loopbaan 21.000 euro uitgegeven. Misschien denkt u: dan koop ik liever een huis of een kamer in een studentenresidentie, want dan heb ik er later ook nog wat aan. Vooral als u in een huis hebt geïnvesteerd, zult u toch een aantal zaken op een rij moeten hebben voor u het aan studenten kunt verhuren.
U koopt een huis
Weet dat er in de grote studentensteden doorgaans een onderscheid wordt gemaakt tussen gezins- en studentenwoningen. Om verscheidene kamers in één huis te verhuren moet het huis over een omgevingsvergunning van de overheid beschikken die de opsplitsing in aparte woonentiteiten toelaat. Het toekennen van omgevingsvergunningen is een bevoegdheid van de gewesten, maar elke studentenstad kan beslissen aan welke normen voldaan moet worden om van een gezinswoning een studentenwoning te maken.
Voor wie alleen zijn kinderen in het huis wil laten wonen, is het geen bezwaar dat het huis niet als een studentenwoning vergund is. Maar enkele vrienden van die kinderen mee in het huis laten intrekken kan niet. Ook na het afstuderen van de kinderen het huis aan studenten verhuren is geen optie.
Bovendien kijkt de overheid toe op de kwaliteit van het aanbod. Daarom legt ze een aantal veiligheids-, gezondheids- en kwaliteitsnormen op. Een kot zonder keuken of bad moet minstens 12 vierkante meter groot zijn. Er moet minstens één gemeenschappelijk toilet zijn per begonnen groep van zes bewoners.
De kamers moeten ook voldoende licht binnen krijgen. De totale glasoppervlakte van een ruimte moet minimaal een twaalfde van het vloeroppervlak bedragen, met een minimum van één vierkante meter. En de brandveiligheid moet met een verslag van de brandweer worden aangetoond.
· Leuven
In Leuven is het in principe verboden een eengezinswoning op te delen. Er wordt onder meer een uitzondering gemaakt voor een huis dat in een kernwinkelgebied ligt of voor panden met een al vergunde horecafunctie. Ook zeer grote huizen mogen worden opgedeeld, maar er moet minstens een eengezinswoning van 110 vierkante meter overblijven.
In grote studentensteden wordt er doorgaans een onderscheid gemaakt tussen gezins- en studentenwoningen. Om verscheidene kamers in één huis te verhuren moet het huis over een omgevingsvergunning van de overheid beschikken die de opsplitsing in aparte woonentiteiten toelaat.
Als er een vergunning wordt afgeleverd om een huis in studentenkamers op te delen, moet u er wel op letten dat alle kamers aan de reglementering beantwoorden. Zo moet elke kamer bijvoorbeeld minimaal 12 vierkante meter groot zijn. Anders bestaat het risico dat u ze niet kunt verhuren.
In Leuven is in de bouwverordening ook een ‘kotmadamformule’ opgenomen, waarbij de eigenaarsbewoners een tijdelijke vergunning krijgen om hun pand beperkt op te delen en eventueel bepaalde functies met studenten te delen. Dat is vooral interessant voor eigenaars-bewoners die kamers op overschot hebben omdat hun kinderen het huis uit zijn of omdat ze nog geen kinderen hebben. Zo’n tijdelijke vergunning geldt voor vijf jaar, maar is verlengbaar.
· Gent
In Gent is de woningmarkt erg krap en ziet men er streng op toe dat huizen die als gezinswoning bedoeld zijn niet in meerdere studentenkamers worden opgedeeld. Door de goedkeuring van het nieuwe algemeen bouwreglement van de stad wordt het voortaan mogelijk om een appartement in studentenkamers op te delen, op voorwaarde dat u over de nodige vergunningen beschikt. Dat biedt een gedeeltelijke oplossing voor de krapte die in Gent ook voor studentenwoningen bestaat.
Een huis dat wordt bewoond door mensen die er niet gedomicilieerd zijn, wat meestal het geval is voor studenten, wordt als een tweede verblijf van de eigenaar beschouwd. In dat geval wordt ook een belasting op het tweede verblijf geheven.
En die belasting is fors: als het om een gezinswoning gaat die als studentenwoning wordt gebruikt, betaalt u 800 euro per jaar en per wooneenheid. Maar als het om een vergunde studentenwoning gaat, betaalt u niets.
Ter vergelijking: in Leuven bedraagt de basisbelasting voor het tweede verblijf in 2019 801,5 euro. Dat is ook het tarief voor niet-vergunde huizen waarin toch studenten wonen. Als het huis wel als woning voor studenten geregistreerd is, geeft de stad een korting en moet slechts 96 euro per kamer worden betaald. Wordt de kamer bewoond door een student met een studiebeurs van minstens 200 euro, dan bedraagt de belasting slechts 42,50 euro. De voorgaande bedragen worden jaarlijks geïndexeerd.
· Antwerpen en Brussel
In Antwerpen is het gemakkelijker dan in Leuven en Gent om een omgevingsvergunning voor studentenwoningen te krijgen. De markt is er ook anders. Antwerpen heeft in verhouding tot de echte inwoners een relatief kleine studentenpopulatie. Dat leidt tot minder druk op de woningmarkt.
In Brussel moet u over een herbestemmingsvergunning beschikken om een huis in studentenkamers op te delen. Maar in principe zijn er weinig obstakels om van een gezinswoning een studentenwoning te maken.
U koopt een studentenkamer
Dit is de meest zorgeloze manier om in studentenvastgoed te beleggen. U bent er zeker van dat de wooneenheden specifiek als studentenwoning vergund zijn. Eigenlijk is het net zoals een appartement kopen. Het enige verschil is dat er geen domiciliëring op het adres van de kamer mogelijk is. De kamers zijn alleen voor studenten bedoeld.
De kamers worden doorgaans volledig ingericht verkocht en kunnen onmiddellijk worden verhuurd. Bovendien worden er meestal ook een huurgarantie en een vast rendement geboden.
+ Diversificatie van uw vastgoed-portefeuille.
+ Interessant rendement.
- Relatief groot verloop van huurders: u moet dus telkens weer op zoek naar nieuwe kandidaten (dat nadeel hebt u niet als u in individuele kamers investeert waarvan u het beheer en de verhuur uitbesteedt).
- Sinds 1 januari 2019 kunnen volgens het Vlaams woninghuurdecreet studenten kosteloos een huurcontract opzeggen als dat minstens drie maanden voor de aanvang van de huurperiode gebeurt. Bij een latere verbreking moet een opzeggingsvergoeding van twee maanden huur worden betaald. Voor eigenaars van studentenkamers is dat geen cadeau. Het maakt het voor studenten mogelijk in het voorjaar verscheidene contracten te ondertekenen en pas later definitief te kiezen welke kamer ze willen. De verhuurders die hun contract opgezegd zien, moeten die kamer dan opnieuw te huur aanbieden, vaak op een moment dat de vraag al flink is geslonken.
