Is de markt nog interessant?
Eender waar u rondrijdt in ons land, in elke dorps- of stadskern ziet u nieuwbouwappartementen uit de grond rijzen. Oude woningen worden door bouwpromotoren met de grond gelijkgemaakt, en in de plaats komt een appartementsgebouw met meerdere wooneenheden. De vraag is of we intussen niet met een overaanbod te maken hebben. ‘Er worden inderdaad heel veel appartementen gebouwd, maar de vraag op de huurmarkt blijft groot’, zegt Filip Dewaele, CEO van vastgoedmakelaar Dewaele Vastgoed.
Dat steeds meer Belgen door de onbetaalbaarheid van koopwoningen op zoek zijn naar een huurwoning, bleek onlangs ook uit een enquête van ING België bij 253 vastgoedprofessionals. Tussen 1995 en 2014 steeg het percentage Belgen dat eigenaar is van zijn woning van 65 naar 72 procent. Maar over tien jaar zal dat opnieuw dalen naar 65 procent, voorspellen de vastgoedspecialisten.
Volgens Edmond Kochan van vastgoedmakelaar Limburgs Vastgoed schreeuwt de huurmarkt om appartementen en woningen. Daardoor blijft het aantal geïnteresseerde vastgoedkopers hoog. ‘We zien een groeiend aantal kopers in investeringsvastgoed. Terwijl enkele jaren geleden slechts 20 procent van de verkopen bedoeld was als investering, is dat vandaag eerder 30 procent’, zegt Guy Delbecque van het gelijknamige vastgoedkantoor in Brugge.
Ook Dewaele ziet nog voldoende vraag. ‘Je zit met een publiek dat nieuw is op de vastgoedmarkt. Vroeger hadden deze mensen spaargeld dat ze in een kasbon stopten. Die bracht dan 3 procent per jaar op. Dat rendement behalen ze al een paar jaar niet meer en dus wordt vastgoed een waardig alternatief.’
Locatie, locatie, locatie
Toch waarschuwen de makelaars dat locatie cruciaal is voor een goede vastgoedinvestering. ‘In de regio Hasselt is er een overaanbod. Sommige projecten raken niet verkocht. De appartementen zijn opleverbaar, maar staan leeg. We zien nu dat promotoren ze als een soort belegging verkopen, waarbij een bepaald huurrendement wordt gegarandeerd tijdens de eerste 9 jaar’, zegt Kochan. Het probleem rijst volgens de makelaar vooral in het segment van de luxeappartementen.
Ook Filip Dewaele wijst op het belang van locatie. ‘Als het de bedoeling is om te verhuren, raden we appartementen aan in steden, eerder dan in kleine dorpskernen. Het risico dat je het appartement niet verhuurd krijgt in een klein dorp is altijd groter dan in een stad’, zegt hij. ‘Tegelijk hou je maar beter ook rekening met leefbaarheid en mobiliteit. Een appartement dicht bij een station of een plek waar je een gemakkelijke verbinding hebt met de snelweg is zeker een troef’, zegt hij. Qua type appartement geeft de investeerder beter de voorkeur aan een klein exemplaar. ‘Ons principe is: beleg in iets dat je kan verhuren aan Jan Modaal. Iets met 1 à 2 slaapkamers’, zegt Dewaele.
Prijzen blijven stijgen
Dat de vraag naar appartementen groot blijft, uit zich ook in de prijzen. Volgens de Notarisbarometer stegen de prijzen van appartementen in het derde kwartaal van dit jaar naar recordhoogtes. Gemiddeld betaalt u sinds eind september 228.356 euro voor een appartement in België. Dat is 3,7 procent, of 8.000 euro, meer dan in 2018.
Het gaat om de grootste prijsstijging in de afgelopen 5 jaar. In de periode 2014-2019 steeg de gemiddelde prijs van een appartement met 14,2 procent, of 28.000 euro. Rekening houdend met de inflatie ging het om een reële prijsstijging van 5,9 procent.
Limburg blijft de goedkoopste provincie in Vlaanderen, met een gemiddelde prijs van net geen 200.000 euro. Vlaams-Brabant komt voor het eerst boven de grens van 240.000 euro. Het is na Brussel, Waals-Brabant en West-Vlaanderen de duurste provincie voor een appartement.
Kiezen voor een nieuwbouw of voor een bestaand appartement?
De meeste makelaars hebben een duidelijke voorkeur voor nieuwbouw. ‘Mensen die huren, verkiezen een nieuwe keuken of een nieuwe badkamer. Dus zal nieuwbouw uw risico op leegstand verkleinen’, zegt Dewaele. De eerste jaren zijn er ook nauwelijks herstellings- of onderhoudskosten.
Als het de bedoeling is om te verhuren, raden we appartementen aan in steden, eerder dan in kleine dorpskernen.
Volgens Delbecque spelen ook de energienormen een rol om voor nieuwbouw te kiezen. ‘Nieuwbouw moet voldoen aan de strengste isolatie-eisen. We bouwen nu projecten die BEN zijn, bijna-energieneutraal. Zowel voor de kopers als voor de huurders is het een belangrijk argument om te horen dat het energieverbruik 30 procent lager ligt door een betere isolatie’, zegt Delbecque.
Ook Kochan verkiest nieuwbouw voor investeringsvastgoed. ‘Bij nieuwbouw is de verhuurkans duidelijk groter. De bestaande appartementen kreunen onder het overaanbod van nieuwe appartementen. We zien dat de verhuurprijzen van bestaande appartementen duidelijk aan het dalen zijn’, zegt hij.
Volgens de makelaar is de aankoop van een bestaand appartement ook complexer. ‘Schat maar eens de kosten van een renovatie correct in. En wat zal je bijvoorbeeld doen als de spouwmuur van het appartement niet geïsoleerd is? Want je hebt dan toestemming nodig van alle huurders om die isolatie aan te brengen’, zegt hij.
Toch kan een bestaand appartement ook een optie zijn, maar dan voor de geoefende vastgoedinvesteerder. ‘Voor een actievere vastgoedbelegger, die al meer ervaring heeft, kan een bestaand appartement mogelijk tot een hoger rendement leiden, bijvoorbeeld 4 à 5 procent. Dat komt omdat je het appartement tegen een lagere prijs hebt kunnen kopen. Maar er is ook veel meer werk aan om dat rendement te behalen’, zegt Dewaele.
Het voordeel van een appartement is zonder meer dat gemeenschappelijke delen, zoals goten en trappen, binnen het gemeenschappelijk onderhoud vallen. Dat maakt dat je als vastgoedinvesteerder minder zorgen hebt dan wanneer je bijvoorbeeld een rijwoning verhuurt.
Wat vindt de fiscus van uw appartement?
→ Aankoop
Als u vastgoed verwerft, moet u niet alleen de verkoopprijs of bouwkosten betalen, de fiscus wil ook zijn deel. Op de aankoop van een bestaand appartement om te verhuren moet u in principe registratierechten betalen. De tarieven verschillen naargelang het gewest. In Vlaanderen bedraagt het gebruikelijke tarief van dat zogenaamde verkooprecht voor ander vastgoed dan uw gezinswoning 10 procent. Een verlaging bij energetische renovatie is er alleen voor wie een eigen woning koopt en niet voor investeringsvastgoed. Wel is er een verminderd tarief van 7 procent voor een woning die binnen drie jaar via een sociaal verhuurkantoor wordt verhuurd.
Een nieuwbouwappartement kan onder het btwregime verkocht worden. ‘Bedrijven waarvan de hoofdactiviteit het bouwen en vervolgens verkopen van gebouwen is, moeten verplicht met btw verkopen. Alle anderen moeten expliciet voor het btw-regime kiezen’, zegt Tim Van Sant, advocaat en btw-specialist bij PwC Legal. U betaalt dan geen registratierechten, maar wel 21 procent btw, met uitzondering van sociale woningen die onder bepaalde voorwaarden tegen 12 procent kunnen worden verkocht. In sommige gevallen - wanneer de grond en de constructie door twee entiteiten verkocht worden - betaalt u registratierechten op de grond en btw (21%) op de constructie.
Maar ‘nieuw’ betekent niet dat er nog nooit iemand woonde. Voor de fiscus blijft een huis of appartement ‘nieuw’ tot 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikname. Een huis dat in 2019 voor de eerste keer in gebruik is genomen, blijft nieuw tot en met 31 december 2021. ‘Bij een appartementsgebouw moet de datum van ingebruikneming kavel per kavel beoordeeld worden’, zegt Van Sant. ‘Wanneer de ingebruikneming plaatsvindt, is een feitenkwestie. De fiscus oordeelt vaak dat de inschrijving in het bevolkingsregister een allesbeslissend criterium is, maar de datum kan ook bewezen worden door andere feitelijke gegevens, zoals de datum van voorlopige oplevering zoals die is overeengekomen met de aannemer, verklaringen van buren en foto’s.’
→ Bezit: onroerende voorheffing
Alle eigenaars van vastgoed krijgen elk jaar een aanslagbiljet van de onroerende voorheffing in de brievenbus. Die belasting wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen en verschilt van gewest tot gewest.
In het Vlaams Gewest kan er voor de gezinswoning - waar u effectief woont met uw gezin - een vermindering zijn voor een bescheiden woning, maar die is er niet voor investeringsvastgoed. Een vermindering voor een energiezuinige nieuwbouwwoning kan wel. Voor die vermindering in functie van het E-peil maakt het niet uit of de bewoner eigenaar is of niet. Ook voor woningen verhuurd via een sociaal verhuurkantoor is er een verminderd tarief.
Kocht u een appartement om te verhuren en is het gedurende minstens 90 dagen buiten uw wil om niet verhuurd geraakt? U kunt een proportionele vermindering van de onroerende voorheffing vragen. U moet wel aantonen dat er effectief leegstand was en u al het nodige hebt gedaan om het verhuurd te krijgen. Leegstand kunt u aantonen aan de hand van minimaal water-, gas- en elektriciteitsverbruik. De pogingen om te verhuren kunt u staven met een ondertekende opdracht tot verhuring met een makelaar (met vermelding van de periode van het mandaat) of een kopie van opeenvolgende aanbiedingen tot huur in een of meerdere reclamebladen, verspreid over de volledige periode van leegstand en met vermelding van de publicatiedatum.
→ Bezit: personenbelasting
Met het betalen van de onroerende voorheffing hebt u voor uw gezinswoning uw belastingen betaald. Maar dat is niet altijd zo met ander vastgoed. U moet het elk jaar verplicht aangeven in uw belastingaangifte. De eventueel verschuldigde belasting verschilt naargelang het gebruik van het vastgoed.
· Alleen privégebruik
Gebruikt u het appartement zelf of verhuurt u het aan een particulier die het alleen voor privédoeleinden gebruikt, dan wordt u belast op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent.
· Professioneel gebruik
Gebruikt de huurder uw pand voor zijn beroep of huurt een vennootschap, dan moet u in uw belastingaangifte zowel het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen als de werkelijk ontvangen huurinkomsten aangeven. De aan te geven brutohuuropbrengsten omvatten niet alleen de huurprijs, maar ook huurvoordelen, zoals onderhouds- en herstellingskosten die normaal ten laste zijn van de verhuurder maar aan de huurder worden doorgerekend.
Kosten voor onderhoud en herstelling mag u niet van de brutohuur aftrekken. De fiscus past zelf een kostenforfait van 40 procent toe, dat eventueel beperkt wordt in functie van het kadastraal inkomen.
Van dat onroerend inkomen kunnen eventueel betaalde intresten voor de financiering van het vastgoed in mindering gebracht worden (zie verder). Het saldo wordt bij uw overige inkomsten gevoegd en belast tegen uw hoogste belastingtarief. De belastingtarieven stijgen met uw inkomen en schommelen tussen 25 en 50 procent (exclusief gemeentebelasting).
Verhuurt u gemeubeld? Behalve het onroerend inkomen uit de verhuur van het gebouw is er ook een roerend inkomen uit de verhuur van meubelen. U kunt de uitsplitsing tussen roerend en onroerend inkomen vastleggen in de huurovereenkomst. Is er geen verdeling afgesproken, dan gaat de fiscus ervan uit dat 40 procent van de huurprijs betrekking heeft op de meubelen. Het roerend inkomen wordt belast tegen een tarief van 30 procent, na aftrek van een kostenforfait.
→ Belastingvoordeel voor een lening
Wie leent voor een appartement dat hij of zij wil verhuren, kan een belastingvoordeel halen uit de lening. De aangekondigde afschaffing van de Vlaamse woonbonus speelt hierbij geen rol. Dat gewestelijke belastingvoordeel is er voor wie leent voor zijn gezinswoning, waar men effectief gaat wonen. Maar het fiscaal voordeel voor investeringsvastgoed is geen bevoegdheid van de gewesten, wel van de federale overheid.
Terwijl enkele jaren geleden slechts 20 procent van de verkopen bedoeld was als investering, is dat vandaag 30 procent.
De betaalde intresten leveren altijd een belastingvoordeel op. Het is niet nodig dat de lening gewaarborgd is door een hypotheek. De betaalde intresten kunnen ertoe leiden dat uw tweede vastgoed niet of maar gedeeltelijk belast wordt in de personenbelasting. U moet dat vastgoed immers altijd aangeven in uw jaarlijkse belastingaangifte. Met de zogenaamde federale gewone intrestaftrek worden de betaalde intresten integraal afgetrokken van het belastbaar onroerend inkomen. De intresten kunnen niet alleen afgetrokken worden van het onroerend inkomen van het gefinancierde vastgoed, maar ook van dat van ander vastgoed waarvan u eigenaar bent.
Of u een belastingvoordeel kunt halen uit de kapitaalaflossingen en een eventuele schuldsaldoverzekering hangt af van het feit of u nog een lening hebt lopen voor uw gezinswoning. Dat komt omdat er een cumulatieverbod is voor het gewestelijke belastingvoordeel voor de gezinswoning en het federale belastingvoordeel voor verhuurd vastgoed of een tweede verblijf. Er wordt altijd voorrang gegeven aan de gewestelijke belastingvoordelen voor uw gezinswoning. Zodra die gewestelijke korf gevuld is, kunt u geen profijt meer halen uit de federale belastingvoordelen. Hoeveel er ingebracht kan worden, hangt af van het tijdstip waarop u leende en in welk gewest u woont.
Als er nog ruimte is in de fiscale korf, kunnen de betaalde kapitaalaflossingen en de eventuele premie voor een schuldsaldoverzekering leiden tot de federale belastingvermindering voor het langetermijnsparen van 30 procent. ‘Zowel de lening als de schuldsaldoverzekering moet aan enkele voorwaarden voldoen. Zo moet de hypothecaire lening minstens tien jaar lopen, gewaarborgd zijn met een hypothecaire inschrijving en afgesloten zijn voor een woning in de Europese Economische Ruimte (EER) en bij een bank in de EER. Een krediet dat gewaarborgd wordt door een hypothecair mandaat komt dus niet in aanmerking’, zegt Bart Lombaerts van PwC Tax Consultants.
De betalingen die een belastingvoordeel opleveren, worden beperkt. Een eerste beperking hangt af van het jaar van de lening. Een tweede beperking doet de fiscus in functie van uw beroepsinkomen, met een absoluut maximum van 2.350 euro voor betalingen in 2019, wat het maximale voordeel op 705 euro (exclusief gemeentebelasting) brengt.
→ Meerwaardebelasting
Verkoopt u een appartement weer binnen vijf jaar na de aankoop? De eventuele meerwaarde zal belast worden. Het belastingtarief bedraagt 16,5 procent (plus gemeentebelasting) en wordt toegepast op het verschil tussen de verkoop- en aankoopprijs. Die berekende meerwaarde wordt wel gemilderd. Van de verkoopwaarde mag u de kosten van de verkoop aftrekken. De aankoopwaarde wordt verhoogd met de betaalde aankoopkosten, met een forfait van minstens 25 procent. Daarbovenop komt 5 procent per verstreken jaar tussen de aankoop en de verkoop. Ook de kosten van werken, gefactureerd door een aannemer, worden bij de verkrijgingsprijs geteld. Kosten van doe-het-zelvers komen niet in aanmerking.
Voor gronden is er een meerwaardebelasting bij een verkoop binnen acht jaar na de aankoop. Bij een verkoop binnen vijf jaar bedraagt de meerwaardebelasting 33 procent en bij een verkoop tussen het vijfde en het achtste jaar is dat 16,5 procent.
Waarop letten bij een verhuur van een appartement?
Wie een garage of tweede verblijf verhuurt, kan in grote mate zelf beslissen over de huurprijs, opzeggingstermijn of waarborg. Die vrijheid is er niet voor wie een appartement of woning verhuurt waar de huurder zijn hoofdverblijfplaats vestigt. Sinds begin dit jaar regelt het Vlaams huurdecreet de spelregels, met de bedoeling de huurder betaalbare woonzekerheid te bieden en de verhuurder een aantrekkelijk rendement op zijn investering.
De nieuwe regels gelden alleen voor nieuwe schriftelijke huurovereenkomsten die vanaf begin 2019 worden gesloten. Voor de bestaande schriftelijke huurcontracten blijven de oude regels van kracht tijdens de hele looptijd.
In wat volgt, doen we de regels voor contracten vanaf 1 januari 2019 uit de doeken.
Bepaal de juiste huurprijs
Een te lage huurprijs ondermijnt een aantrekkelijk rendement. Omgekeerd staat een hoge huurprijs niet altijd garant voor een hoog rendement. De vijver van potentiële huurders waarin u kunt vissen, is kleiner en elke maand dat u het appartement niet verhuurt, kalft uw rendement af. Op de site huurschatter.be van de Vlaamse overheid kunt u via een tool nagaan wat een gangbare huurprijs is voor het type pand dat u verhuurt. Neemt u een makelaar onder de arm, dan heeft ook die een goed beeld van de realistische huurprijzen.
Volgens de huurbarometer van de Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen (CIB) bedraagt de huurprijs van een appartement in Vlaanderen gemiddeld 700 euro per maand.
Zodra u een huurprijs hebt afgesproken, hangt u eraan vast. Tijdens de looptijd van het contract kan de huurprijs alleen worden herzien 9 tot 6 maanden voor het verstrijken van elke driejarige periode. Op dat principe geldt één uitzondering: een verhuurder die energiebesparende maatregelen treft, kan de huurprijs op elk moment aanpassen. Tenzij het gaat om energiebesparende maatregelen die vereist zijn om te voldoen aan de verplichtingen op het vlak van dakisolatie en dubbel glas.
U krijgt wel de mogelijkheid om de huurprijs te indexeren. Dat mag 1 keer per jaar: op de vervaldag van het contract én op basis van de gezondheidsindex. Let wel: die indexering gebeurt niet automatisch, ze moet uitdrukkelijk gevraagd worden.
Om de kandidaat-huurder een correct beeld te geven van de totale woonkosten moet de huurovereenkomst niet alleen de huurprijs vermelden, maar ook alle kosten die de verhuurder aanrekent, met uitzondering van de variabele kosten (zoals voor water- en energieverbruik). Ter herinnering: de onroerende voorheffing mag niet aan de huurder doorgerekend worden. Dat geldt ook voor de makelaarskosten om de woning te verhuren, tenzij de huurder de makelaar in de arm heeft genomen.
Volgens de CIB schakelen ongeveer 4 op de 10 verhuurders een makelaar in om een nieuwe huurder te vinden en de bijbehorende formaliteiten (registratie huurcontract, innen huurwaarborg) af te handelen. Gangbaar is dat de makelaar daarvoor 1 maand huur als vergoeding vraagt. ‘Vergeleken met de tijd dat zoiets vergt, is die activiteit niet echt winstgevend voor makelaars. Ze zien die dienstverlening vooral als een vorm van klantenbinding’, geeft Kristophe Thijs, de woordvoerder van de CIB aan.
Wees zorgvuldig bij de keuze van uw huurder
Als verhuurder mag u zelf kiezen aan wie u de woning verhuurt, zonder daarbij te discrimineren. Onder meer huidskleur, geloof, geaardheid of handicap mogen geen reden zijn om een huurder te weigeren. U mag de huurder vragen hoeveel hij of zij verdient, maar niet naar het type inkomen (bijvoorbeeld een uitkering of een loon). De Vlaamse overheid doet in een brochure op haar website uit de doeken waar de grens ligt tussen selectie en discriminatie.
Meteen 9 jaar. Of toch korter?
Huurcontracten van 9 jaar zijn nog altijd de regel. Maar kortetermijncontracten tot 3 jaar kunnen ook. Verhuurders die een nieuwe huurder willen leren kennen, kiezen weleens voor een kortlopend contract van 1 jaar. Bij een kortlopend contract eindigt het huurcontract op de einddatum als ofwel de huurder ofwel de verhuurder dat contract ten minste drie maanden op voorhand opzegt. Gebeurt dat niet, dan wordt het contract omgezet in een woninghuur van negen jaar.
Een verhuurder kan een kortlopend contract nooit vroegtijdig opzeggen, zelfs niet als daarvoor clausules in het huurcontract zijn opgenomen.
Zowel de huurder als de verhuurder kan een negenjarig contract aan het einde van die periode beëindigen. Een verhuurder moet minstens zes maanden voor de einddatum opzeggen, een huurder drie maanden. Zegt geen van beiden het contract op, dan wordt het met periodes van drie jaar verlengd.
De huurder kan een kortlopende huurovereenkomst van drie jaar of minder vroegtijdig en eenzijdig opzeggen. Hij moet wel een opzeggingstermijn van drie maanden naleven en een opzeggingsvergoeding betalen. Die bedraagt anderhalve maand, één maand of een halve maand huur, naargelang de opzeg eindigt in het eerste, tweede of derde huurjaar. Een verhuurder kan een kortlopend contract nooit vroegtijdig opzeggen, zelfs niet als daarvoor clausules in het huurcontract opgenomen zouden zijn.
De verhuurder moet het huurcontract laten registreren. Zo’n registratie is gratis binnen twee maanden na de ondertekening van de huurovereenkomst. Zolang de huurovereenkomst na de termijn van twee maanden niet is geregistreerd, kan de huurder de huurovereenkomst opzeggen zonder opzeggingstermijn of opzeggingsvergoeding.
Verplichtingen voor huurder en verhuurder
· Plaatsbeschrijving
De plaatsbeschrijving bij het begin van de huurovereenkomst blijft verplicht. Ze moet gebeuren terwijl de woning onbewoond is of binnen de eerste maand van de verhuring. Huurder en verhuurder dragen elk de helft van de kosten.
Om het aantal discussies in te perken over welke schade een vertrekkende huurder moet vergoeden, kunnen huurder en verhuurder ook op het eind van het huurcontract een plaatsbeschrijving eisen.
· Brandverzekering
Zowel huurder als verhuurder moet zich verplicht verzekeren voor brand- én waterschade. De inboedel van de huurder verzekeren is niet verplicht door het huurdecreet, maar natuurlijk wel wenselijk.
· Huurwaarborg en schade
De maximale huurwaarborg werd opgetrokken van 2 naar 3 maanden huur. Die waarborg kan op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder worden gestort, of in een levensverzekering (bijvoorbeeld de veel gebruikte Korfine-waarborg). Een persoonlijke borgstelling kan met het akkoord van de verhuurder. De bankwaarborg werd afgeschaft omdat die in de praktijk niet vaak werd gebruikt en vervangen werd door een huurwaarborglening. De OCMW-waarborg bestaat wel nog.
Huurders die het moeilijk hebben om de huurwaarborg op te hoesten, kunnen bij het Vlaams Woningfonds een renteloze lening aangaan. Ze hebben 24 maanden (eventueel verlengbaar met 6 maanden) om de lening terug te betalen. De lening is anoniem: de verhuurder weet niet dat er een huurwaarborglening wordt gebruikt. Aan de lening zijn enkele voorwaarden gekoppeld. Zo mag de huurder geen ander vastgoed bezitten en moet hij aan de inkomensvoorwaarden voldoen.
De waarborg dient voor het geval er op het einde van het huurcontract schade zou zijn aan het verhuurde pand. Tijdens het huurcontract is de verhuurder verantwoordelijk voor grote herstellingen ten gevolge van slijtage; de huurder moet instaan voor schade die hij heeft veroorzaakt en voor kleine, dagelijkse herstellingen. Het huurdecreet bevat een niet-limitatieve lijst van die kleine herstellingen die ten laste zijn van de huurder. Denk aan het gras maaien, verloren sleutels vervangen en kapotte stopcontacten en schakelaars vervangen.
· Meerdere huurders?
Het Vlaams huurdecreet voert het concept ‘medehuur’ in. Voor contracten afgesloten sinds 1 januari 2019 zal elke medehuurder zijn deel van het contract op elk moment kunnen opzeggen zonder opzeggingsvergoeding. Hij moet alleen een opzeggingstermijn van drie maanden naleven. De resterende huurders zullen vanaf dan de huurprijs met één huurder minder moeten betalen. Doen ze dat niet correct, dan kan de verhuurder de vertrekkende huurder nog maximaal zes maanden aanspreken. De vertrekker kan daaraan ontsnappen door een nieuwe huurder voor te stellen.
Ook wettelijk of gehuwd samenwonende koppels van wie een van beide partners het huurcontract ondertekend had, worden beschermd. Ze worden automatisch medehuurder. Gaat het koppel uit elkaar, dan zullen ze moeten beslissen wie van beide partners in het huurhuis blijft. Dat kan evengoed de ingetrokken partner zijn die het huurcontract niet afsloot. Als ze er onderling niet uit raken, zal de rechter de knoop doorhakken. Die zal voortaan niet alleen de belangen van de huurders afwegen, maar ook de argumenten van de verhuurder in overweging nemen.
