Het Vlaams Woninghuurdecreet werd vorige week goedgekeurd. In de nieuwe wetgeving over het huren en verhuren van woningen in Vlaanderen is voor het eerst een apart hoofdstuk gewijd aan de verhuur van studentenkamers en -studio’s. ‘Dat moet een gezond evenwicht tussen de belangen van de student en de verhuurder garanderen. De pen van de verhuurder is niet langer almachtig’, zegt Sarah Verschaffel van Charlier Advocaten. De nieuwe regels gelden voor alle studentencontracten die vanaf 1 januari 2019 worden afgesloten.
De studentenhuur is er voor alle kamers en studio’s die door studenten bewoond worden. Het is niet nodig dat de student zelf zijn handtekening op het contract zet, ook de ouders mogen tekenen. ‘De definitie van ‘student’ is bewust heel ruim genomen. Het gaat om alle jongeren die ingeschreven zijn aan een instelling die voltijds onderwijs aanbiedt. Een inschrijvingsbewijs volstaat, de verhuurder kan immers niet nagaan of de bewoner ook effectief de lessen volgt’, zegt Verschaffel. Wie afgestudeerd is en in de beroepsinschakelingstijd zit, wordt niet meer aangezien als student.
De studentenhuur neemt een aantal regels over die ook gelden voor de klassieke woninghuur.
> Schriftelijk Een overeenkomst voor studentenhuur moet schriftelijk worden opgesteld en een aantal verplichte vermeldingen bevatten, zoals de identiteit van huurder en verhuurder, de begindatum en exacte duur van de huurovereenkomst en de huurprijs.
> Plaatsbeschrijving Ook voor studentenverblijven moet een plaatsbeschrijving worden opgesteld. ‘Die zal niet zo omvangrijk zijn als bij een hoofdverblijfplaats, maar het belang van een kwalitatieve plaatsbeschrijving - ook bij studentenhuur- mag niet onderschat worden. Het vormt de vertrekbasis om later eventuele huurschade op te lijsten’, zegt Sarah Verschaffel van Charlier Advocaten.
> Staat van het goed Het studentenverblijf moet bij aanvang voldoen aan minimale kwaliteits- en veiligheidsnormen van de Vlaamse Wooncode. ‘Vele studentensteden waaronder Gent en Antwerpen zullen de komende jaren meer controles op de woonkwaliteit laten uitvoeren door medewerkers van de Dienst Toezicht in samenwerking met de brandweer. De stad kan evenwel niet weigeren een conformiteitsattest af te leveren als de woning voldoet aan de normen van de Vlaamse Wooncode maar niet aan de strengere stedelijke bepalingen. Wel kan ze eigen sancties opleggen zoals een GAS-boete’, zegt Verschaffel.
> Herstellingswerken De Vlaamse regering gaat een richtinggevende lijst opstellen van kleine herstellingen en wie die moet doen. Die zal wel een specifieke invulling krijgen voor studentenhuisvesting, rekening houdend met de kortere duur van de huur en de gemeenschappelijke ruimtes.
Bijkomende voorwaarde is dat de student niet officieel op het adres van zijn kamer of studio gaat wonen, maar zijn hoofdverblijfplaats bij zijn ouders houdt. ‘Bij buitenlandse studenten is het geen bezwaar dat ze zich op het adres van hun studentenverblijf inschrijven in het vreemdelingenregister. Die inschrijving is verplicht zodra ze een toelating hebben voor een verblijf van meer dan drie maanden in België. Internationale studenten worden verondersteld hun hoofdverblijfplaats in hun thuisland te hebben zolang ze een band met hun ouders hebben en niet financieel zelfstandig zijn’, legt Verschaffel uit. Welke regels wijken af van de klassieke woninghuur?
1. All-inhuurprijs
De verhuurder mag de basishuurprijs nog steeds vrij bepalen, maar dat moet wel een all-inhuurprijs met alle kosten en lasten zijn. Alleen de kosten van water, energie, internet, telefoon en eventuele belasting op tweede verblijven mogen daarbovenop komen. ‘Dat moet een einde maken aan de soms grote verschillen tussen de gevraagde provisie voor de kosten en lasten en de uiteindelijke afrekening. Sommige verhuurders vroegen bij de ondertekening van de huurovereenkomst een lage provisie maar aan het einde van de huur kreeg de student een hoge afrekening gepresenteerd. In andere gevallen werd een hoge provisie gevraagd, terwijl de verhuurder deze kosten zelf nog niet moest dragen’, legt Verschaffel uit.
Als een verhuurder opeenvolgende contracten sluit met eenzelfde student voor een zelfde woonst, mag de huurprijs alleen geïndexeerd worden. Een verhoging van de huurprijs mag niet, tenzij de verhuurder energiebesparende investeringen doet die de huurwaarde met meer dan 10 procent doen stijgen.
‘Voor contracten die vandaag al lopen en volgend academiejaar vernieuwd worden, is er een overgangsmaatregel. Volgens de nieuwe wetgeving zou de huurprijs niet verhoogd mogen worden, maar zou die wel alle kosten en lasten moeten omvatten. Deze opeenvolgende contracten zullen nog geen all-inhuurprijs moeten vermelden en nog een opsplitsing mogen maken tussen de kosten en lasten enerzijds en de huurprijs anderzijds’, zegt Verschaffel.
2. Huurwaarborg
De bedoeling is een gezond evenwicht tussen de belangen van de student en de verhuurder garanderen. De pen van de verhuurder is niet langer almachtig.
De huurwaarborg voor studenten wordt niet opgetrokken en blijft maximaal twee maanden huur. De waarborg kan op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder gestort worden. ‘In tegenstelling tot voor de klassieke woninghuur mag voor studentenhuur de borg wel op een rekening van de verhuurder worden gestort’, zegt Verschaffel. Waarom? Sommige huurovereenkomsten worden voor zeer korte duur gesloten, waardoor de administratie en de tijdsinvestering niet opwegen tegen het voordeel van een geblokkeerde rekening. Een tweede argument is dat internationale studenten vanuit het buitenland geen geblokkeerde rekening kunnen openen maar wel de huurwaarborg kunnen storten op de rekening van de verhuurder. ‘De waarborg cash overhandigen aan de verhuurder is niet langer toegestaan’, zegt Verschaffel.
De huurwaarborg moet ten vroegste drie maanden voor de startdatum van de huur betaald worden, ook al wordt het huurcontract veel eerder ondertekend. Aan het einde van het huurcontract wordt de waarborg op een geblokkeerde rekening vrijgegeven na akkoord van huurder en verhuurder of na een gerechtelijke uitspraak. Een waarborg op een rekening van de verhuurder moet binnen drie maanden na het einde van de huur terugbetaald worden. Als de verhuurder een deel van de waarborg wil om onbetaalde huurgelden of huurschade te recupereren, moet hij binnen een termijn van drie maanden de huurder met een aangetekende brief daarvan op de hoogte brengen.
3. Huuroverdracht en onderverhuur
Huuroverdracht en onderverhuur zijn in principe verboden, tenzij de verhuurder er schriftelijk mee instemt. Een uitzondering op die regel is als de student deelneemt aan een studie-uitwisselingsprogramma zoals Erasmus of een stage moet doen, waardoor hij niet in zijn studentenstad is. De student heeft dan het recht om zijn kamer of studio onder te verhuren of over te dragen aan een andere student. De verhuurder kan zich daar alleen om gegronde redenen tegen verzetten, bijvoorbeeld als de overnemende student insolvabel is. Alleen bij een onderverhuur - en dus niet bij een overdracht - blijft ook de oorspronkelijk hurende student aansprakelijk voor het nakomen van de huurverplichtingen.
4. Einde van de huurovereenkomst
De huurovereenkomst eindigt na afloop van de vermelde huurtermijn, doorgaans na tien of twaalf maanden. Het is niet nodig de huur expliciet op te zeggen. Als de student na afloop van het contract wil blijven huren, moet een nieuwe huurovereenkomst opgesteld worden. Een stilzwijgende verlenging kan niet.
5. Alleen de student kan vroegtijdig opzeggen
Een verhuurder kan een studentenhuur nooit vroegtijdig opzeggen, ook niet om bijvoorbeeld zijn eigen kinderen in de studentenkamer of -studio te huisvesten. Een student kan dat wel omwille van drie redenen.
→ Studenten kunnen tot drie maanden voor de start van de huur het contract kosteloos opzeggen, zonder opzeggingsvergoeding. Bij een latere opzeg moet een vergoeding van twee maanden huur betaald worden.
→ Ook studenten die hun studies vroegtijdig stopzetten, kunnen mits een opzeggingstermijn van twee maanden het contract kosteloos stopzetten.
→ Een derde opzegreden is het overlijden van een van de ouders of een andere persoon die instaat voor het onderhoud van de student. Er geldt een opzeggingstermijn van twee maanden en geen opzeggingsvergoeding.
