'Vastgoedprijzen blijven stijgen, maar ook onzekerheden nemen toe'

2018 was goed voor een recordomzet en een recordaantal transacties. De prijzen van huizen stegen met 4,7 procent - terwijl de inflatie vorig jaar op 2,1 procent bleef steken. De stijging van de prijzen van appartementen was minder uitgesproken: +1,8 procent. In vijf jaar tijd namen de prijzen van appartementen met 10,1 procent toe, die van huizen met 10,9 procent, meer dan de inflatie in die periode (7,6%).

Sven Damen, vastgoedeconoom aan de KU Leuven, bevestigt de sterke prijsstijgingen in 2018. Hij analyseerde de database van de vastgoedmakelaar Era en kwam tot de conclusie dat de prijzen van volledig vergelijkbare huizen vorig jaar met 4,8 procent toenamen. Voor volledig vergelijkbare appartementen bedroeg de prijsstijging zelfs 5,3 procent. Voor bouwgronden zijn er geen cijfers.

De woningmarkt heeft in 2018 beter gepresteerd dan de 19 vastgoedexperts van Netto/De Tijd vorige zomer verwachtten. Ze hielden het toen bij een prijsstijging van 2,6 procent voor huizen en van 1,8 procent voor appartementen. Voor bouwgrond voorspelden ze een toename van de prijzen met 3,1 procent. De volumes zouden met nog eens 2,5 procent toenemen.

Waardevastheid gegarandeerd

De versnelling van de prijsstijgingen in 2018 heeft de experts niet aangezet om ook voor 2019 de prognoses te verhogen. Voor appartementen (+2,0%) liggen hun verwachtingen iets hoger, voor huizen (+2,1%) en bouwgronden (+2,7%) iets lager.

Het risico dat de woningmarkt in 2019 door een zware correctie wordt opgeschrikt, schatten ze laag in. Net als de kans op een golf van forse meerwaarden op korte termijn. Met een verwachte inflatie van 1,6 procent voor dit jaar lijkt de waardevastheid wel verzekerd.

Voor de komende vijf jaar verwachten de experts een verdere, matige stijging van de woningprijzen: +2,6 procent per jaar voor bouwgronden, +2,2 procent voor appartementen, +2,1 procent voor gewone huizen en +0,9 procent voor villa’s. Met een verwachte inflatie van 1,7 procent per jaar lijkt, met uitzondering van de villa’s, ook de volgende vijf jaar de waardevastheid verzekerd.

Er zijn een aantal ‘plussen’ en ‘minnen’ op de vastgoedmarkt die elkaar goed in evenwicht houden. De basisvoorwaarden blijven goed, maar er rijst ook steeds meer twijfel.

STERKHOUDERS

Zeer lage rente

Meer dan ooit zijn de experts ervan overtuigd dat de lage rente de belangrijkste ondersteunende factor op de woningmarkt is. De geafficheerde hypothecaire rente voor 20 jaar vast bij BNP Paribas Fortis, de marktleider in hypothecaire kredieten, bedraagt sinds begin 2017 3,20 procent. Dat is niet veel hoger dan het historische dieptepunt van april 2016 (2,80%). De variabele rente bij diezelfde bank bedraagt 2,64 procent. Maar dat zijn geafficheerde prijzen: goede klanten die de markt grondig aftasten, kunnen voor een looptijd van 20 jaar een rentetarief krijgen in de buurt van 1,5 procent. Voor een looptijd van 10 jaar is dat 1 procent.

Niemand van de experts verwacht dat de rente op korte termijn fors zal stijgen. Dat is belangrijk: een stijging van de rente met een half procentpunt leidt tot een daling van de ontleencapaciteit met 5 procent.

‘De tienjarige obligatierente, die richtinggevend is voor de hypothecaire rente, zien we oplopen van 0,75 procent vandaag naar 1,45 procent eind 2019 en 1,90 procent eind 2020’, aldus Johan Van Gompel, senior economist bij KBC. Tussen haakjes, een geleidelijke en plotse stijging van de rente zijn twee verschillende dingen: een geleidelijke, beperkte toename kan worden geabsorbeerd door de vastgoedinvesteringsmarkt, een forse opstoot niet.

Groei en koopkracht

In 2018 groeide de economie van ons land met 1,4 procent. Voor 2019 heeft het Federaal Planbureau de prognose verlaagd van 1,5 naar 1,3 procent. Minder groei betekent: minder jobcreatie en ook minder inkomensstijging. De vakbonden organiseerden op 13 februari een nationale staking omdat de marge voor een loonsverhoging (boven op de inflatie) dit en volgend jaar beperkt blijft tot 0,8 procent. ‘Bij een sterke groeivertraging daalt de inkomensgroei, en ook de ontleencapaciteit’, zegt ING-econoom Steven Trypsteen. Dramatisch is de groeivertraging niet meteen. ‘De matige groei biedt het voordeel dat de kans op een snelle stijging van de rente nog kleiner wordt’, stelt Frank Maet, senior economist bij Belfius.

Meer huisgezinnen

Het jaarlijkse aantal nieuwe gezinnen is sinds 2014 gestegen naar zowat 30.000. Dat betekent dat er elk jaar meer extra huisvesting moet bijkomen dan er gezinnen wonen in Genk of Roeselare, centrumsteden die beide bijna 70.000 inwoners tellen. Tegelijk worden oude woningen afgebroken. Als het economisch beter gaat, zetten de mensen sneller de stap om alleen te gaan wonen. In Brussel leeft nu al de helft van de inwoners alleen. Ook de immigratie verhoogt de nood aan extra huisvesting. Ouderen gaan minder snel naar een rusthuis dan vroeger. ‘Na de rente is de demografische groei in combinatie met de voortschrijdende gezinsverdunning de belangrijkste ondersteunende factor voor de vastgoedprijzen’, zegt Roel Helgers, markteconoom bij de ontwikkelaar Matexi.

Tina, there is no alternative

There is no alternative. Het spaarboekje brengt nog altijd bijna niets op. 2018 was het slechtste beursjaar in jaren. De Bel20-beursindex daalde vorig jaar met net geen 20 procent en de volatiliteit nam sterk toe. De ‘rustige vastheid’ van het Belgisch vastgoed spreekt veel beleggers aan. Sinds de jaren tachtig kan je de daling van de vastgoedprijzen in België gemakkelijk op één hand tellen.

‘Als te veel geld tegelijk een weg naar vastgoed zoekt, kan dat tot een zeepbel leiden en uiteindelijk tot een daling van de vastgoedprijzen’, waarschuwt Sebastien Degand, die verantwoordelijk is voor kredieten aan particulieren bij BNP Paribas Fortis.

De Nationale Bank blijft waakzaam. Om te vermijden dat de banken door de toestroom van ‘nieuwe’ vastgoedinvesteerders te veel risico’s nemen, heeft de toezichthouder al twee keer bijkomende kapitaalbuffers opgelegd - ook vorige week waarschuwde de Nationale Bank nog dat de banken te gemakkelijk kredieten verschaffen. Eerdere maatregelen deden de markt nog niet afkoelen. Het valt niet uit te sluiten dat er bijkomende initiatieven komen.

De Nationale Bank gaat er volgens de recentste cijfers wel nog altijd van uit dat woningvastgoed in België slechts met 6,5 procent is overgewaardeerd.

Opmars van steden

De steden blijven het aantrekkelijkst om te investeren in vastgoed. Steden kennen een sterke demografische groei, de huurmarkt is er relatief het grootst en daar worden de grootste prijsstijgingen verwacht.

De experts verwachten dat de prijzen van vastgoed in de steden dit jaar met 1 tot 1,5 procentpunten meer zullen stijgen dan elders in het land. Antwerpen, Gent en Brussel zijn volgens hen de interessantste steden voor wie in vastgoed wil investeren.

ONZEKERHEDEN

Fiscale druk

De meeste experts verwachten dat de fiscale druk op vastgoed zal toenemen. Al wijzen ze er tegelijk op dat een blinde verhoging van de vastgoedfiscaliteit zware gevolgen zou hebben. ‘Een aanpassing van de vastgoedfiscaliteit is volgens mij de grootste bedreiging voor de Belgische woningmarkt’, zegt Bart Van Craeynest, hoofdeconoom bij de werkgeversorganisatie Voka. ‘Een brutale verhoging van de totale taxatie van vastgoed moet absoluut worden vermeden’, waarschuwt Sophie Lambrighs, de CEO van de Brusselse vastgoedontwikkelaar Eaglestone.

Toch zijn veel experts wel degelijk gewonnen voor een hervorming van die fiscaliteit. Onder meer van het kadastraal inkomen (ki). ‘Ik vind dat het huidige kadastraal inkomen moet worden afgeschaft en vervangen door een systeem dat uitgaat van de werkelijke huurprijzen’, zegt Iain Cook, de topman van makelaar Era Belgium.

‘Het ki moet mensen stimuleren om te gaan wonen waar je ze als overheid graag ziet wonen. Of het nu om wegen gaat of om scholen: die faciliteiten kosten de overheid meer geld op het platteland’, zegt Anneleen Desmyter, partner bij de vastgoedmakelaar Quares. ‘Hoewel de afbouw van de woonbonus op korte termijn zeker een neerwaartse druk op de vastgoedprijzen zou uitoefenen, is zo’n afbouw op lange termijn gewenst’, meent Hans Bevers, de hoofdeconoom van Bank Degroof Petercam.

Niet iedereen is het daarmee eens. Het is voor het panel ook onduidelijk wat de impact zal zijn van de overkoepelende premie voor de renovatie van woningen die ouder zijn dan 30 jaar.

Verkiezingen

Door de regeringscrisis beweegt op het federale niveau nauwelijks iets. Op 26 mei vinden er regionale, nationale en Europese verkiezingen plaats. Tegen de achtergrond van het klimaatdebat worden zeer veel suggesties gedaan voor de aanpak van het woningenpark. Het beloven zeer moeilijke regeringsonderhandelingen te worden. Het uitblijven van een regeringsbeleid kan wegen op de economische groei en dus op de vastgoedmarkt.

Ook onduidelijk is welke richting de vastgoedfiscaliteit zal uitgaan. Onder de vastgoedspecialisten heerst ongerustheid. En er zijn verlanglijstjes.

‘Het verlagen van de btw op nieuwbouw is een absolute prioriteit’, meent Sven Janssens, de CEO van Home Invest Belgium. ‘Twaalf procent btw moet gelden voor alle nieuwbouw, in plaats van 21 procent nu’, voegt Marc Dillen, de directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) eraan toe. ‘De werkelijke huurinkomsten mogen niet worden belast als ook de kosten niet mogen worden afgetrokken. En een verhoging van de registratierechten kan evenmin’, waarschuwt notaris Bart Van Opstal.

De specialisten pleiten ook voor een verschuiving van de fiscale druk: niet langer op het moment van de aankoop, maar een meer recurrente vorm van taxatie. België staat bovenaan op de lijstjes van Europese landen met de zwaarste fiscale druk op het moment van aankoop. ‘In 2014 betaalde een koper gemiddeld meer dan 14 procent van de eigendomswaarde boven op de verkoopprijs. Dat is in Europees perspectief een gigantisch bedrag. De belastingdruk is iets gedaald, maar we blijven een kampioen’, zegt Pieter Decelle, beleidsmedewerker wonen bij de Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB) Vlaanderen.

Het gaat de experts lang niet alleen om de fiscaliteit. Allemaal dringen ze aan op een hervorming van de eindeloze beroepsprocedures. ‘Ruimtelijke ordening moet meer worden bekeken vanuit de problematiek van de mobiliteit. Wonen in de buurt van een trein- of metrostation of dicht bij het werk moet meer aandacht krijgen’, stelt Samuel Wurman, assetmanager bij Aedifica.

Geopolitieke onzekerheid

Tot nog toe hebben vastgoedinvesteerders of -kopers zich nog niet laten afschrikken door de toenemende geopolitieke spanningen: de brexit, de handelsoorlog tussen China en de VS, de koers van Italië, het migrantendebat, de gele-hesjesbeweging... In tijden van onzekerheid lijken ze eerder te kiezen voor vastgoed dan voor volatiele financiële activa. Maar meer dan vroeger wordt de geopolitieke omgeving aangeduid als een potentiële gamechanger voor de vastgoedmarkt.

Onduidelijk (onbetaalbaar?) duurzaamheidsdebat

Iedereen ziet de noodzaak en de urgentie in om ook voor woningen tot meer duurzaamheid te komen. ‘Als men resultaten wil bereiken, zal men ook meer verplichte energienormen moeten opleggen voor bestaand vastgoed. Dat vertegenwoordigt 98 procent van het Belgische vastgoedpatrimonium’, aldus Olivier Carrette, de gedelegeerd bestuurder van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector. ‘Belangrijk is dat het beleid duidelijkheid, rechtszekerheid, langetermijnvisie en samenhang biedt.’

De experts pleiten ook voor het wegwerken van de fiscale discriminatie tussen nieuwbouw en vernieuwbouw enerzijds en renovatie anderzijds. ‘De energie- en milieunormen voor bestaand vastgoed moeten strenger worden’, aldus Paul De Wael van Stadim, een in vastgoed gespecialiseerd advies- en studiebureau.

België heeft een sterk verouderd woningenpark. Er moet heel veel worden geïnvesteerd om het duurzamer te maken. Kopers zijn zich steeds meer bewust van de extra renovatiekosten om een woning duurzamer te maken. De vraag naar instapklare woningen wint aan belang.

Bij instapklaar verwachten de experts zowel voor huizen als voor appartementen in 2019 prijsstijgingen van 2,4 procent. Bij zwaar te renoveren woningen blijft de prijsstijging beperkt tot 1 procent voor huizen en 0,6 procent voor appartementen. Dat er veel meer nieuwbouwappartementen bijkomen dan nieuwe huizen is daar zeker niet vreemd aan.

De experts zien ook heel wat verschillen volgens type vastgoed. Het klassieke appartement en het al even klassieke huis zetten ze helemaal bovenaan. ‘De investeerder kan voor dat soort vastgoed uitgaan van een rendement van 2,5 à 3 procent per jaar. De kwaliteit van de woning, het energieprestatiecertificaat (epc) en vooral de locatie spelen de grootste rol’, stelt Filip Dewaele, de CEO van Dewaele Vastgoed. Rusthuisvastgoed en assistentiewoningen in het bijzonder bengelen helemaal onderaan.