Voor de verhuurders is het een oud zeer. Als ze een woning verhuren en een huurwaarborg vragen in contanten, mogen ze van de huurder niet meer vragen dan twee maanden huur. ‘Veel te weinig’, vinden ze. Twee maanden huur wegen vaak niet op tegen de schade die eigenaars ondervinden als een huurder de maandelijkse huur niet betaalt of de woning verwaarloost, slecht onderhoudt en/of beschadigd achterlaat.
Vlaams minister van Wonen Liesbeth Homans (N-VA) heeft oren naar die verzuchting. Het Vlaamse Huurdecreet dat begin 2019 in werking treedt, schrijft voor dat de eigenaars, althans voor huurovereenkomsten die vanaf dan worden afgesloten, drie maanden huur als waarborg kunnen vragen. Maar zover is het nog niet.
De Kortrijkse vastgoedmakelaar Patrick Boterbergh vond ondertussen wel een oplossing om de verhuurders wat tegemoet te komen. Als de huurwaarborg niet wordt gestort in contanten, maar wordt belegd in een verzekeringsproduct, is het wel al mogelijk om drie maanden huur als waarborg te eisen. En zo kwam Boterberg al in 1993 op de proppen met de zogenaamde Korfine-huurwaarborg, een product dat wordt aangeboden door Korfine, de dienstengroep waarvan hij CEO is.
Die waarborg leidt al enkele jaren tot klachten. Ook de Ombudsman van de Verzekeringen werd er vorig jaar mee geconfronteerd. Volgens het jaarverslag over 2017, dat begin deze week werd bekendgemaakt, is de toename van het aantal klachten in de levensverzekeringen tegen tussenpersonen te wijten aan één specifiek product: een levensverzekering die verkocht wordt als huurwaarborg. Hoewel de Ombudsman geen namen noemt, is het duidelijk dat daarmee de Korfine-huurwaarborg wordt geviseerd.
Alleen nog tak26
Volgens het jaarverslag zijn er twee mogelijkheden. Ofwel wordt de huurwaarborg gestort in een tak21-levensverzekering, ofwel in een tak-26 levensverzekering.
Gaat het om een tak21-levensverzekering, dan is er, boven op de instapkosten van 2 procent, 30 procent roerende voorheffing verschuldigd op een fictief rendement van 4,75 procent bij opvraging in de eerste acht jaar, ook al is het reële rendement beduidend minder. Dat product van de verzekeraar Ergo wordt volgens Boterbergh al sinds eind 2012 niet meer aangeboden. Maar het spreekt voor zich dat huurders nog altijd raar opkijken als ze bij het opvragen van de huurwaarborg binnen een periode van acht jaar, minder recupereren dan het bedrag dat ze als waarborg hebben gestort.
Betreft het een levensverzekering tak26, dan is een instaptaks verschuldigd van 1 procent met een maximum van 7,50 euro. Er zijn geen uitstapkosten. Het rendement wordt onderworpen aan de roerende voorheffing van 30 procent. Die wordt berekend op het effectief rendement van 0,01 procent per jaar. Die verzekeringsproducten worden nu nog door Korfine aangeboden. Het betreft tak26-levensverzekeringen van P&V en van Credimo. Ook hier is het perfect mogelijk dat de huurder een kleiner bedrag terugkrijgt dan hij als huurwaarborg in een levensverzekering heeft gestort.
Veronderstel dat de huur 800 euro per maand bedraagt. De huurwaarborg is dan (drie maanden huur of) 2.400 euro. De instapkosten bedragen 7,50 euro. De huurder geniet een rendement van 0,01 procent (0,24 euro) per jaar. Dat volstaat niet eens om de instapkosten te compenseren als de huur na drie jaar wordt beëindigd. Bovendien wordt er op het minieme rendement nog 30 procent roerende voorheffing ingehouden.
‘Die contracten beantwoorden niet altijd aan de behoeften van de huurders, die bij uitstap verwonderd zijn dat het vrijgegeven bedrag lager is dan het oorspronkelijk ingelegde kapitaal’, waarschuwt de Ombudsdienst.
De Ombudsman van de Verzekeringen merkt op dat huurders slecht over de gevolgen worden geïnformeerd als ze een levensverzekering als huurwaarborg onderschrijven. Niet verwonderlijk. De contracten worden voorgesteld door vastgoedmakelaars die optreden voor de eigenaar. De vastgoedmakelaars treden niet op als een echte verzekeringsagent, die verplicht is ‘om een product aan te bieden dat zo goed mogelijk aansluit bij de verlangens en de behoeften van de huurders’.
De Ombudsman van de Verzekeringen wijst ook op een ander heikel punt. Volgens de wet op de verzekeringen hebben de huurders, na de ondertekening van een levensverzekering, nog dertig dagen de tijd om dat contract op te zeggen. Maar dat wordt onmogelijk gemaakt door de huurwetgeving, die bepaalt dat de huurwaarborg maar kan worden vrijgegeven met het akkoord van de verhuurder of na een gerechtelijke beslissing om de huurwaarborg vrij te geven.
‘Innovatief’
Volgens Boterbergh zoekt de Ombudsman van de Verzekeringen ‘spijkers op laag water’. Boterbergh: ‘Niet de makelaars maar Korfine treedt op als verzekeringstussenpersoon. Wij houden wel degelijk rekening met de belangen van de huurders. De Korfine-huurwaarborg betreft een innovatief product, een waarborg die kan worden gegeven zonder dat de verhuurder en de huurder zich daarvoor naar een bank moeten verplaatsen. Dankzij de Korfine-huurwaarborg kan het hele huurproces, ook voor de makelaars, sneller afgehandeld worden.’
