Als verhuurder bent u er niet zeker van dat uw investering een rendabele belegging wordt. Niet alleen kan het nettohuurrendement door de vele kosten gevoelig lager uitkomen. Bovendien zijn er heel wat onzekerheden. Zo is de financiële situatie van huurders er de voorbije jaren niet op verbeterd, waardoor het risico op wanbetaling groter geworden is. Ook de fiscale onzekerheid speelt mee. Voorlopig lijkt een herziening van de fiscaliteit niet aan de orde, maar wat als de belasting op de huurinkomsten wordt bijgestuurd? En ten slotte kan een rentestijging, ook al zit die nog niet meteen in de pijplijn, de vastgoedmarkt onder druk zetten. Genoeg redenen dus om het rendement van uw verhuurde woning te maximaliseren.
1 Indexeer de huurprijs
Omdat huurcontracten doorgaans voor een langere looptijd afgesloten worden, is het belangrijk dat de huurprijs mee-evolueert met de stijgende kosten voor levensonderhoud. Tenzij de indexering uitdrukkelijk uitgesloten is in het huurcontract kan de verhuurder met een schriftelijk huurcontract een keer per jaar de huurprijs aanpassen aan de inflatie. Die indexering kan alleen op de jaarlijkse verjaardag van het huurcontract. Sloot u een huurcontract dat inging op 1 maart 2019, dan kunt u de huurprijs pas indexeren op 1 maart 2020. Die indexering moet telkens schriftelijk worden gemeld aan de huurder, zelfs al spreekt het contract van ‘automatische indexering’.
Het huurdecreet laat wel een opening voor wie de prijsaanpassing te laat meldt aan zijn huurder. De verhuurder kan tot maximaal drie maanden teruggaan om de verhoging te recupereren. Stel dat u in bovenstaand voorbeeld vergeet de huurprijs te indexeren op 1 maart 2020 en pas op 1 oktober 2020 een brief stuurt naar de huurder. Dan kunt u de indexering toch nog opeisen voor juli, augustus en september 2020, maar niet meer voor mei en juni.
De indexering van de huurprijs verloopt volgens een vastgelegde formule, die gebaseerd is op het gezondheidsindexcijfer. De gezondheidsindex komt overeen met de korf producten van de consumptieprijsindex - die gebruikt wordt voor het meten van de inflatie - zonder alcoholische dranken, tabaksproducten en motorbrandstoffen. Sinds 2013 steeg de gezondheidsindex met 8,9 procent.
U berekent de nieuwe huurprijs jaarlijks door de basishuurprijs - die in het contract staat - te vermenigvuldigen met het nieuwe indexcijfer en dat te delen door het indexcijfer bij de start van het contract. Daarbij wordt wel telkens gekeken naar het indexcijfer van de maand voorafgaand aan de maand waarin het contract inging. In bovenstaand voorbeeld moet u dus het indexcijfer van februari 2019 en 2020 hanteren.
U mag bij de indexering in geen geval een hogere huurprijs aanrekenen dan het bedrag dat u bekomt door die formule. Een lager bedrag mag uiteraard wel.
2 Gebruik het fiscaal voordeel
Als eigenaar betaalt u belastingen op uw woning, ook als u die verhuurt. U wordt op twee manieren belast: via de jaarlijkse onroerende voorheffing en via de personenbelasting. Als uw huurder een natuurlijke persoon is die de woning niet voor een beroepsactiviteit gebruikt, moet u in uw belastingaangifte het kadastraal inkomen van de verhuurde woning vermelden.
De fiscus indexeert het kadastraal inkomen en verhoogt het met 40 procent. Dat bedrag wordt toegevoegd aan uw belastbare inkomsten en wordt belast tegen de marginale belastingvoet. Die kan oplopen tot 50 procent.
De huurprijs kan alleen worden verhoogd na werken die het comfort van de huurwoning verhoogd hebben, niet als die werken noodzakelijk waren om het huis bewoonbaar te houden.
Door de kosten van een lening in te brengen is het echter mogelijk die belastbare inkomsten te doen dalen of zelfs volledig te neutraliseren. De rente op een lening die dient voor de financiering van de aankoop, de renovatie of de bouw van een onroerend goed is aftrekbaar tot het bedrag van alle vastgoedinkomsten dat u als gewone (federale) renteaftrek opgeeft.
Als u voor een renovatiekrediet 500 euro per maand aan intresten betaalt (dus 6.000 euro per jaar) en uw totale onroerende inkomsten 7.000 euro bedragen, betaalt u slechts op het verschil van 1.000 euro belastingen. U betaalt dan maar 500 euro belastingen op uw onroerende bezittingen (tegen een belastingvoet van 50 procent). Als u geen lening had afgesloten zou u 3.500 euro aan belastingen moeten betalen.
Het type krediet doet er niet toe, u hoeft alleen maar te kunnen bewijzen dat het betrekking heeft op een van uw onroerende goederen. Het fiscaal voordeel is ook combineerbaar met een gewestelijk belastingvoordeel dat u al geniet voor het hypothecair krediet dat u hebt afgesloten om uw eigen woning te financieren of te renoveren.
3 Knap uw woning op
Als u werkzaamheden hebt uitgevoerd om het comfort van uw verhuurde woning te verbeteren, kunt u de huurprijs tijdens de huurperiode herzien. Dat kan alleen aan het eind van elke drie jaar, en op voorwaarde dat de huurder daarmee akkoord gaat. Als u er niet in slaagt een akkoord te bereiken, bepaalt een vrederechter de maximale verhoging die u aan uw huurder kunt opleggen. De rechter zal dat alleen doen als de renovatiewerken de huurwaarde van de woning met minstens 10 procent hebben verhoogd.
Belangrijk is ook dat een verhoging van de huurprijs niet mogelijk is als die werken alleen dienden om de woning in overeenstemming te brengen met de huisvestingscode of als de werken noodzakelijk waren om de woning bewoonbaar te houden. Werkzaamheden die kunnen leiden tot een verhoging van de huurprijs moeten dus het comfort van de huurder absoluut verbeteren zonder echt noodzakelijk te zijn geweest.
U kunt ook, volgens dezelfde procedure, een hogere huurprijs vragen aan uw huurder als de huurwaarde van de woning met minstens 20 procent is gestegen door externe omstandigheden. Dat is bijvoorbeeld het geval als de toegankelijkheid van de wijk is verbeterd door de komst van een nieuw station of de aantrekkelijkheid van de wijk is toegenomen door een nieuw winkelcentrum.
4 Haal meer uit de woning
Hoe meer u als verhuurder bereid bent om inspanningen te leveren, hoe hoger uw rendement. Zo zal een verhuurder die zijn eigendom zelf beheert, zoals het zoeken naar huurders en het beheer van de woning, een hoger rendement verkrijgen dan wie zijn appartement in het beheer van een vastgoedmakelaar laat. Makelaars rekenen doorgaans een maand huur aan bij de verhuur van een woning.
Daarnaast kunt u het rendement van uw woning ook verhogen door te kiezen voor een meer rendabele vorm van verhuur. We onderscheiden er drie.
Gemeubeld: als we uitgaan van een bruto-opbrengst van ongeveer 4 procent voor een niet-gemeubeld appartement, dan kan de overstap naar een gemeubelde woning het rendement op 4,5 procent brengen. Dat vergt uiteraard meer werk (inventaris, onderhoud en vervanging van meubilair) en de huurcontracten zijn vaak korter.
Meerdere huurders: laten we het geval van een groot appartement met vier slaapkamers nemen. Het zal veel rendabeler zijn als het bewoond wordt door verschillende huisgenoten dan door een enkel gezin. Huurrendementen tot 7 procent zijn dan niet uitgesloten.
Seizoensgebonden verhuur (type Airbnb): het huurrendement kan ook opgekrikt worden door uw woning te verhuren op een platform zoals Airbnb. Al komen er dan wel enkele bijkomende beperkingen bij. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het bijna onmogelijk om een woning op seizoensbasis te verhuren als u er niet gedomicilieerd bent. Eigenaars moeten ook een administratieve molen doorlopen om toestemming te krijgen voor zo’n verhuur.
In Vlaanderen en Wallonië is de procedure eenvoudiger. De verwachte opbrengsten liggen rond 7 procent. Maar uiteraard krijgt u er als verhuurder bijna een voltijdse job bij om de bezetting zo hoog mogelijk te houden.
5 Gebruik de plaatsbeschrijving
Om het huurrendement hoog te houden is het belangrijk dat de staat van de woning intact blijft. Door tijdig in onderhoud te voorzien kunt u voorkomen dat u later met meer ingrijpende kosten geconfronteerd wordt. Voorkom dus dat de huurder u moet optrommelen omdat er een lek is in de dakgoot of omdat de leidingen verstopt zitten. Want een urgente herstelling zal u altijd meer kosten dan preventief onderhoud.
In die context is ook de plaatsbeschrijving cruciaal. De plaatsbeschrijving moet een gedetailleerde staat van de woning geven en moet opgesteld worden bij aanvang van de huur. Een plaatsbeschrijving opmaken bij het einde van de huur is niet verplicht. In Vlaanderen moet het alleen als een van de partijen erom vraagt.
Vanuit het standpunt van de verhuurder is het wel ten stelligste aan te raden om dat te doen. Het stelt u veel sneller in staat te oordelen over de staat waarin de huurder het huis achterlaat. Op die manier kunt u eventuele schade verhalen op de huurder en vermijdt u dat de kosten uw huurrendement aantasten.
