Kies de juiste formule wanneer u investeert in een hotelkamer

Grote hotelketens doen vaak een beroep op investeerders voor de bouw en financiering van een nieuw hotel. Ze mikken in de eerste plaats op institutionele beleggers, maar ook als particulier kunt u in hotelkamers investeren. Institutionele beleggers zullen doorgaans meerdere kamers binnen één project kopen, maar als particulier kunt u ook een hotelkamer apart kopen. Voor een hotelkamer moet u gemiddeld 100.000 tot 165.000 euro neertellen.

Het aanbod van mogelijkheden is breed. U kunt hotelkamers kopen in projecten van grote hotelketens, zoals bijvoorbeeld Ibis, Radisson of Holiday Inn. Maar er zijn ook kleinschaligere mogelijkheden, zoals het designhotel Eilandje in Antwerpen.

Wat vindt de fiscus van uw hotelkamer?

Meestal wordt een hotelkamer onder het btw-stelsel (21%) verkocht. Volgens verscheidene fiscale rulings kan de btw die u op de aankoop van een hotelkamer betaalt, onder bepaalde voorwaarden volledig worden gerecupereerd. ‘De btw van 21 procent op de kamer en het bijbehorende grondaandeel kunnen worden afgetrokken als de gevraagde prijs voor het vruchtgebruik minstens 97,5 procent bedraagt van de aankoopprijs in volle eigendom’, preciseert Danny Stas, specialist vastgoed en fiscaliteit bij het advocatenkantoor Laga. ‘De koper moet daartoe eenmalig een aangifte ‘toevallige belastingplichtige’ indienen.’

Ook op het vlak van de personenbelasting is investeren in een hotelkamer een interessante zaak. Zodra u eigenaar bent van de hotelkamer draagt u het gebruiksrecht van de kamer over aan de hoteluitbater, die instaat voor de verhuur. ‘De periodieke vergoedingen die de particuliere investeerders voor de vestiging van een recht van vruchtgebruik krijgen, zijn niet belastbaar als onroerend inkomen’, aldus Stas.

Indien de overeengekomen totale vruchtgebruikvergoeding meer bedraagt dan de verkoopwaarde van de volle eigendom bij aankoop zal er wel een belasting op dat verschil moeten worden betaald. Die meerwaarde moet als een ‘divers inkomen’ worden aangegeven en wordt tegen 16,5 procent belast.

‘De terbeschikkingstelling van de hotelkamer aan de uitbater via de vestiging van een vruchtgebruik verhindert overigens niet dat de aankoop ook op het vlak van de erfbelasting fiscaalvriendelijk kan’, voegt Stas eraan toe. ‘De investering kan gebeuren via de techniek waarbij de ouders het vruchtgebruik op de investering aanhouden en de kinderen de blote eigendom.’

Het uit elkaar halen van het vruchtgebruik en de blote eigendom wordt ‘gesplitste aankoop’ genoemd. Deze techniek van vastgoed aankopen is bedoeld om later erfbelasting te vermijden. De ouders mogen de eigendom bewonen of verhuren tot aan hun overlijden. Daarna wast het vruchtgebruik aan bij de blote eigendom van de kinderen, zonder dat daar nog erfbelasting op moet worden betaald.

Waarop letten bij een verhuur van een hotelkamer?

Denk bij investeren in hotelkamers vooral niet aan timesharing. In het geval van timesharing wordt u geen eigenaar, maar verwerft u alleen een gebruiksrecht. Als u een hotelkamer koopt, wordt u daar eigenaar van via een notariële akte. U draagt het gebruiksrecht van de kamer over aan de hoteluitbater, die instaat voor de verhuur. Het voordeel is dat u zich geen zorgen hoeft te maken over de verhuur en het onderhoud van de kamer.

Het is ook niet de bedoeling dat u op tijd en stond in de hotelkamer waarin u investeerde gaat overnachten. Uw kamer zit gewoon in het kameraanbod van een hotelexploitant en levert u een bepaald rendement op.

In dat opzicht verschilt een investering in een hotelkamer weinig van andere beleggingen. Het kan mogelijk een interessante diversificatie van uw activa zijn, maar u moet wel goed weten waaraan u begint en in welke formule u precies stapt. Er bestaan verschillende systemen om de eigenaars van hotelkamers te vergoeden.

Op basis van bezettingsgraad

In een aantal gevallen hangt uw rendement samen met de bezettingsgraad. U moet er in dat geval van overtuigd zijn dat de uitbater het klappen van de zweep kent en dat het hotel het hele jaar genoeg klanten kan aantrekken.

Bij de berekening van de inkomsten gaat het er niet om of specifiek uw kamer verhuurd wordt, maar wordt met een gemiddelde voor het hele hotel gewerkt. In de meeste gevallen wordt 90 procent van de winst verdeeld over de eigenaars van de hotelkamers.

Het is belangrijk dat u goed weet hoe de winst uit uw hotelkamer precies wordt berekend. Doorgaans bestaat die uit de omzet van de verhuur min de personeelskosten, managementvergoedingen, taksen, aankoopkosten voor de maaltijden, kosten voor onderhoud, nutsvoorzieningen en verwarming.

In een aantal gevallen worden ook de inkomsten uit de bar en de verhuur van seminariefaciliteiten mee in rekening genomen. Ook betaalt u als eigenaar soms de vernieuwingskosten voor de inrichting van de kamers.

Huurcontract op lange termijn

Een ander systeem is eenvoudiger en geeft meer duidelijkheid over het rendement. De investeerder draagt het vruchtgebruik over aan de hoteluitbater, die dat over een afgesproken periode in schijven betaalt. In principe is dat een huurcontract op lange termijn tegen een vaste vergoeding. De bezettingsgraad en de exploitatiekosten worden buiten het contract gehouden.

Aandachtspunten voor wie in een hotelkamer wil investeren

Wat potentiële beleggers kan doen aarzelen, is de ingewikkelde eigendomsstructuur die af en toe wordt gebruikt. In bepaalde formules wordt u als investeerder geen volle eigenaar van de hotelkamer die u hebt gekocht. Soms worden de kamer en de grond waarop het hotel werd opgetrokken van elkaar gescheiden. De eigenaar van de grond verleent u dan het recht ervan gebruik te maken voor een periode van 27 tot 99 jaar. Dat betekent dat u maar tijdelijk de eigenaar van de kamer bent en dat u een erfpacht moet betalen aan de eigenaar van de grond.

Omdat u niet moet investeren in de grond als u een kamer koopt, kunt u die ongebruikte middelen op een andere manier beleggen. De registratierechten voor een erfpacht blijven beperkt tot 2 procent, terwijl ze voor de aankoop van ander vastgoed om te verhuren 10 procent bedragen in Vlaanderen.

Maar aan zo’n erfpachtconstructie is ook een keerzijde. Afhankelijk van de inhoud van de overeenkomst kan het bedrag van de erfpacht geïndexeerd worden en de grondprijzen in de omgeving volgen. In dat geval bent u niet zeker wat het exacte rendement van uw investering na enkele jaren zal zijn.

‘Het systeem van erfpachtconstructies werd vroeger vooral gebruikt voor de financiering van vakantiewoningen en woonzorgcentra en vond ook zijn weg naar de hotelsector. Maar tegenwoordig wordt de constructie veel minder gebruikt’, zegt Stas. ‘De meeste ontwikkelaars verkopen de volle eigendom van de kamers en de bijbehorende gronddelen samen, waarbij 21 procent btw gerekend wordt op zowel de kamers als de grond. Vervolgens stellen de individuele investeerders de kamers, met toepassing van btw, ter beschikking van de hoteluitbater via vruchtgebruik.’