Volgens de kredietbeoordelaar Standard & Poor’s (S&P) is de Belgische vastgoedmarkt in het eerste kwartaal van dit jaar 40 procent overgewaardeerd, vergeleken met het inkomen, en 50 procent vergeleken met de huurprijzen. De Europese Raad voor Systeemrisico (ERSR), die belast is met het opsporen en evalueren van mogelijke bedreigingen voor de financiële stabiliteit in de EU, schat de overwaardering van residentieel vastgoed op 15 procent, terwijl het Internationaal Monetair Fonds (IMF) afklopt op 8 procent en de Nationale bank van België (NBB) op 5,9 procent.
Vanwaar dat grote verschil? Er bestaan verschillende methodes om de overwaardering van een vastgoedmarkt te berekenen.
Veel gebruikt zijn de ratio’s prijs/inkomen of prijs/huur. Die vergelijken de vastgoedprijzen met het beschikbare inkomen of met de huurprijzen op een bepaald ogenblik, en berekenen de verhouding met het historisch gemiddelde. Op die manier kan je de toegankelijkheid van de vastgoedmarkt vaststellen. Of anders gezegd: of een markt (te) duur of goedkoop is.
‘Het doel van de methodologie van S&P, de denktank OESO en andere instanties is de prijzen in verschillende landen met elkaar vergelijken. In België zijn die veel sneller geëvolueerd dan de inkomens. Maar wie zegt dat de markt overgewaardeerd is, gaat voorbij aan andere factoren die de prijsstijging kunnen verklaren’, zegt econoom Julien Manceaux (ING België). Denk aan fiscale voordelen, de lage rentevoeten en het beschikbaar spaarbedrag.
Verscheidenheid
Econoom Etienne De Callataÿ (Orcadia Asset Management) vindt dat je moeilijk kan spreken van een overwaardering omdat het in België niet makkelijk is vastgoedprijzen te beoordelen. ‘Het ene appartement met drie slaapkamers is het andere niet. De grote verscheidenheid van panden maakt het moeilijk de prijzen en hun evolutie te beoordelen. Er bestaat effectief een probleem om de waarde en het rendement van vastgoed te meten. Zo zijn de individuele kenmerken van een onroerend goed erg belangrijk, net als het effect van verbouwingswerken. Maar dat is allemaal moeilijk te berekenen.’ Ook fiscaliteit speelt een rol. ‘De roerende voorheffing is verhoogd. Mensen hebben daardoor aandelen de rug toegekeerd en hebben zich op vastgoed gestort. Dat heeft de prijzen doen stijgen.’
We kunnen in België spreken van een lichte overwaardering, maar niet van een zeepbel.
Volgens Eric Verlinden, de CEO van de vastgoedgroep Trevi, is het linken van vastgoedprijzen aan het inkomen vaak pervers en betwistbaar. ‘Als je de vastgoedprijzen in Brussel of in bepaalde streken in Wallonië met elkaar vergelijkt, merk je dat de prijzen in Brussel soms het drievoudige bedragen, terwijl de inkomens vergelijkbaar zijn. Het is dus duidelijk dat de waarde van vastgoed niet gerelateerd is aan het inkomen.’
Behalve de verhouding tussen de prijs en het inkomen maken instanties in hun berekeningsmethode ook gebruik van andere factoren. Het IMF houdt rekening met het inkomen, de langetermijnrente, de beroepsbevolking en de krediettoename. De Nationale Bank heeft een gelijkaardige benadering als internationale instanties en houdt rekening met het beschikbaar inkomen, de rentevoeten, de demografische evoluties en de vastgoedfiscaliteit. Volgens die berekeningsmethode lagen de prijzen van residentieel vastgoed in 2018 gemiddeld 5,9 procent boven hun evenwichtswaarde.
Te veel schulden
‘Dat ligt dichter bij de realiteit’, zegt Manceaux. ‘We kunnen in België inderdaad spreken van een lichte overwaardering, maar zeker niet van een zeepbel. Het gevaar komt niet uit de hoek van de overwaardering, maar eerder van factoren die daartoe hebben geleid. Zoals de tendens om te veel schulden aan te gaan door de lage rente.’ De Callataÿ bevestigt: ‘Er is geen vastgoedzeepbel. Tenzij zich een brutale schok voordoet, verwachten we niet dat de vastgoedprijzen met 20 procent dalen.’
Geen zeepbel, geen gevaar dus? Blijft vastgoed dan toch een goede belegging? ‘De rentevoeten zullen niet drastisch meer dalen’, meent Manceaux. Voeg daarbij een groeivertraging, ‘en er valt vandaag weinig meerwaarde op een woning te rapen voor beleggers en particulieren. Ze zullen langer moeten wachten om tegen de verhoopte prijs te kunnen verkopen’, besluit hij. De Callatay sluit zich daarbij aan. ‘Vergeleken met de risico’s die beleggers nemen, staan de rendementen niet in verhouding tot de vastgoedprijzen.’
