Waartoe verbind ik me met een compromis?

1. Wie stelt het compromis op?

De wet bepaalt nergens wie het compromis moet opstellen. Zowel de koper als het vastgoedkantoor kan dat dus doen, zonder dat er een notaris aan te pas komt. Maar gezien de complexiteit van het document heeft u er alle belang bij zich te laten bijstaan door een notaris.

2. Wat moet er in het compromis staan?

Het compromis moet altijd de volgende informatie over de koper en de verkoper bevatten:

Verkoper

• Is hij de enige eigenaar? Als er meerdere eigenaars zijn, moeten dan alle verkopers tekenen?
• Zijn alle verkopers meerderjarig en hebben ze handtekeningsbevoegdheid?
• Zijn ze getrouwd en, indien ja, onder welk stelsel? Zijn ze alleenstaand of wonen ze wettelijk/feitelijk samen?

Koper

• Is hij alleenstaand, getrouwd, gescheiden, samenwonend?
• Heeft hij kinderen? Een vennootschap? 
• Kan hij een hypothecaire lening krijgen? 
• Heeft hij voldoende inkomsten om het goed aan te schaffen? 
• Is er een beding van aanwas nodig (een beding van aanwas - of tontine in de volksmond - is een kanscontract waarbij de partijen in onverdeeldheid een onroerend goed verwerven en overeenkomen dat het deel van de eerststervende gratis zal toekomen aan de langstlevende)?

De verkoper en de koper moeten het pand ook nauwgezet beschrijven. Behalve een beschrijving van de woning moet het compromis ook vermelden in welke staat het huis of appartement zich bevindt, hoeveel de oppervlakte bedraagt en of eventuele erfdienstbaarheden het goed bezwaren.

Ook andere kosten, schulden of pandrechten, de bezettingsmodaliteiten, het energieprestatiecertificaat (EPB), het attest van de elektrische installatie, de stedenbouwkundige gegevens, de eventuele inbreuken, het al dan niet bestaan van een onteigeningsplan of van een maatregel tot bescherming van het erfgoed, de bestemmingen en de geoorloofde aanwendingen van het goed moeten in het compromis vermeld worden.

Gaat het om een mede-eigendom, dan is ook de informatie over de syndicus verplicht.

Naargelang het pand in het Vlaams of Brussels Gewest ligt, moet het compromis ook het OVAM-attest (Vlaanderen) of BIM-attest (Brussel) bevatten. Dat stelt dat het terrein niet vervuild is of opgenomen is in de bodeminventaris.Tot slot moeten ook de overeengekomen prijs van het goed en de wijze van betaling erin staan, net zoals het voorschotbedrag.

Wanneer het compromis wordt ondertekend, moeten nog bijkomende zaken vermeld worden: de datum waarop de koper de onroerende voorheffing voor zijn rekening zal nemen, de stedenbouwkundige bestemming van het pand en de btw als het over een nieuwbouw gaat. De data waarop de eigendom en het vruchtgebruik van het pand worden overgedragen - die vallen meestal samen met de dag waarop de sleutels worden overhandigd - moeten ook nog worden bepaald. Net zoals de datum waarop de notariële akte wordt getekend.

Ook belangrijk is dat u in uw compromis de notarissen vermeldt die de akte zullen verlijden. U kunt ook sancties opnemen voor het geval een van de partijen zijn verplichtingen niet nakomt. Denk aan verwijlintresten of de mogelijkheid om de verkoop te ontbinden.

3. Wanneer en waar tekent u het compromis?

De ondertekening van het compromis volgt op de ondertekening van het bod. Zodra de partijen het eens zijn en het compromis is opgesteld (en u het nauwgezet gelezen heeft), houdt niets u nog tegen om het te ondertekenen.

Hoewel het niet verplicht is, verdient het aanbeveling om de ondertekening van het verkoopcompromis voor een notaris te laten gebeuren. Zo garandeert u de rechtszekerheid van uw akte. Bovendien geniet u een gratis overlijdensverzekering als u in de periode tussen het compromis en de akte het slachtoffer zou worden van een ongeval. Omdat uw erfgenamen in dat geval de verkoopakte in uw plaats moeten ondertekenen, ontvangen zij een bepaald bedrag om het goed aan te kopen. Dat bedrag is begrensd op 250.000 euro per notariële akte.

In de meeste gevallen moet u bij de ondertekening van het compromis een voorschot betalen.