Het aantal appartementsbewoners in België neemt almaar toe. Toch voelen steeds minder vastgoedmakelaars zich geroepen om het beheer van de mede-eigendom op zich te nemen. Volgens cijfers van de federale overheidsdienst Financiën steeg het aantal appartementen tussen 2005 en 2015 van 570.000 naar 750.000.
Het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) waarschuwde vorig jaar al dat ‘syndicus’ een knelpuntberoep dreigt te worden en die trend zet door (lees inzet). Daarbij komt dat beheerders van appartementsgebouwen niet altijd zo’n fraai imago hebben.
Knelpuntberoep
Steeds minder makelaars voelen zich geroepen om syndicus te worden. En dat terwijl er in hoog tempo appartementsblokken worden opgetrokken. De redenen? De complexere wetgeving, het feit dat de bewoners van appartementen mondiger worden, het vele avond- en weekendwerk en de vele uren die een syndicus moet spenderen aan de administratieve opvolging.
Het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) telt nu 2.032 stagiairs. Bijna negen op de tien willen enkel als bemiddelaar bij de verkoop of verhuur van gebouwen actief worden. Slechts 92 willen alleen syndicus worden.
‘Bij de syndici is de uitstroom groter dan de instroom’, zegt Frank Damen van het BIV. ‘Vandaag zijn er nog 243 vastgoedmakelaars die alleen als syndicus zijn ingeschreven (onder wie de 92 stagiairs) en 5.536 makelaars die optreden als bemiddelaar en syndicus. Daartegenover staan 4.108 vastgoedmakelaar die alleen nog bemiddelen tussen verkopers en kandidaat-kopers (of tussen verhuurders en huurders).
Meer dan eens klagen de mede-eigenaars over een gebrek aan transparantie. ‘De syndicus weigert de facturen voor te leggen waarop zijn rekeningen zijn gebaseerd, de syndicus speelt onder één hoedje met de bouwpromotor, de syndicus strijkt een commissie op bij de aanstelling van aannemers,...’ Het zijn maar enkele terugkomende klachten. Er zijn helaas ook verhalen van syndici die de rekeningen van de mede-eigenaars plunderen.
Jammer genoeg bestaan er geen lijsten van ‘betrouwbare’ syndici. Bent u op zoek naar een degelijke beheerder, dan kunt u zich het best richten tot andere verenigingen van mede-eigenaars om te polsen naar hun ervaringen.
U kunt ook aankloppen bij kleinere organisaties om u te informeren. Zo bestaat er een Unie van Vlaamse Syndici (UVS). Die vzw moedigt haar leden-syndici aan om transparant en eerlijk te zijn.
Een degelijke syndicus kiezen is cruciaal. Hij is niet alleen verantwoordelijk voor het dagelijks beheer van de mede-eigendom, maar moet ook de beslissingen van de mede-eigenaars uitvoeren en bovenal belangrijke fondsen beheren. ‘Een syndicus beheert andermans geld. Zo iemand moet 100 procent te vertrouwen zijn’, zegt Dominique Krickovic, directeur van UVS.
Professioneel
Uiteraard kunt u ook een syndicus zoeken via de website van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). Door het intoetsen van uw postcode krijgt u een overzicht van de professionele syndici in uw buurt. Professionele beheerders zijn syndici die door het BIV zijn erkend. Die erkenning garandeert dat de syndicus een opleiding heeft gekregen, stage heeft gelopen en tijdens zijn loopbaan elk jaar een aantal uren bijkomende vorming krijgt.
Professionele syndici moeten deontologische regels respecteren. Zo moeten ze zich onthouden van elke vorm van belangenvermenging. Treden ze de regels met de voeten, dan dreigen tuchtsancties. ‘Tegenwoordig kan de uitvoerende kamer van het BIV een syndicus bij klachten zelfs onmiddellijk schorsen in afwachting van een definitieve tuchtsanctie’, zegt Rebecca D’Haeseleer, juriste bij de Confederatie van de Immobiliënberoepen (CIB)
Transparantie
Een syndicus moet alles betalen op basis van facturen. De algemene vergadering van mede-eigenaars moet een rekencommissaris aanstellen om de rekeningen van de syndicus te controleren.
Als de syndicus talmt met de voorlegging van de rekeningen of de facturen kan de rekencommissaris daarvan een rapport opmaken.
Blijft de syndicus volharden in de boosheid, dan kan de rekencommissaris de algemene vergadering adviseren de rekeningen niet goed te keuren of de syndicus te ontslaan.
Maar voor de mede-eigenaars brengt zo’n tuchtmaatregel - ook al is dat een definitieve schrapping - weinig zoden aan de dijk. Het leed is dan al geleden. Als de mede-eigenaars met een malafide syndicus zijn geconfronteerd en centen zijn kwijtgeraakt, moeten ze toch een gerechtelijke procedure aanspannen om de schade te recupereren. Zo kunnen ze bij fraude of oplichting een strafklacht indienen.
Zo’n gerechtelijke procedure biedt geen bikkelharde garantie op een compensatie. Als er al een uitspraak volgt, is de beheerder misschien met de noorderzon vertrokken of ondertussen insolvabel geworden.
Om de pil te verzachten zijn professionele syndici wel verzekerd voor fouten via een collectieve polis afgesloten door het BIV. Per schadegeval verleent die polis een tussenkomst van hoogstens 250.000 euro, ook als de syndicus met het geld van de mede-eigenaars is gaan lopen en die som zelf niet kan terugbetalen.
Die polis biedt ook dekking als de schade het gevolg is van een onopzettelijke fout of een vergetelheid van de beheerder, bijvoorbeeld als hij vergeet de verzekeringsplicht te hernieuwen of als de vereniging van mede-eigenaars subsidies misloopt omdat hij naliet een aanvraagdossier tijdig in te dienen.
Bewoner-syndicus
De mede-eigenaars van een appartementsblok kunnen er ook voor kiezen een van de mede-eigenaars aan te stellen als beheerder, bijvoorbeeld een bewoner met een hoger diploma. Volgens UVS-directeur Krickovic gebeurt dat vaak in kleinere appartementsgebouwen.
Maar het is zeer de vraag of dat een verstandige keuze is. Mogelijk beschikt die bewoner niet over de vereiste juridische, technische en financiële kennis. ‘Een goede syndicus moet tegenwoordig met veel zaken rekening houden. Het gaat niet alleen meer over het inschakelen van aannemers om dringende herstellingswerken uit te voeren of het garanderen van de brandveiligheid’, merkt Krickovic op. ‘Vaak moet de syndicus een dubbele boekhouding hanteren. Of moet hij in kaart brengen welke werken op langere termijn noodzakelijk zijn om de flats verhuurbaar te houden: extra isolatie, dubbele beglazing, noem maar op. Vanaf 2020 moeten alle appartementen immers voldoende geïsoleerd zijn als de eigenaars ze nog willen verhuren.’
ereloon
Vaak is het ereloon van de syndicus enkel en alleen gebaseerd op het aantal appartementen in het gebouw. Er zijn geen barema’s of vaste tarieven. ‘Aan de kust betaalt een mede-eigenaar gemiddeld 12 à 15 euro per maand, in het binnenland is dat 15 tot 20 euro per maand en in Brussel kan het tarief oplopen tot 30 euro per maand’, zegt Dominique Krickovic, directeur van de Unie van Vlaamse Syndici. Een syndicus kan bij de begroting van het ereloon rekening houden met de staat of de ouderdom van het gebouw. Is er veel werk? Of zijn er veel geschillen?
Volgens Krickovic kiezen de mede-eigenaars vaak voor de goedkoopste syndicus. ‘Dat brengt problemen met zich mee. Kan een syndicus die werkt aan een tarief van 9 euro per maand goed werk afleveren? Wordt hij dan niet gedwongen om winstgevende afspraken te maken met leveranciers? Na een tijdje moeten de mede-eigenaars toch een andere syndicus aanstellen en een gigantische inhaalbeweging doen op technisch en financieel vlak…Voor sommige mede-eigenaars is het dan te laat. Zij kunnen de kosten niet aan en moeten verkopen.’
De wet op de mede-eigendom verplicht de syndicus die kosten te budgetteren. Als de mede-eigenaars daartoe groen licht geven moet de beheerder een reserverekening openen waarop de mede-eigenaars kunnen sparen om de toekomstige werken te betalen. ‘Zo worden de kosten van een gevelrenovatie - gemakkelijk 30.000 tot 40.000 euro - beetje bij beetje bijeengespaard’, vervolgt Krickovic. Wil de syndicus al die toekomstige kosten goed budgetteren, dan moet hij een beroep doen op specialisten, wat veel tijd vergt.
Daarnaast vergt zijn rol een portie tact en mensenkennis. Flatbewoners kiezen hun medebewoners niet zelf. Vaak is het een vorm van samenleven ‘tegen wil en dank’. Zijn de mede-eigenaars niet tevreden over de rol van de beheerder, dan kan dat de relaties tussen de bewoners verzuren. Het volstaat dan dat een van de medebewoners verdachtmakingen jegens de syndicus uit om de spanningen hoog te doen oplaaien.
Een bewoner die zich opgeeft om beheerder te zijn, is verplicht een verzekering burgerlijke aansprakelijkheid af te sluiten, voor het geval er door zijn fout of onvoorzichtigheid iets misloopt.
Bouwpromotor
Tot slot nog een waarschuwing voor syndici in nieuwe en pas afgewerkte appartementsblokken. De algemene vergadering van mede-eigenaars moet de syndicus aanwijzen. Maar in nieuwbouwappartementen gebeurt het vaak dat de bouwpromotor de syndicus aanstelt. Bijvoorbeeld als nog maar enkele appartementen in het gebouw zijn verkocht.
Sommige bouwpromotoren hebben hun eigen syndic-kantoor. Dan is de belangenvermenging compleet.
Ook dat is geen garantie op succes. ‘Integendeel, zulke syndici proberen vaak andere beheersopdrachten van dezelfde bouwpromotor in de wacht te slepen. Daarom stellen ze zich niet altijd onafhankelijk op jegens de promotor van het gebouw’, zegt Krickovic. In dat geval moeten de mede-eigenaars er nauwgezet op toezien dat de beheerder zijn rol ten volle speelt, bijvoorbeeld als gebreken in het gebouw worden vastgesteld. ‘Zulke syndici talmen al eens om de promotor aansprakelijk te stellen voor de gebreken. Wiens brood men eet diens woord men spreekt. Meer nog, sommige bouwpromotoren hebben een eigen syndic-kantoor. Dan is de belangenvermenging compleet’. Voor de medeeigenaars zit er dan niets anders op dan de aangestelde syndicus op de eerstvolgende algemene vergadering de laan uit te sturen en zelf een andere syndicus aan te stellen.
