Hoe verhuurt u een vakantiewoning?

Anouchka de Marelle verhuurt samen met haar broer Maison Matan in Houdremont, een karaktervolle Ardense vakantiewoning voor maximaal 20 personen die ze zelf hebben gerenoveerd. Ze houden de verhuur van hun vakantiehuis grotendeels zelf in de hand. ‘Vooral in het begin kroop er veel tijd in. Een website bouwen en up-to-date houden, flyers maken en verdelen, Facebook-acties opzetten. Maar eenmaal het goed draait, wordt het behapbaar. Vandaag komt het neer op enkele mailtjes per dag beantwoorden.’

Online acties

Aangezien ze hun vakantiewoning deels als een investering zien, proberen ze haar zo vaak mogelijk te verhuren. ‘We adverteren op een aantal bekende websites als Booking.com en Airbnb en houden acties via gespecialiseerde sites’, vertelt De Marelle. ‘Hoewel we veel tijd hebben gestoken in de promotie via Facebook en flyers, brengen die populaire websites met voorsprong de meeste huurders aan. Vooral actiewebsites leveren tot 60 procent van onze verhuur. Ons eigen netwerk en onze website zijn goed voor nog geen 20 procent.’ Die populaire websites en platformen rekenen een commissie aan. ‘Hoe groot die is, verschilt van site tot site, maar het gaat snel om 15 tot 20 procent’, zegt De Marelle. ‘Ons huis is wel elk weekend volgeboekt.’

De bekendste platformen brengen alleen verhuurders en huurders met elkaar in contact en regelen de betaling. De overige zaken, zoals het bijhouden van de boekingen, de check-in, het overhandigen van de sleutel, de controle achteraf, het onderhoud van de woning en de verzekering moet de verhuurder zelf regelen.

Sommige platformen bieden een volledige service, zoals Belvilla, de marktleider in België. ‘We verhuren de woningen van onze klanten via onze eigen websites, maar ook via een duizendtal partnersites’, vertelt Karin Wagemans van Belvilla Vlaanderen. ‘We regelen het liefst de hele verhuur, zodat er geen dubbele boekingen voorkomen. We kunnen ook afspraken maken met de eigenaar zodat hij zelf af en toe in zijn vakantiewoning terechtkan. Maar hoe meer beschikbaarheid we krijgen, hoe zichtbaarder de woning is op onze sites.’

Sfeerrepo

‘Een vakantiehuis verhuren begint met een goed uithangbord’, zegt Wagemans. ‘Onze experts hebben een opleiding fotografie gekregen. We maken een fotoreportage van de woning en schrijven daar een sfeerrepo bij. De experts helpen ook de goede prijs voor elk seizoen te bepalen. De huiseigenaren zijn automatisch verzekerd voor schade.’

De huurder binnenlaten moet de verhuurder in België voorlopig zelf regelen. ‘In verschillende andere Europese landen hebben we een property service, die de check-in en de schoonmaak regelt. In Vlaanderen willen we dat ook inrichten. We zijn op zoek naar een geschikte partner. Voorts zijn we ook bezig met nieuwe technologie, zoals sleutelboxen, digitale sloten en allerlei smarttoepassingen om het de gast en de huiseigenaar makkelijker te maken.’

‘Twee weken voor de huurder aankomt, staat het geld voor de verhuur op de rekening van de verhuurder. Ook een eventuele vergoeding bij een annulering volgen we op’, stelt Wagemans. Daar staat uiteraard een commissie tegenover. ‘We werken niet met een vaste commissie. We spreken een vast bedrag af dat de verhuurder bij elke boeking krijgt. Wat we zelf overhouden aan een boeking, hangt af van de woning en de locatie. De vork ligt tussen 20 en 30 procent. Sommige eigenaren schrikken daarvan, maar je moet het totaalplaatje per jaar bekijken. We regelen misschien 35 of 40 boekingen per jaar en de eigenaar moet nergens van wakker liggen.’

En de fiscus?

‘Op een vakantiewoning betaalt u onroerende voorheffing’, vertelt Katelijne D’Hauwers, juriste bij Verenigde Eigenaars. ‘Die wordt berekend op het geïndexeerde kadastraal inkomen van de woning. Daarnaast moet u het kadastraal inkomen aangeven in de personenbelasting, waar het eveneens wordt geïndexeerd en daarna verhoogd met 40 procent. Dat bedrag wordt toegevoegd aan uw andere inkomsten. U hoeft dus niet de effectieve huurinkomsten aan te geven. Of u uw vakantiewoning voor langere of kortere tijd verhuurt, maakt geen verschil uit voor de fiscale behandeling.’

‘Als uw vakantiewoning in België staat, kan de gemeente een bijkomende taks ‘tweede verblijf’ heffen. In de meeste gemeenten geldt zo’n taks’, legt D’Hauwers uit. Die bedraagt snel enkele honderden euro’s.

‘Een vakantiewoning in het buitenland wordt belast in het land waar de woning staat. Met de meeste buurlanden heeft België een overeenkomst ter preventie van dubbele belastingen afgesloten’, zegt D’Hauwers. ‘Zo’n vrijstelling geldt onder andere voor tweede verblijven in Frankrijk, Duitsland, Nederland, Italië en Turkije. In dat geval geniet u in België een vermindering van 100 procent op de belasting op dat buitenlands onroerend inkomen. Toch moet u de brutohuur - of als de woning niet verhuurd is, de brutohuurwaarde - van uw vakantiewoning in uw personenbelasting vermelden. De inkomsten kunnen invloed hebben op uw belastingvoet.’