Appartementen ontsnappen niet aan de strengere energienormen. Zo zal het vanaf 2020 niet meer mogelijk zijn om een appartement te verhuren in een gebouw dat niet voldoet aan de Vlaamse dakisolatienormen. Niet evident als je weet dat - volgens cijfers van de Federale Verzekering - meer dan de helft van de Vlaamse appartementsgebouwen voor 1970 werd neergepoot. Dat noopt veel flateigenaren tot zware investeringen.
Niet elke vereniging van mede-eigenaren (VME) heeft daar de nodige centen voor klaarliggen. Als het reservespaarpotje van de VME niet volstaat, en niet elke mede-eigenaar genoeg financiële reserve heeft om de werkzaamheden ineens te betalen, kan de vereniging een lening aangaan om de werkzaamheden te financieren.
Buurman
Maar wat als een van de mede-eigenaren zijn deel van de lening niet meer kan afbetalen? Dan draaien in principe de anderen daarvoor op. Dat risico schrikt af. Ook omdat bewoners van flats sneller verhuizen dan die van andere woningen. ‘Het merendeel van de VME-renovatiekredieten heeft een langere looptijd, bijvoorbeeld van tien jaar. Maar je betrouwbare buurman verkoopt misschien na twee jaar zijn appartement aan een minder betrouwbaar persoon’, zegt Leon Isebaert, algemeen directeur van de verzekeraar Atradius ICP.
Niemand van de mede-eigenaren is nog hoofdelijk aansprakelijk als een van de andere mede-eigenaren in gebreke blijft.
Een verzekering tegen wanbetaling kan soelaas bieden. Die dekt het risico op wanbetaling door een of meerdere mede-eigenaren. Atradius biedt zo’n polis aan. ‘Een VME kan in principe zelf bij ons aankloppen voor die verzekering, maar in de praktijk komen ze naar ons via de banken die de lening verstrekken’, zegt Isebaert. ‘Wij sluiten één polis af met de VME, niet met de afzonderlijke mede-eigenaren. Dat betekent dat niemand van hen hoofdelijk aansprakelijk is als een van de andere mede-eigenaren in gebreke blijft.’
Elke mede-eigenaar van een gebouw beslist voor zich of hij deelneemt aan de lening. Wie de nodige middelen voor de renovatie zelf op tafel kan leggen, hoeft niet mee te doen. ‘Maar ook wie niet mee leent, is gedekt door de verzekering’, zegt Isebaert. Wie niet mee leent, kan in principe wel mee aansprakelijk worden gesteld in geval van wanbetaling.
Verzekering verplicht
Onder meer de Federale Verzekering, KBC, Belfius en Triodos bieden een VME-renovatiekrediet aan en daarbij een verzekering tegen wanbetaling. Meer nog, ze verplichten die verzekering voor elke VME die een krediet wil afsluiten. ‘Wij bieden een VME-lening alleen aan in een pakket met de verzekering tegen wanbetaling van Atradius’, zegt John Machiels van de Federale Verzekering.
Hij merkt dat de interesse voor een VME-renovatielening, en dus ook voor de bijbehorende verzekering, groeit. ‘We bieden dat product al enkele jaren aan, maar schuiven het pas sinds vorig jaar actief naar voren. Sinds kort stellen we een stijging van de aanvragen vast, hoewel de VME-lening nog weinig bekend is bij de syndici van appartementsgebouwen. Momenteel ontvangen we een twintigtal vragen per maand.’
De VME-lening en de bijbehorende verzekering zijn nog weinig bekend bij de syndici van appartementsgebouwen.
Ook KBC stelt een langzaam groeiende interesse vast. ‘KBC heeft dit product begin 2016 op de markt gebracht’, aldus woordvoerder Stef Leunens. ‘Omdat de doorlooptijd van een dossier vrij lang is, kunnen we geen cijfers geven. Tussen de eerste offerte en de ondertekening van een kredietcontract verlopen soms meerdere jaren, aangezien de geplande werken eerst moeten worden goedgekeurd door de algemene vergadering van mede-eigenaars. Bovendien moeten de werken effectief opgestart worden voor het krediet kan worden aangesproken. Maar vast staat dat er bijzonder veel belangstelling is door de isolatie- en energieverplichtingen die op de eigenaars van appartementen afkomen.’
Wat moet zo’n verzekering kosten? ‘De prijs van de verzekering wordt berekend op basis van het terug te betalen bedrag, de looptijd van de lening en het risicoprofiel van de VME’, legt Denis Vande Putte van Atradius uit. ‘De prijs zit meestal ergens tussen 1,5 en 3 procent van het terug te betalen bedrag - dat wil zeggen kapitaal plus interesten en taksen inbegrepen. Om een idee te geven: een lening op 120 maanden (10 jaar) met een goed profiel kost 1,52 procent van het terug te betalen bedrag. Een lening op 84 maanden met een zeer goed risicoprofiel kost 1,21 procent van het terug te betalen bedrag. Bij een minder goed profiel is dat ongeveer 2 procent en bij een veel minder goed profiel, met een grotere betalingsachterstand, kan de prijs oplopen tot 3,3 procent.’
1 procent wanbetaling
Een VME-lening is specifiek bedoeld voor herstellings- of renovatiewerken aan de gemeenschappelijke delen van een gebouw. Het gaat meestal om ingrepen om de energieprestaties van het gebouw te verbeteren of om dringende renovaties of herstellingswerken, bijvoorbeeld aan de lift. De algemene vergadering van mede-eigenaren moet zowel het leningvoorstel als de geplande werkzaamheden goedkeuren. Als dat is gebeurd, geeft de VME aan haar syndicus een mandaat om de lening te onderschrijven.
Federale Verzekering biedt VME-leningen aan met een looptijd van 1 tot maximaal 10 jaar en voor bedragen vanaf 25.000 euro tot 1 miljoen euro. KBC aanvaardt een looptijd van 3 tot 10 jaar en stelt geen maximumbedrag voorop, maar wel een minimumkredietbedrag van 50.000 euro.
De meeste mede-eigenaren betalen trouw hun lening af, zo blijkt. ‘Bij ons moet slechts in 1 procent van de VME-leningen de verzekering tegen wanbetaling tussenbeide komen’, zegt John Machiels. Atradius geeft geen cijfers vrij, maar ook daar klinkt het dat het aantal wanbetalers minimaal is.
Af en toe weigert Atradius wel aanvragen voor de verzekering omdat het het risico te groot acht. ‘We bekijken niet het individuele profiel van elke mede-eigenaar, maar wel welke achterstanden ze hebben bij het betalen van de gemeenschappelijke lasten. Als die achterstand te groot is, kan dat een reden tot weigering zijn’, zegt Denis Vande Putte, de specialist van de verzekering in kwestie bij Atradius. ‘Ook gaan we na of de syndicus zijn werk naar behoren doet. Ten slotte bekijken we het pand. Hebben de geplande werkzaamheden zin en blijft de maandelijkse afbetaling realistisch voor de bewoners?’ Wie geen verzekering krijgt, krijgt doorgaans ook geen lening.
Federale Verzekering hanteert een gelijkaardige werkwijze als Atradius. ‘We analyseren niet het profiel van elke mede-eigenaar en sturen geen expert langs om het gebouw te keuren voor we een lening goedkeuren’, vertelt John Machiels. ‘De enige factor waarmee we rekening houden, is of er een achterstal is van de betaling van de gemeenschappelijke kosten. Bij een achterstand van minstens zes maanden kunnen we de verzekeringspremie optrekken. Als te veel mede-eigenaren een achterstal van minstens zes maanden hebben, kunnen we het krediet weigeren.’
