De vastgoedmarkt is booming business. Vorig jaar werden meer huizen en appartementen dan ooit verkocht. We kopen niet alleen een woning als dak boven ons hoofd, maar ook als investering. Om te verhuren dus. En dan rijst de vraag: hoe bepaal je een correcte huurprijs?
Vorig jaar bedroeg de gemiddelde maandelijkse huurprijs voor een woning in Vlaanderen 614,11 euro, bleek afgelopen week uit cijfers van (de leden van) de Huurdersbond. Dat is bijna 14 euro meer dan het jaar voordien. De makelaarsfederatie CIB kwam recent uit op een hogere gemiddelde huurprijs in Vlaanderen van 736 euro. Voor een appartement gaat het om 700 euro. De CIB baseert zich op de via vastgoedmakelaars gesloten huurcontracten.
Immosites afschuimen
Een eerste stap die u kunt zetten om een correcte huurprijs op uw pand te kleven is surfen naar enkele immosites. Ga er op zoek naar vergelijkbare huizen en appartementen in de buurt. Dat kan u een eerste indicatie geven of de huurprijs die u in gedachten had realistisch is.
Misschien vraagt u zich ook af of het kadastraal inkomen (ki) - zeg maar de geschatte huurwaarde van uw woning - een goede graadmeter is om de huurprijs te bepalen. ‘Daar bestaat geen enkele studie over’, weet Kristophe Thijs, communicatiedirecteur van de CIB. ‘Geen enkele vastgoedmakelaar zal bij het bepalen van de huurprijs rekening houden met het ki. Het ki is louter een theoretische benadering, die in sommige gevallen kan kloppen, maar in andere de bal compleet mis kan slaan. Zo kan een in aankoop dure woning op het platteland een veel lager ki hebben dan een slecht geïsoleerd ruim appartement in de binnenstad.’
Tool
De Vlaamse overheid lanceerde enkele jaren geleden de website Huurschatter.be. Die simuleert, na het invullen van een aantal gegevens, een realistische huurprijs. De site houdt rekening met een reeks klassieke parameters. Denk aan de soort woning (rijhuis, nieuwbouwappartement, bestaande flat, studio, ...) en de oppervlakte. Ook de locatie (stad of platteland) en de staat van het pand beïnvloeden de huurprijs.
Huurschatter peilt bijvoorbeeld naar eventuele vocht- en schimmelproblemen. Voor een bestaand appartement van 90 m2 in de Vlaamse rand met twee slaapkamers, lichte vocht- en schimmelproblemen en een licht verouderde keuken en badkamer wordt een huurprijs berekend van 740 à 780 euro. Neem je datzelfde appartement, maar dan zonder vocht- en schimmelproblemen, en een recente standaardkeuken en -badkamer, dan kom je op 810 à 850 euro uit.
Bepaalt ook mee de huurprijs: de aanwezigheid van een lift. ‘Een lift drijft de huurprijs op’, weet Kristophe Thijs. ‘Het onderhoud ervan zit in de gemeenschappelijke kosten die de verhuurder moet dragen en die hij wellicht in rekening brengt bij het bepalen van de huurprijs.’
Om u een idee te geven van wat een lift kan betekenen voor de huurprijs, nemen we er de vorige simulatie (voor het appartement zonder vochtproblemen) opnieuw bij. Die was inclusief lift. Simuleren we de huurprijs zonder lift, dan komen we uit op 780 à 820 euro, of gemiddeld 30 euro lager.
Uitkijken op muur
Maakt het voor de huurprijs uit op welke verdieping een appartement gelegen is? ‘De verdieping kan zowel een positief als een negatief effect hebben’, zegt Thijs. ‘Stel dat u een appartement huurt in een gebouw met een lift op de vijfde verdieping en met een prachtig uitzicht, dan zullen die factoren de huurprijs omhoogduwen. Is het omgekeerde het geval en moet u via de trap naar de vijfde verdieping en kijkt u daar uit op een buitenmuur, dan zal dat de huurprijs naar beneden halen.’
De jongste jaren houden kandidaat-huurders ook alsmaar meer rekening met het epc of energieprestatiecertificaat van de woning die ze willen huren. Het epc geeft aan hoe energiezuinig een woning is. Hoe hoger die waarde, hoe hoger de maandelijkse energiekosten. ‘Een lage epc-waarde betekent uiteraard minder energiekosten en dus een groot pluspunt voor huurders. De huurprijs van zo’n pand zal dan ook hoger liggen’, zegt Thijs.
Ook de nabijheid van het openbaar vervoer kan een pluspunt zijn en de huurprijs opdrijven, zeker in steden waar Koning Auto alsmaar meer gebannen wordt. ‘Toch zijn er ook kanttekeningen. Als de stopplaats van de tram vlak voor uw deur ligt en u dus het lawaai ervan - denk aan mensen die op- en afstappen, piepende remmen - dagelijks moet dulden, heeft dat eerder een negatieve invloed. Idem voor een woning waar regelmatig treinen voorbijrazen. Buiten de stadscentra speelt de nabijheid van het openbaar vervoer veel minder een rol. Eerder onderzoek gaf zelfs aan dat woningen in een stationsbuurt - zij het lichtjes - minder waard zijn dan die die verder van een station liggen’, zegt Thijs.
Garagebox
Maakt het voor de huurprijs uit of u bij de woning een gesloten garagebox of een staanplaats kan aanbieden? ‘In dat geval speelt de ligging van het huurpand een bepalende rol’, stelt Thijs. ‘Voor een landelijk gelegen appartement waar ruimte genoeg is om - gratis - te parkeren, is een staanplaats geen meerwaarde. Een gesloten garagebox wel, want die kan de huurder als bijkomende opslagruimte gebruiken. In een stadsomgeving is zowel de garagebox als de staanplaats een meerwaarde. Dat zult u dan ook voelen in de huurprijs. Een gesloten garagebox heeft de grootste impact omdat die als opbergruimte kan dienen.’
En wat met een tuin of terras? Ook daar speelt de ligging van het huurpand een rol. ‘In een stadskern wordt de aanwezigheid van een tuin of terras gewaardeerd, wat tot een hogere huurwaarde leidt. In niet-stedelijke gebieden, waar huurders voldoende groen in de omgeving hebben, is vooral de bewoonbare oppervlakte van belang. Maar ook de indeling van die oppervlakte. Een ruime woning met één slaapkamer zal goedkoper zijn dan een woning met dezelfde bewoonbare oppervlakte en drie of vier kamers’, besluit Thijs.
