Vanaf Nieuwjaar gelden nieuwe regels voor de huur en verhuur van woningen in Vlaanderen. Een van de fel besproken ingrepen van dat Vlaamse huurdecreet is het optrekken van de huurwaarborg van twee naar drie maanden huur. Dat moet de verhuurder beter beschermen tegen huurschade en wanbetaling. De keerzijde van de medaille is dat het hogere bedrag niet voor elke huurder financieel haalbaar is. Daarom kunnen huurders vanaf 1 januari een beroep doen op de Vlaamse huurwaarborglening.
‘Het systeem is vooral bedoeld voor wie op zich geen betalingsproblemen heeft, maar het moeilijk heeft om bij een verhuizing het bedrag van de huurwaarborg en de eerste maand huur in één keer te betalen’, zegt Diederik Vermeir, onderzoeker aan de rechtsfaculteit van de Universiteit Antwerpen en bij het Steunpunt Wonen.
Wat zijn de leningsvoorwaarden?
De lening is gratis: er moeten geen intresten betaald worden en er mogen ook geen dossierkosten aangerekend worden. ‘De lening is ook anoniem. De verhuurder weet niet dat er een huurwaarborglening wordt gebruikt’, zegt Vermeir.
Voor wie?
De huurwaarborglening is er zowel voor wie een negenjarig als voor wie een kortlopend huurcontract afsluit voor een woning in Vlaanderen. Er is geen maximale huurprijs. Wel moet de huurder aan enkele voorwaarden voldoen:
1. De lening is voorbehouden voor huurders met een beperkt inkomen. Voor alleenstaanden zonder personen ten laste ligt de inkomensgrens in 2019 op 30.591 euro (33.445 euro bij een handicap). Voor alle andere aanvragers ligt de grens op 45.883 euro, te vermeerderen met 2.857 euro per persoon ten laste. Een ernstig gehandicapt kind telt voor twee personen ten laste. Daarbij wordt gekeken naar het laatst beschikbare aanslagbiljet, zeg maar de belastingafrekening die de fiscus stuurt.
2. Er mag geen betalingsachterstand zijn voor een eerder verleende huurwaarborglening of andere kredieten. De aanvrager mag niet geregistreerd zijn bij de Centrale voor kredieten aan particulieren.
3. De aanvrager moet zich binnen drie maanden na de start van de huurovereenkomst op het adres domiciliëren.
4. De huurwaarborglening wordt niet toegestaan aan huurders die (mede)eigenaar zijn van een woning of bouwgrond, of volledige vruchtgebruik daarvan hebben. ‘Wel zijn er uitzonderingen, waardoor bijvoorbeeld bij relatieproblemen één partner een huurwaarborglening kan krijgen ook al voldoet het koppel niet aan de eigendomsvoorwaarde. Ook met kosteloos verkregen vastgoed wordt geen rekening gehouden, voor zover het goed gedeeltelijk wordt verkregen. De uitzondering geldt dus niet als iemand een woning volledig erft, ook niet als die onbewoonbaar is. In de sociale huur is voor dat laatste geval wel een regeling, omdat de eigenaar van een onbewoonbare woning nog altijd woonbehoeftig is’, zegt Vermeir.
5. Voor een sociale huurwoning kan geen huurwaarborglening aangegaan worden, tenzij ze wordt onderverhuurd door een sociaal verhuurkantoor.
Voor welk bedrag?
De huurwaarborglening blijft beperkt tot een standaardbedrag van 1.800 euro. Dat bedrag kan verhoogd worden met 12,5 procent per persoon ten laste, met een maximumverhoging van 900 euro. Omdat de huurprijzen in steden doorgaans hoger zijn, is nog een verhoging met 10 procent mogelijk voor woningen gelegen in:
• De grootsteden Antwerpen en Gent.
• De centrumsteden Aalst, Brugge, Genk, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare, Sint-Niklaas en Turnhout.
• De gemeenten in het grootstedelijk gebied Antwerpen: Aartselaar, Boechout, Borsbeek, Edegem, Hemiksem, Hove, Kontich, Lint, Mortsel, Niel, Schelle, Wijnegem, Wommelgem en Zwijndrecht.
• De gemeenten in het grootstedelijk gebied Gent: De Pinte, Destelbergen, Evergem, Melle, Sint-Martens-Latem en Merelbeke.
• Alle gemeenten in het arrondissement Halle-Vilvoorde
• Bertem, Huldenberg, Kortenberg en Tervuren.
Door de verhogingen kunnen grote gezinnen in steden tot 2.970 euro ontlenen. Alle bedragen worden jaarlijks geïndexeerd.
Hoe aanvragen?
De lening moet aangevraagd worden bij het Vlaams Woningfonds. Het aanvraagformulier kunt u digitaal of per post versturen of u kunt het afgeven.
Bij de gebruikelijke afhandelingsprocedure duurt het twee werkdagen om na te gaan of het dossier volledig is. Daarna gaat het Vlaams Woningfonds binnen tien dagen na of de aanvrager voldoet aan de toekenningsvoorwaarden.
Hoe kan de huurwaarborg gestort worden?
Volgens het nieuwe huurdecreet kan de huurwaarborg vier vormen aannemen.
1. Storten op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder.
2. Zakelijke zekerheidsstellingen zoals een levensverzekering (bijvoorbeeld de veel gebruikte Korfine-waarborg).
3. Een persoonlijke borgstelling kan alleen met akkoord van de verhuurder.
4. Een bankwaarborg via tussenkomst van het OCMW.
‘De praktijk leert dat tussen de ondertekening en de aanvang van het huurcontract in ongeveer de helft van de gevallen minder dan twaalf dagen zit. Als iemand er twaalf dagen over doet om de huurwaarborg neer te tellen, dan kan dat voor de verhuurder een signaal zijn dat er iets mis is, wat kan leiden tot een weigering van de huurder in kwestie. Wie wil huren en daarvoor een huurwaarborglening nodig heeft, kan daarom beter gebruikmaken van de principiële goedkeuringsprocedure’, zegt Vermeir.
De huurwaarborglening is anoniem. De verhuurder weet niet dat een lening wordt gebruikt.
Met die procedure krijgt een kandidaat-huurder vooraf bijna de zekerheid dat hij in aanmerking komt voor een huurwaarborglening. Bij het aangaan van een huur wordt alleen de huurovereenkomst nog gecontroleerd, waarna het geld binnen drie werkdagen wordt gestort. Zo’n principiële goedkeuring blijft drie maanden geldig.
Wanneer terugbetalen?
De lening loopt in principe 24 maanden. In uitzonderlijke gevallen kan een verlenging met zes maanden of uitstel van betaling worden toegestaan. ‘Voor wie wil verhuizen is het mogelijk een tweede huurwaarborglening af te sluiten, op voorwaarde dat er geen betalingsachterstand is bij de vorige huurwaarborglening. Als er geen huurschade of huurachterstal is, wordt de huurwaarborg van de eerste woning vrijgegeven. Daarmee kan dan de eerste huurwaarborglening vervroegd terugbetaald worden’, zegt Vermeir.
