Daar zit u dan bij de notaris voor het verlijden van de akte, de laatste stap in het verkoopproces van uw woning. Blijkt dat er een belangrijk document ontbreekt: het postinterventiedossier of een map waarin alle technische informatie van uw woning verzameld zit. Die gebruiksaanwijzing is vooral belangrijk voor de veiligheid, bij eventuele verbouwingen. De nieuwe eigenaar, architect of aannemer kan dan op een eenvoudige manier achterhalen waar bijvoorbeeld dragende muren zijn, waar de leidingen liggen en welke materialen er in het gebouw zitten.
Het postinterventiedossier is verplicht bij elke verkoop van een huis of appartement waarvan de bouw na 1 mei 2001 gestart is of waaraan sinds diezelfde scharnierdatum werken zijn uitgevoerd door één of meerdere aannemers. Werd het gebouw opgetrokken voor die datum, dan geldt de verplichting niet. Liet u er sinds mei 2001 een nieuwe keuken of badkamer installeren, dan geldt ze weer wel.
Zo volledig mogelijk
Welke werken moeten in het postinterventiedossier vermeld worden? ‘Daarover blijft de wet vrij algemeen’, zegt Céline Van Den Berghe, juriste van het CIB, de Confederatie van Immobiliënberoepen (zie illustratie). ‘Wij raden mensen die hun woning verkopen altijd aan het postinterventiedossier zo volledig mogelijk samen te stellen.’
Bij een nieuwbouw of grote verbouwingswerken wordt het postinterventiedossier opgemaakt door de veiligheidscoördinator of architect. Gaat het om een appartementsgebouw, dan kan het postinterventiedossier worden opgesplitst in twee delen: eentje voor de gemeenschappelijke ruimten van het gebouw en eentje voor elke wooneenheid. Als u zelf werken uitvoert, bent u verantwoordelijk voor het samenstellen van het dossier, of voor het verder aanvullen van een bestaande informatiemap.
Concreet omvat het postinterventiedossier plannen en tekeningen van de structuur van de woning en de aanwezige technische installaties, zoals de centrale verwarming, het sanitair en de elektriciteit. Daarnaast wordt er ook in weergegeven waar de (ingewerkte) nutsleidingen zich bevinden. Worden ook vermeld: een lastenboek met een overzicht van de gebruikte materialen, instructies voor onderhoud, herstelling, verbouwing en ontmanteling van het gebouw en de technische installaties, eventuele aankoopfacturen en garantiebewijzen, en de namen en de contactgegevens van de betrokken architect, veiligheidscoördinator en hoofdaannemer(s), die het gebouw hebben opgetrokken of verbouwd.
Wanneer werken worden uitgevoerd, bent u als eigenaar verplicht om het postinterventiedossier ter beschikking te stellen van de architect en de aannemer(s). Wanneer u uw woning verkoopt, dan moet u het postinterventiedossier bezorgen aan de nieuwe eigenaar. Dat dossier hoort bij de woning en moet gedurende de volledige levensduur ervan bij de woning blijven. Ook na een verkoop.
De overhandiging van het postinterventiedossier wordt door uw notaris opgetekend in de verkoopakte die de overdracht van de woning bevestigt. Zonder die gebruiksaanwijzing kan de akte in principe niet verleden worden.
‘Het gebeurt nog af en toe dat het postinterventiedossier ontbreekt, maar minder dan de voorbije jaren, toen de verplichting pas was ingevoerd. De voorbije jaren hebben we kopers duidelijk laten verstaan dat zo’n dossier essentieel is voor het doorverkopen van hun woning’, aldus notaris Carol Bohyn. ‘Anders zal de notaris in de regel weigeren de akte te verlijden’, zegt Van Den Berghe. ‘In de praktijk belet een dergelijke situatie niet dat de akte verleden wordt, maar vanzelfsprekend is het niet’, zegt Bohyn.
Bedrag blokkeren
Als de verkoper niet over een verplicht postinterventiedossier beschikt - omdat het bijvoorbeeld nooit werd opgemaakt of omdat het onvindbaar is - dan moet hij het dossier zelf samenstellen of laten opmaken. Op eigen kosten. ‘Vandaar dat we de akte wel laten verlijden, maar als stok achter de deur een bedrag blokkeren’, zegt Bohyn. ‘Gemiddeld gaat het om 5.000 euro. Het laten samenstellen van een nieuw postinterventiedossier kan snel een paar duizend euro kosten. Zeker als de veiligheidscoördinator veel opzoekwerk heeft.’
Ook als koper hebt u er baat bij dat de akte op de afgesproken datum verleden wordt. Al was het maar om praktische redenen, zoals uw verhuizing, maar ook om te vermijden dat u eventueel een reserveringsvergoeding moet betalen als u een hypothecaire lening hebt afgesloten. Zo’n vergoeding is een bepaald percentage van het niet-opgenomen bedrag. Als de akte niet verleden zou worden, schuift alles op en wordt u als koper mogelijk geconfronteerd met extra kosten. ‘Bij de aankoop van een bestaande woning betaal je normaal in één keer en komt er geen reserveringsvergoeding aan te pas’, zegt Hilde Junius, woordvoerster van de bank BNP Paribas Fortis. Als u ook verbouwt - en uw lening dus in schijven opneemt - kan dat wel het geval zijn. ‘Bij energiebesparende werken kan u wel worden vrijgesteld van de vergoeding.’
‘Wij raden onze vastgoedmakelaars aan bij een verkoper snel te checken of hij over een postinterventiedossier van zijn woning beschikt. Tussen het ondertekenen van het compromis en het verlijden van de akte zitten drie tot vier maanden. Mocht het dossier ontbreken, dan heeft de verkoper nog tijd om dat in orde te brengen’, zegt Van Den Berghe. ‘Al is zelfs die periode vaak te kort om het dossier volledig samen te stellen’, zegt Bohyn. Hij raadt vastgoedeigenaars aan het postinterventiedossier zowel digitaal als op papier bij te houden. ‘Mocht een van beide verloren gaan, dan heb je nog altijd een back-upplan.’
Nog dit: het postinterventiedossier is niet hetzelfde als de woningpas, het digitale paspoort van uw woning dat onlangs gelanceerd werd.
