Het beroep van vastgoedmakelaar kent een nieuw elan. Na jaren van stabilisatie steeg het aantal de voorbije vier jaar met meer dan 1.000. In 2018 waren 10.431 makelaars erkend door Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars (BIV). Een historisch record.
Heeft de opmars te maken met het succes van het tv-programma ‘Huizenjagers’? Mogelijk draagt het bij tot het oppoetsen van het imago van de makelaar, maar de opmars van het beroep heeft in de eerste plaats te maken met aanhoudende grote vraag naar woningen.
Jaarlijks worden in België 110.000 tot 130.000 woningen verkocht. Een groeiend aantal gezinnen, meer koopkracht, lage rentes en het product vastgoed dat goed in de markt ligt, leidden de jongste jaren tot recordvolumes en -prijzen. 50 à 60 procent van de verkoop gebeurt via makelaars. Dat aandeel zou licht stijgend zijn. In een sector met een vrij stabiele commissievergoeding (meestal 2,5 à 3 procent) kan de pret niet op.
Naar schatting 20.000 mensen werken in vastgoedkantoren. De verkoop zelf moet gebeuren door erkende makelaars. Per definitie zijn het zelfstandigen. Ze worden ondersteund door administratieve medewerkers in loondienst. Hun aantal steeg sinds 2014 met 1.760 tot 9.677.
Voeg daarbij wat extra jobs bij de notarissen, die ook vastgoed verkopen, en de sector is in vier jaar goed voor 3.000 extra jobs. Dat is bijna het equivalent van het aantal jobs dat verdween bij Renault Vilvoorde.
Niemand kan precies zeggen hoeveel makelaarskantoren er zijn. Een deel van de erkende makelaars opereren vanuit hun woonkamer. En dan zijn er ook nog makelaars die werken voor grote ontwikkelaars met een eigen verkooporganisatie als Matexi.
‘We schatten dat 4.800 à 5.000 kantoren en bijkantoren operationeel zijn. Dat aantal is vrij stabiel maar kent een grote in- en uitstroom. Jaarlijks komen en gaan er zo’n 400 à 500’, zegt Tom Kestens van het online platform Immoweb, waar meer dan 90 procent van de makelaars van gebruikmaakt.
De markt is sterk gefragmenteerd. ‘In Vlaanderen heeft driekwart van kantoren maximaal twee erkende makelaars. De helft heeft er maar één’, zegt Kristophe Thijs van de beroepsvereniging Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB) Vlaanderen.
Schaalvergroting lijkt onvermijdelijk. ‘Vroeger verwierf je eerst via de stageperiode bij een bureau een erkenning. Een kantoortje huren en je was vertrokken. Nu is dat niet meer zo eenvoudig. Elke transactie is complexer. En onderschat de kosten van de digitalisering niet’, benadrukt Filip Dewaele van Dewaele Vastgoed.
Dreigt een sanering in mindere tijden? ‘Een eenvoudig kantoor met één erkende makelaar en één assistent heeft per jaar nood aan minstens 200.000 euro inkomsten aan commissies. Dat betekent 7 miljoen euro aan vastgoedtransacties, of de verkoop van 35 à 50 woningen per jaar’, zegt Ian Cook van de immoketen ERA.
Nog een tiental ketens heeft minstens tien vestigingen. Een verdere concentratie wordt verwacht. Opvallend is dat Century 21 en ERA, de twee grote franchiseketens, de voorbije jaren niet in aantal kantoren zijn gegroeid. Het blijft ook uitkijken wat de impact is van de disruptie door nieuwe technologie.
De jongeren laten zich niet afschrikken door de uitdagingen. In 2017 telde de sector 2.094 stagiairs. Van hen kregen er dat jaar 468 een erkenning. Ook in 2018 was er een stevige instroom van would-behuizenjagers.
