Jaarlijks worden in Vlaanderen 80.000 à 100.000 huurcontracten afgesloten. De prijzen op de huurmarkt waren tot nu toe weinig transparant. De nieuwe CIB-barometer geeft voortaan een zicht op wat een huurder (gemiddeld) betaalt als hij een nieuwe huurwoning zoekt.
De cijfers in de barometer zijn gebaseerd op de 36.000 huurcontracten die in 2018 in Vlaanderen werden afgesloten door de leden-makelaars van de beroepsfederatie Confederatie van de Immobiliën van België (CIB) in Vlaanderen. Ze zijn vrij representatief voor de hele private huurmarkt.
Er wordt een onderscheid gemaakt tussen zeven woontypes: rijhuis, halfopen, vrijstaand, appartement, studio, kamer en villa. Als er voldoende transacties zijn, worden cijfers bekendgemaakt per gemeente. Voor grote steden is zelfs een opsplitsing op basis van postnummers mogelijk.
De prijzen van de pas afgesloten private huurcontracten zijn relevanter dan die van de (veel talrijkere) lopende contracten om een zicht te krijgen op de huidige huurmarktprijzen. Zodra een contract is afgesloten, kan het enkel nog worden geïndexeerd. Die indexering houdt geen rekening met de trend op de huurmarkt en het spel van vraag en aanbod in een gemeente, stad of regio.
Er is in het eerste jaar van de huurbarometer geen informatie over de evolutie van de huurprijzen. Het is een nulmeting. De komende jaren kan de evolutie van de huurprijzen wel in kaart worden gebracht.
De belangrijkste vaststellingen:
1. Appartementen domineren
De private huurmarkt in Vlaanderen wordt steeds meer gedomineerd door het segment van de appartementen. Twee op de drie transacties waren appartementen. Gemiddeld werd in 2018 700 euro neergeteld voor een appartement.
De helft van de nieuwe huurders betaalde minstens 670 euro. ‘Dat de meeste Vlamingen kiezen voor een appartement en daarvoor 700 euro per maand betalen, is de belangrijkste boodschap van onze eerste huurbarometer’, stelt Kristophe Thijs, de communicatiedirecteur van CIB Vlaanderen.
In Antwerpen is 85 procent van alle verhuurde woningen in het centrum (postnummer 2000) appartementen. In Gent is dat het geval voor twee op de drie verhuurde woningen. In Leuven bedraagt het aandeel van appartementen 55 procent. Studio’s hebben in de studentenstad een aandeel van 26 procent.
Investeerders die een woning kopen om ze te verhuren geven steeds meer de voorkeur aan appartementen. Die markt is liquider. Bij de aankoop van een bestaand huis zijn de kosten voor de renovatie om alle duurzaamheidsnormen te halen hoger en veel moeilijker in te schatten.
Gezinnen die een woning willen kopen, kiezen vaker voor een bestaand huis om de kosten van de renovatie te kunnen spreiden. Vaak gaat het om huizen die tot dan werden verhuurd. ‘De vastgoedmakelaars stellen een grote daling van het aantal huurhuizen vast. Dat kan voor grotere gezinnen de zoektocht naar een geschikt en betaalbaar pand ernstig bemoeilijken’, benadrukt Pieter Decelle van de studiedienst van het CIB.
2. Gemiddelde huur voor een woning: 736 euro
De gemiddelde huurprijs van een woning op de private markt bedroeg vorig jaar 736 euro. In de helft van de gevallen werd 690 euro betaald. Dat is minder dan gemiddeld. Dat komt omdat er bij huurprijzen traditioneel meer uitschieters naar boven zijn dan naar beneden. De gemiddelde huurprijs ligt daardoor lager dan de mediaan (de middelste waarneming).
De huurprijzen verschillen sterk naargelang van het woontype (zie grafiek). De huurprijs van een appartement ligt logischerwijze lager dan die van een villa.
3. 70 procent zijn meergezinswoningen
Tel bij de appartementen (66,7%) de studio’s (3,6%) en de kamers (1,2%) en je komt aan meer dan 70 procent meergezinswoningen.
Het aandeel van de rijwoningen bedraagt nog 13,1 procent. In de steden moeten ze wijken voor appartementen. Het aandeel van halfopen en open bebouwing vertegenwoordigt telkens 6,1 procent.
Er worden op de private huurmarkt nog relatief weinig nieuwbouwhuizen aangeboden. Er wordt steeds minder verkaveld. Open bebouwingen zijn een uitzondering.
Niet alle huurtransacties zitten in de cijfers. Veel verhuurders op de private huurmarkt verhuren zelf en zitten niet in de cijfers. Sociale woningen en contracten van de private huurmarkt waarbij makelaars uitdrukkelijk hebben vermeld dat het een woning betreft die als tweede verblijf wordt verhuurd, zijn niet opgenomen.
Bekijk alle huurprijzen in Vlaanderen op de interactieve kaart.
Verschijnt onze interactieve kaart hieronder niet correct? Doorzoek de huizenprijzen in alle Belgische gemeenten hier (ook op mobiele toestellen)
