Het was al vorige zomer aangekondigd, maar pas vorige week keurde de Vlaamse regering het nieuwe huurdecreet goed. Dat regelt de rechten en plichten voor huurders en verhuurders van woningen in Vlaanderen. De term ‘woningen’ blijft niet beperkt tot appartementen en huizen die als hoofdverblijfplaats dienen, maar slaat ook op vakantiewoningen, tweede verblijven en studentenkamers.
In tegenstelling tot eerder aangekondigd zal het nieuwe huurdecreet niet ingaan op 1 september, maar op 1 januari 2019. De nieuwe regels zullen alleen gelden voor nieuwe schriftelijke huurovereenkomsten die vanaf die datum worden gesloten. Voor de lopende schriftelijke huurcontracten blijven de huidige regels van kracht tijdens de hele looptijd. Op een studiedag georganiseerd door Studipolis zetten de universiteiten van Gent en Antwerpen de belangrijkste veranderingen voor huurders en verhuurders op een rij.
1 Een correct beeld van de totale woonkosten
Verhuurders mogen gerust zijn: de huurprijs kan bij de start van een huurovereenkomst nog altijd vrij worden bepaald. Maar tijdens de looptijd is alleen een jaarlijkse indexering mogelijk. Een uitzondering op die regel is als de verhuurder energiebesparende investeringen uitvoert, zoals de plaatsing van zonnepanelen of spouwmuurisolatie. De huurprijs mag daarvoor op eender welk tijdstip worden aangepast, voor zover de waarde van de woning met minstens 10 procent stijgt en de werken niet verplicht waren om de minimumkwaliteit (bijvoorbeeld dakisolatie) te halen.
Om de kandidaat-huurder een correct beeld te geven van de totale woonkosten moet de huurovereenkomst niet alleen de huurprijs maar ook de ‘kosten en lasten’ - de nieuwe naam voor gemeenschappelijke lasten - vermelden. Die omvatten alle kosten die de verhuurder aanrekent, zonder de variabele kosten zoals voor het water- en energieverbruik. Die kosten en lasten kunnen forfaitair zijn ofwel wordt een maandelijks voorschot gevraagd en volgt een jaarlijkse afrekening. Weet dat de onroerende voorheffing niet aan de huurder doorgerekend mag worden. Dat geldt ook voor de makelaarskosten om de woonst te verhuren, tenzij de huurder de makelaar in de arm heeft genomen.
2 Waarborg van twee naar drie maanden huur
Om de verhuurder beter te beschermen tegen huurschade en wanbetaling wordt de maximale huurwaarborg van twee naar drie maanden huur opgetrokken. Die waarborg kan een aantal vormen aannemen. Hij kan op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder worden gestort, maar ook zakelijke zekerheidsstellingen zoals een levensverzekering (bijvoorbeeld de veel gebruikte Korfine-waarborg) behoren tot de mogelijkheden. Een persoonlijke borgstelling kan met het akkoord van de verhuurder. De bankwaarborg wordt afgeschaft omdat die in de praktijk niet veel werd gebruikt. De OCMW-waarborg blijft wel bestaan. De nieuwe regeling verduidelijkt dat de verhuurder geen combinatie van een huurwaarborgrekening en een borgstelling meer kan eisen.
Een huurwaarborg in cash of gestort op een rekening van de verhuurder is al langer verboden. Om dat verbod beter te doen naleven worden de sancties strenger. De verhuurder zal niet alleen een rente moeten betalen. De huurder kan de waarborg gebruiken als betaling van de maandelijkse huur. Hij kan een bepaalde periode geen huur aan de verhuurder betalen, maar moet tegelijk eenzelfde bedrag op een geblokkeerde rekening zetten.
Huurders die het moeilijk hebben om de huurwaarborg op te hoesten, zullen bij het Vlaams Woningfonds een renteloze lening kunnen aangaan. Die lening moeten ze in 24 maanden (eventueel verlengbaar met zes maanden) terugbetalen. Aan de lening zijn een aantal voorwaarden gekoppeld. Zo mag de huurder geen ander vastgoed bezitten en moet hij aan de inkomensvoorwaarden voor de bescheiden huur voldoen.
3 Negenjarig contract blijft de regel
Om de woonzekerheid voor huurders te bevorderen blijft een huurovereenkomst van negen jaar de regel. Maar huurovereenkomsten van korte duur (zie punt 5), contracten van meer dan negen jaar en de levenslange huur blijven bestaan. Nieuw is dat in de huurovereenkomst niet alleen de begindatum van de huur maar ook de exacte duur van de overeenkomst moet vermeld zijn.
Zowel de huurder als de verhuurder kan een negenjarig contract aan het einde van die periode beëindigen. Een verhuurder moet minstens zes maanden voor de einddatum opzeggen, een huurder drie maanden. Zegt geen van beiden het contract op, dan wordt het met periodes van drie jaar verlengd.
‘De huurder krijgt meer woonzekerheid, want de verhuurder heeft minder opties om het contract vroegtijdig op te zeggen’, zegt Maarten Dambre, advocaat bij Frans Baert & vennoten en hoofddocent aan de UGent. ‘Alleen om er zelf te gaan wonen kan de verhuurder te allen tijde opzeggen. Een opzegging ten voordele van de huwelijks- of wettelijk samenwonende partner of familieleden kan pas effect hebben als de huurder er drie jaar woont.’
De opzeggingsmogelijkheden voor grondige renovatiewerken worden wel versoepeld. ‘Een verhuurder hoeft dan niet meer te wachten tot het einde van een driejarige periode, maar kan te allen tijde opzeggen met een opzeggingstermijn van zes maanden. Die kan pas effect hebben als de huurder er drie jaar woont’, zegt Dambre. Als één woning wordt gerenoveerd, moeten de werken minstens drie jaar huur kosten, bij verschillende woningen van eenzelfde eigenaar is dat twee jaar huur. Net als in het verleden kan een verhuurder een negenjarig contract vroegtijdig en zonder motief opzeggen, mits hij een vergoeding betaalt.
4 Huurder kan een kortlopend contract opzeggen
Een kortlopende huurovereenkomst - met een looptijd tot drie jaar - zou een uitzonderingsregime moeten zijn, maar in de praktijk gaat het om bijna de helft van de contracten. ‘Het nieuwe huurdecreet maakt het systeem eigenlijk aantrekkelijker, zodat we evolueren naar een tweede volwaardig regime’, zegt Dambre. ‘Nieuw is dat de huurder op elk tijdstip - voor de voorziene einddatum - een kortlopend contract kan beëindigen, met een opzeggingstermijn van drie maanden. Afhankelijk van in welk jaar de huur eindigt, is een vergoeding van 1,5, 1 of 0,5 maanden huur verschuldigd. Een verhuurder kan nooit vroegtijdig opzeggen, zelfs niet als daarvoor clausules in het huurcontract opgenomen zijn.’
Het huurcontract eindigt op de einddatum als ofwel de huurder ofwel de verhuurder het ten minste drie maanden op voorhand opzegt. Gebeurt dat niet, dan wordt het contract omgezet in een woninghuur van negen jaar. Een kortlopend contract kan ook schriftelijk worden verlengd tegen dezelfde voorwaarden en voor een maximumduur van drie jaar.
5 Woning moet minimale kwaliteit hebben
De verhuurder moet er bij de aanvang van de huur op toezien dat de woning aan minimale kwaliteitsnormen voldoet. Als dat niet het geval is, dan is de huurovereenkomst principieel nietig. En dat heeft een aantal gevolgen: de verhuurder moet alle betaalde huurgelden teruggeven (onder voorbehoud van een door de huurder te betalen bezettingsvergoeding die de rechter eventueel kan bepalen) en de huurwaarborg vrijgeven.
‘Een uitzondering op de regel dat de woning aan minimale kwaliteitseisen voldoet, is de renovatiehuurovereenkomst’, zegt Tom Vandromme, wetenschappelijk medewerker van de Universiteit Antwerpen. In dat geval wordt overeengekomen dat de huurder een aantal werken zal uitvoeren, doorgaans in ruil voor een lagere huurprijs. Dat kan zowel voor essentiële werken (bijvoorbeeld het vernieuwen van een elektriciteitsinstallatie om aan de normen te voldoen) als voor verfraaiingswerken (zoals een nieuwe keuken plaatsen). ‘De woning mag evenwel niet bewoond worden zolang er veiligheids- of gezondheidsrisico’s zoals een risico op CO-vergiftiging zijn’, zegt Vandromme. Na de werken moet de huurder een conformiteitsattest aanvragen, zodat de verhuurder de zekerheid heeft dat de minimumvoorwaarden voldaan zijn.
6 Huurder betaalt kleine herstellingen
Wie draait op voor het onderhoud en de herstellingen tijdens de huurovereenkomst? De gebruikskosten - zoals voor de lift of het onderhoud van de gemeenschappelijke delen - zijn ten laste van de huurder. Hij moet ook instaan voor kleine, dagelijkse herstellingen of schade die zijn fout is. De Vlaamse regering zal een lijst van kleine herstellingen opstellen die ten laste zijn van de huurder. ‘Van die lijst kan afgeweken worden in het voordeel, maar niet in het nadeel van de huurder’, zegt Vandromme. ‘De verhuurder moet sowieso onderhouds- en herstellingskosten door ouderdom en overmacht dragen.’
7 Verplichte verzekering voor brand- én waterschade
Zowel huurders als verhuurders moeten zich verplicht verzekeren voor brand- én waterschade. Een huurder heeft twee opties. Hij kan een eigen aansprakelijkheidsverzekering sluiten of in de verzekering van de verhuurder een ‘clausule van afstand van verhaal’ ten aanzien van de huurder laten opnemen. Door de clausule ziet de verhuurder af van zijn recht om de geleden brand- en waterschade bij de huurder terug te vorderen. In ruil draait de huurder op voor de meerkosten van de verzekering door die clausule.
Een verhuurder moet zich verplicht verzekeren omdat ook hij aansprakelijk kan zijn voor een brand, bijvoorbeeld bij een brand door een gebrekkige elektriciteitsinstallatie. De verhuurder moet dan de schade aan de inboedel van de huurder en eventuele andere kosten (zoals de verhuizingskosten of de kosten van tijdelijk onderkomen) vergoeden.
8 Overlijden van laatste huurder beëindigt huurcontract
In het verleden waren er nogal eens problemen bij het overlijden van de huurder. Het nieuwe huurdecreet bepaalt dat een huurovereenkomst wordt ontbonden op het einde van de tweede maand na het overlijden van de laatste huurder, tenzij de erfgenamen in die periode hebben aangegeven dat ze de overeenkomst zullen voortzetten. ‘De verhuurder krijgt dus nog drie maanden huur na het overlijden van de huurder’, zegt Dambre. De regeling bij het overlijden van de verhuurder blijft ongewijzigd: de erfgenamen zetten de huurovereenkomst voort.
9 Studenten krijgen eigen regels
Voor het eerst komt er een wettelijk kader voor studentenhuur. Dat is bedoeld voor huurovereenkomsten gesloten door studenten, die niet officieel op dat adres gaan wonen en hun hoofdverblijfplaats bij hun ouders houden. Een aantal regels wijken af van de gewone woninghuur.
Een eerste is dat er voor studenten een all-inhuurprijs moet zijn. Die omvat alle kosten en lasten, met uitzondering van water, energie, internet en telefoon. ‘Dat moet vermijden dat een verhuurder een lage huurprijs meedeelt bij het ondertekenen van de huurovereenkomst, maar bij de beëindiging een hoge afrekening van de kosten en lasten presenteert. Zo kan de student een objectieve vergelijking maken’, zegt Sarah Verschaffel van Charlier Advocaten. Als een verhuurder opeenvolgende contracten sluit met eenzelfde student voor een onveranderde studentenwoonst, mag de huurprijs alleen worden geïndexeerd.
De huurwaarborg voor studenten is lager: twee maanden huur. ‘In tegenstelling tot voor andere woningen mag voor een studentenhuur de borg wel op een rekening van de verhuurder worden gestort’, zegt Verschaffel. Die waarborg mag ten vroegste twee maanden voor de startdatum van de huur betaald worden, zelfs als de huurovereenkomst maanden eerder werd ondertekend. Na het einde van de huur moet de verhuurder de waarborg binnen drie maanden terugbetalen, tenzij hij de teruggave met een aangetekende brief betwist heeft.
Huuroverdracht en onderverhuur zijn in principe verboden. Alleen bij studie-uitwisselingsprogramma’s zoals Erasmus of stage heeft de student het recht het pand te onderverhuren of over te dragen aan een andere student. De verhuurder kan zich daar alleen om gegronde redenen tegen verzetten, zoals een insolvabele overnemer.
Een verhuurder kan een studentenhuur niet opzeggen, een student wel. Als de student meer dan twee maanden voor de start van de huur het contract opzegt, kan dat kosteloos. Komt de opzeg minder dan twee maanden voor de aanvang van de huur, dan moet de student een vergoeding van twee maanden huur betalen. ‘Die opzeggingsmogelijkheid stuit op veel protest van de verhuurders. Studenten kunnen in het begin van het verhuurseizoen in april meerdere contracten ondertekenen en finaal alleen het beste verblijf overhouden zonder daar nadeel van te ondervinden’, zegt Verschaffel. Ook bij de vroegtijdige beëindiging van de studies heeft de student het recht zijn contract op te zeggen, met een opzeggingstermijn van twee maanden. Een vergoeding is hij dan niet verschuldigd.
10 Extra bescherming voor de gezinswoning
In het huurdecreet is een nieuw hoofdstuk dat medehuur regelt. Dat is van belang voor zowel gehuwde en wettelijke samenwonende koppels als feitelijke samenwoners. Bij gehuwden en wettelijk samenwonenden wordt de gezinswoning beschermd: de partner wordt automatisch huurder, ook als de huurovereenkomst voor het huwelijk of de samenwoning werd gesloten. Beide partners hebben het genot van de woonst en kunnen aangesproken worden om de huur te betalen.
Een nieuwe partner moet wel niet instaan voor huurschulden of huurschade die dateren van voor het huwelijk of de wettelijke samenwoning. ‘In het verleden hield de bescherming op zodra de relatie op de klippen liep. In het nieuwe decreet is voorzien dat als een van de partners de huurovereenkomst wil voortzetten, ze moeten uitmaken wie. Als ze het niet eens raken, zal de rechter een beslissing nemen’, zegt Kristof Vanhove van Integra advocaten. Als beide partners de oorspronkelijke huurovereenkomst ondertekenden, dan blijft de vertrekkende huurder nog zes maanden aansprakelijk voor het betalen van de huur.
‘De nieuwe wetgeving behandelt de feitelijke partnerrelaties nogal stiefmoederlijk. Ze is veeleer op maat van andere samenwoners zoals vrienden die samen huren om de kosten te drukken’, zegt Vanhove. Feitelijke samenwoners worden nooit automatisch medehuurder. Als ze dat willen, dan moet de verhuurder akkoord gaan. Wil een van de medehuurders vertrekken? Dan kan hij de huur individueel opzeggen en heeft hij het recht een nieuwe huurder voor te stellen. ‘Een verhuurder kan zich alleen verzetten als de nieuwe huurder niet solvabel is. Daardoor kan een carrousel van huurders ontstaan’, waarschuwt Vanhove.
