Uw droomwoning gevonden of het ideale verhuurpand op de kop getikt? Dan volgt een rondje bankshoppen op zoek naar het voordeligste woonkrediet en de bijbehorende verzekeringen. De kostprijs van die bundel bij verschillende banken vergelijken is echter allesbehalve vanzelfsprekend. Want de bank met de gunstigste rentevoet koppelt daar misschien wel een dure schuldsaldoverzekering of een minder uitgebreide brandverzekering aan vast.
Dat zou sinds 1 april verleden tijd moeten zijn. Een Europese richtlijn verplichtte België net zoals de andere EU-lidstaten de hypotheekwet te wijzigen. Sindsdien moeten de bankiers de klant een standaard informatieblad (ESIS-fiche) meegeven met daarop het jaarlijks kostenpercentage (JKP). ‘Daardoor wordt het makkelijker om woonkredieten te vergelijken’, beloofde Febelfin, de koepelorganisatie van de financiële sector, begin april in een persbericht.
Persoonlijk all-intarief
wat zit vervat in het jkp?
Het JKP staat voor jaarlijks kostenpercentage. Het moet een gepersonaliseerd ‘all-intarief’ zijn, dat alle kosten verbonden aan uw krediet omvat. De bedoeling is dat u in een oogopslag weet hoeveel uw woonkrediet in totaal kost.
Het JKP wordt uitgedrukt in een percentage en omvat de volgende elementen.
- De intrestvoet op het krediet.
- De commissielonen.
- De belastingen.
- De dossierkosten. Die zijn sinds april geplafonneerd op 500 euro.
- De premies van de gekoppelde verzekeringen, zoals de schuldsaldoverzekering en de brandverzekering.
- De kosten verbonden aan de zichtrekening.
- De kosten om de woning te schatten als de bank dat als voorwaarde stelt.
- De registratie- en hypotheekrechten op het krediet.
wat zit er niet in?
- De kosten die u moet betalen als u de overeenkomst niet zou naleven.
- De registratierechten die u moet betalen op de aankoop van de woning.
- De erelonen die de notaris aanrekent.
Het is niet zo dat de banken sinds 1 april JKP’s kunnen afficheren zoals ze ook de rentevoeten op hun spaarboekjes etaleren. Het JKP moet een gepersonaliseerd ‘all-intarief’ zijn, met alle kosten die verbonden zijn aan uw persoonlijke kredietbundel. Boven op de rentevoet van het krediet bevat het ook de dossierkosten en de premies voor de brand- en schuldsaldoverzekering als u die samen met uw krediet afsluit. De factuur van die nevenproducten varieert niet alleen van bank tot bank, maar ook van persoon tot persoon en van huis tot huis. Een eenslaapkamerappartement verzekeren tegen brand kost heel wat minder dan een alleenstaande villa op enkele hectare grond. En een 25-jarige niet-rokende vrouw betaalt heel wat minder voor haar schuldsaldoverzekering dan een 50-jarige man met diabetes.
Alle financiële instellingen berekenen het JKP op exact dezelfde manier, maar wel op maat van de consument. ‘Het JKP is wel degelijk gepersonaliseerd’, verzekerde Ivo Van Bulck, secretaris-generaal van de Beroepsvereniging van het Krediet (BVK), ons begin april. ‘Het JKP voor uw dossier is gebaseerd op de voorwaarden die de bank u aanbiedt’, zegt ook de financiële waakhond FSMA op zijn website voor financiële educatie Wikifin.be.
Gebroken belofte
Drie maanden na de invoering van het JKP blijken beide beloftes - makkelijker offertes vergelijken op basis van een hypo persoonlijk all-intarief - niet waargemaakt, merken kredietspecialisten op. ‘We kregen al heel wat concrete kredietoffertes onder ogen en we zien dat cliënten haast nooit het juiste geïndividualiseerde JKP meekrijgen’, weet Yves Evenepoel van Test-Aankoop.
Hij geeft enkele voorbeelden. ‘ING simuleert wel een JKP op basis van de persoonlijke rentevoet, maar past een standaardtarief toe voor de nevenproducten. Ongeacht wie leent voor welk pand worden een schuldsaldoverzekeringspremie van een 38-jarige niet-roker en een brandpolispremie voor een standaardwoning gebruikt. BNP Paribas Fortis werkt in twee stappen: in een eerste fase geeft het het JKP bestaande uit de rente, dossier- en notariskosten en helemaal onderaan staat een simulatie voor de verzekeringen voor een typedossier, ongeacht de klant over wie het gaat.’
Renaat Acke van Hypotheek.winkel heeft dezelfde ervaring. Hypotheek.winkel is een netwerk van kredietmakelaars verspreid over Vlaanderen dat samenwerkt met 25 banken. ‘De spelers die willen dat cliënten een bundel van krediet én nevenproducten afsluiten - en dat zijn dan in hoofdzaak de grootbanken - berekenen het JKP op offertes inderdaad heel creatief.’
De grootbanken berekenen het JKP heel creatief en gebruiken daarbij handig de zwaktes die in de wet geslopen zijn.
Toch wijst hij niet zozeer hen met de vinger, maar de wetgever. ‘De manier waarop de banken het JKP berekenen, is perfect wettelijk. Ze gebruiken handig de zwaktes die in de hypotheekwet zijn geslopen. De wet laat bijvoorbeeld toe de medische bijpremie van de schuldsaldoverzekering niet mee te nemen. Omdat enkel de tarieven die gelden op de dag van het kredietaanbod van tel zijn, kan het JKP gedrukt worden door bijvoorbeeld het eerste jaar de zichtrekening gratis toe te kennen of een korting van 50 procent op de brandverzekering aan te bieden. Maar het JKP dat je dan krijgt, zegt niets over de werkelijke kostprijs van die kredietbundel over de totale looptijd’, beklemtoont Acke. ‘Het JKP wekt de perceptie dat de klant beter kan vergelijken, maar het omgekeerde is waar. Onze conclusie is dat de wetgever zichzelf in de voet geschoten heeft.’
‘Ons advies vandaag is heel duidelijk: kijk vooral niet naar het JKP. Want het is misleidend tot zelfs bedrieglijk’
Test-Aankoop zit op dezelfde lijn. ‘Ons advies aan de consument vandaag is duidelijk: kijk vooral niet naar het JKP. Want het is misleidend tot zelfs bedrieglijk.’ De consumentenorganisatie hoopt dat de wet - die op verzoek van de banksector al later is ingevoerd dan gepland - de komende maanden wordt bijgestuurd.
Met de werkwijze om in eerste instantie niet elk onderdeel gepersonaliseerd te becijferen, kleuren de banken nu perfect binnen de wettelijke lijntjes. ‘Een bank moet de ESIS-fiche bezorgen wanneer ze een aanbod of offerte doet. Dat brengt dossierkosten met zich mee. Zolang u enkel een simulatie vraagt, is ze niet verplicht een ESIS-fiche te geven’, waarschuwt de FSMA op Wikifin.be. Maar de toezichthouder adviseert om toch naar de ESIS-fiche te vragen als u een simulatie laat uitvoeren.
Pragmatische oplossing
‘We hebben er altijd voor gewaarschuwd dat we van bepaalde posten, zoals de schuldsaldo- of de brandverzekering, op voorhand het individuele tarief niet kennen. We gebruiken de meest pragmatische oplossing in elke fase van het proces. Zolang het moet, werken we met ramingen die worden vervangen door individuele tarieven zodra het kan. Naarmate de klant meer informatie doorspeelt, herberekenen we het JKP. Daardoor kan het JKP drie tot vijf keer en cours de route wijzigen’, reageert Ivo Van Bulck.
Naarmate de klant meer informatie over zijn dossier doorspeelt, herberekenen we het JKP.
Hou er rekening mee dat het heel wat tijd vergt als u bij verschillende banken zo ver wil gaan. U moet dan telkens onder meer de gedetailleerde vragen beantwoorden voor de medische fiche en de detailbeschrijving van uw huis voor de brandverzekering. ‘Maar een klant die bij verschillende banken een offerte voor exact dezelfde kredietmodaliteiten vraagt, zal zeker een JKP krijgen dat vergelijken mogelijk maakt’, verzekert Van Bulck. ‘In elk geval zal de klant zijn persoonlijke, definitieve JKP kennen nog voor hij dossierkosten moet betalen. Want dat moet pas nadat hij het kredietaanbod ondertekend heeft.’
Van Bulck wijst erop dat België er bewust voor gekozen heeft het JKP zo ruim mogelijk te berekenen. ‘In het Verenigd Koninkrijk bijvoorbeeld wordt de schuldsaldoverzekering geweerd uit de berekening.’
‘Er zijn bij ons en bij Febelfin geen klachten bekend over de toepassing van het JKP. Het is ons niet duidelijk waaruit zou blijken dat er problemen rijzen in de praktijk’, reageert Kris Peeters (CD&V), minister van Consumentenzaken. Gezien het streefdoel van maximale Europese harmonisering kan de voorstelling van het JKP niet aangepast worden op Belgisch niveau, stelt hij. ‘We kunnen de wet niet verfijnen.’ Hij verduidelijkt dat het JKP volgens de Europese richtlijn moet worden voorgesteld aan de hand van een representatief voorbeeld.
