Waarop letten als u leent voor uw tweede verblijf?

Steeds meer Belgen lenen voor de aankoop van een tweede verblijf, leren cijfers van de bank BNP Paribas Fortis. De marktleider voor woonkredieten in ons land kende vorig jaar 14 procent meer hypothecaire leningen voor een tweede verblijf toe. 90 procent is voor de aankoop van een extra huis of appartement in België, 10 procent is voor de aankoop van een tweede verblijf in het buitenland. De populairste bestemmingen zijn Spanje, Frankrijk en Italië.

‘Slechts 5 à 10 procent van de Belgen die via ons een tweede verblijf in Spanje kopen, sluit daarvoor een lening af’, zegt Marleen De Vijt van Azull, dat gespecialiseerd is in de verkoop van Spaans vastgoed. ‘De overgrote meerderheid betaalt cash. Wie leent, stelt ons wel vaak de vraag in welk land ze die lening het best aangaan: in België of Spanje?’

‘Als Belg is het mogelijk een krediet af te sluiten bij een bank in het land van het tweede verblijf’, zegt Isabelle Marchand, de woordvoerster van de bankenfederatie Febelfin. ‘We raden dan wel aan u te laten begeleiden door een advocaat. De Europese regelgever heeft in een Europees kader voor hypothecaire leningen voorzien, waardoor de wettelijke bepalingen in een ander Europees land maar in beperkte mate afwijken van het Belgisch recht. Dat neemt niet weg dat er aanzienlijke verschillen kunnen zijn, bijvoorbeeld op het vlak van formules, kosten, wederbeleggingsvergoeding, verzekeringen, waarborgen of de rol van de notaris.’

Idem voor de tarieven. De Belgische tienjaarsrente, een van de referentierentes voor woonkredieten, flirt met de grens van nul procent, terwijl de Spaanse tienjaarsrente rond 0,4 procent noteert. ‘De basis voor de toekenning van een krediet zal dezelfde zijn als in België’, zegt Marchand. Hebt u met andere woorden genoeg eigen middelen en bent u in staat uw lening terug te betalen?

(G)een hypotheek

‘Op de vraag waar je het best leent, is niet één juist antwoord te geven. Dat hangt af van de situatie’, zegt De Vijt. ‘Wellicht zal je Belgische bank een beter tarief toekennen, omdat je er doorgaans al klant bent en de bankier je kent.’ Een Belgische bank zal evenwel niet altijd bereid zijn een hypotheek op uw buitenlands stulpje te nemen, omdat ze de markt er niet kent.

BNP Paribas Fortis bevestigt. ‘Wij nemen geen hypotheek op een woning in het buitenland’, zegt woordvoerder Valery Halloy. ‘De wetgeving in andere landen is anders dan die in België, waardoor onze risico’s te groot worden als er problemen met de afbetaling zijn.’ Belfius overweegt het in uitzonderlijke gevallen. ‘Maar alleen voor panden in Luxemburg, Frankrijk, Nederland of Spanje’, klinkt het.

Dat betekent dat u meestal vastgoed in België moet bezitten om een hypothecaire lening aan te gaan voor een pand in het buitenland. ‘Dan kan de bestaande hypotheek op de eerste woning in België worden hergebruikt om het nieuwe woonkrediet te waarborgen. We spreken dan van een wederopname’, zegt Halloy.

‘Aan een wederopname zijn geen notariskosten verbonden omdat de bestaande waarborgen hergebruikt worden. Er worden alleen dossierkosten in rekening gebracht’, stelt Belfius. Afhankelijk van het bedrag van de wederopname is mogelijk wel een extra waarborg vereist, met bijbehorende kosten. ‘Het kan gaan om een hypothecaire waarborg - een inschrijving of een volmacht - of een inpandname van roerende waarden, zoals een beleggingsportefeuille’, zegt Halloy. Met een hypothecaire volmacht of mandaat neemt de bank niet meteen een hypotheek op uw woning, maar geeft u ze een volmacht dat wel te doen als ze dat nuttig vindt.

Spanje

Azull vindt een Belgische hypotheek voor een buitenlands verblijf geen goed idee. ‘Waarom zou je een hypotheek op je eigen dak zetten, als je maar één pand in België bezit? Om dat te vermijden kan je een lening bij een buitenlandse bank afsluiten. In ons geval: een Spaanse bank. Wij raden wel aan niet meer dan de helft van de aankoopkosten te financieren via een lening’, zegt De Vijt.

Waarom? Als u in België vastgoed koopt, wordt in de overeenkomst doorgaans een opschortende voorwaarde opgenomen. Als je een lening bij de bank krijgt, kan de verkoop doorgaan. Zo niet, kan je ervan afzien. In Spanje gaat het anders. ‘Daar wordt een krediet pas definitief toegekend als het pand er staat. Bij een nieuwbouw wordt de lening dus toegekend op basis van de waarde van de woning en niet op basis van de verkoopprijs. Dat geeft kandidaat-kredietnemers niet meteen een veilig gevoel.’

‘Bovendien moet je bouwpromotoren in schijven betalen, wat maakt dat je tijdens de bouwwerken al snel 60 à 70 procent van de verkoopprijs moet betalen. Als je dan onvoldoende eigen middelen hebt, wordt het moeilijk.’

Vervroegd terugbetalen

Een pluspunt in Spanje is dat u geen wederbeleggingsvergoeding moet betalen als u uw lening vervroegd aflost. ‘Dan kan het interessant zijn een lening in Spanje aan te gaan en die na een paar jaar vervroegd terug te betalen, met bijvoorbeeld het geld van je groepsverzekering of met de opbrengst van een grote beleggingsportefeuille.’

Weet ook dat banken er niet happig op zijn om meer dan 80 procent van de aankoopprijs te ontlenen. ‘In Spanje wordt voor buitenlanders niet verder gegaan dan een quotiteit van 70 procent’, zegt De Vijt. Dat betekent dat je de rest van de aankoopprijs en de extra kosten (snel 12 à 14% in Spanje) zelf moet kunnen financieren.

Wat met de fiscus? Wie een tweede verblijf koopt, moet dat natuurlijk aangeven in zijn belastingaangifte, ook als u het niet verhuurt. Daarnaast kunt u een belastingvoordeel genieten als u een lening bent aangegaan voor de aankoop van uw tweede stek. ‘U valt dan onder het federale fiscale systeem van de gewone intrestaftrek en het langetermijnsparen’, zegt Belfius. Ook een lening bij een buitenlandse bank kan in aanmerking komen.

De betaalde intresten leveren altijd een belastingvoordeel op: ze worden integraal afgetrokken van uw netto belastbaar onroerend inkomen. Als uw tweede verblijf ligt in een land waarmee België een dubbelbelastingverdrag heeft gesloten, is dat voordeel laag. Het aangegeven inkomen is sowieso vrijgesteld in België. Maar met de intrestaftrek vermijdt u dat uw tweede verblijf leidt tot een hogere belasting op uw andere belastbare inkomsten.

Of en hoeveel belastingvoordeel de kapitaalaflossingen en eventuele premies voor een schuldsaldoverzekering opleveren, hangt af van de vraag of u nog een lening hebt lopen voor uw gezinswoning en van het tijdstip waarop u die lening afsloot. Voor een tweede verblijf wordt een schuldsaldoverzekering overigens niet zo vaak afgesloten als voor de gezinswoning. Onlogisch is dat niet, het gaat tenslotte om een tweede verblijf. Als dat verkocht moet worden om schulden terug te betalen, is dat maar zo, luidt de redenering. ‘Daarnaast zijn kopers van een tweede verblijf doorgaans ouder - de gemiddelde leeftijd is 44 jaar - waardoor het prijskaartje van een schuldsaldo natuurlijk toeneemt’, zegt BNP Paribas Fortis.

Voorwaarden

Belangrijk: zowel de lening als de schuldsaldoverzekering moet aan enkele voorwaarden voldoen als u recht wilt hebben op de federale belastingvermindering voor het langetermijnsparen. Zo moet de hypothecaire lening minstens tien jaar lopen, gewaarborgd zijn met een hypothecaire inschrijving en afgesloten zijn voor een woning in de Europese Economische Ruimte (EER) en bij een bank in de EER. ‘Een krediet dat gewaarborgd wordt door een hypothecair mandaat of een beleggingsportefeuille komt dus niet in aanmerking’, zegt Bart Lombaerts, expert personenbelasting bij de consultant PwC.