Vorig jaar daalde het aantal verstrekte hypothecaire leningen, zo blijkt uit cijfers van de Beroepsvereniging van het Krediet ( BVK). Maar gemiddeld leende de Belg wel drie procent meer dan het jaar voordien.
We lenen meer, omdat huizen duurder worden. Maar daarmee stijgt ook het risico dat we onze lening niet meer kunnen terugbetalen, zo waarschuwde de Nationale Bank al eerder.
Slaagt u er niet in uw lening terug te betalen, dan kan de bank de kredietovereenkomst opzeggen. De gevolgen zijn ingrijpend: bij een opzegging van het krediet moet u bijkomende intresten en boetes betalen. De bank zal de volledige terugbetaling eisen van het nog openstaande saldo. Kunt u dat niet in één keer ophoesten, dan wordt uw woning openbaar verkocht. Voorts wordt u dan als wanbetaler geregistreerd in de Centrale voor Kredieten aan Particulieren (CKP). De banken zijn verplicht dat gegevensbestand te raadplegen vooraleer ze een krediet toekennen.
Om te vermijden dat u in een schuldenspiraal terechtkomt, alvast de volgende tips.
1. Schat uw terugbetalingscapaciteit realistisch in
De marktleider in woonkredieten, BNP Paribas Fortis, hanteert officieel de klassieke vuistregel dat u maar 30 tot 40 procent van uw maandinkomen mag lenen. Klanten met een nettomaandinkomen van 3.500 euro kunnen echter tot 50 procent lenen, leren simulaties op de website van Hello Bank, de onlinebank van BNPP Fortis.
‘Los daarvan moet de kredietnemer erop toezien dat hij na zijn maandelijkse aflossing voor het woonkrediet 1.250 euro overhoudt om de lopende kosten te betalen’, zegt Barbara Dewulf, productmanager woonkredieten bij BNPP Fortis. 1.250 euro is het minimum dat een gezin in acht moet nemen. Voor een alleenstaande ligt dat minimum met 1.200 euro maar een tikkeltje lager om de eenvoudige reden dat veel kosten altijd betaald moeten worden, of u nu alleen woont of niet. ‘Dat zijn de minima. Voor gezinnen of alleenstaanden met een hoger uitgavenpatroon kan de ondergrens hoger liggen’, zegt Dewulf.
Meestal zal het bedrag dat u maandelijks kunt afbetalen een stuk lager liggen dan wat de banken u voorhouden.
KBC hanteert als richtlijn dat de totale leenlast, dat is de aflossing van het woonkrediet en de afbetalingen voor andere leningen, maximaal de helft van het inkomen mag bedragen. ‘Daarnaast moet de klant een voldoende groot absoluut bedrag overhouden om van te leven’, stelt KBC-woordvoerder Pieter Kussé.
Voorts legt u het best een buffer van drie tot zes maanden nettoloon aan, voor het geval dat u voor onverwachte uitgaven komt te staan of uw inkomen plots wegvalt.
Voor John Romain, oprichter van de financieel adviseur Immotheker-Finotheker, volstaan die criteria niet. ‘Vooraleer u een woonkrediet aangaat, moet u uw doelen op korte en lange termijn definiëren. Verwacht u kinderen? Voorziet u in voldoende middelen om de kinderopvang te betalen? Hoeveel denkt u uit te geven voor de inrichting van uw woning? Wilt u over een paar jaar een nieuwe auto kopen? Hoeveel moet u nog sparen om op de pensioenleeftijd een zekere levensstandaard te behouden? U kunt uw échte leningscapaciteit maar bepalen als u al die toekomstige uitgaven in kaart brengt. Meestal zal het bedrag dat u maandelijks kunt afbetalen een stuk lager liggen dan wat de banken u voorhouden’, zegt Romain.
Een miskleun van formaat, noemt Romain de ‘tools’ die banken aanreiken om online uw maandelijks aflossingsbedrag te berekenen en waarbij u alleen maar moet intikken hoeveel u wilt lenen of hoeveel u wilt afbetalen. ‘De kredietnemer krijgt dan geen deftig advies, laat staan de raad om toekomstige uitgaven in rekening te brengen.’
Misschien koopt u een woning die nog een grondige opknapbeurt verdient of waar nog grote isolatiewerken nodig zijn. ‘In dat geval is het beter de lening uit te breiden met het bedrag dat u voor de renovatie nodig zult hebben. Als u later een bijkomende lening moet aangaan, staat u voor nieuwe kosten en geniet u mogelijk minder gunstige tarieven’, zegt Romain.
2. Leen niet de volledige aankoopsom
KBC-topman Johan Thijs stelde onlangs voor om het krediet te beperken tot 80 procent van de aankoopsom. Tot nu eist KBC dat de klant 15 procent van de totale aankoopkosten inbrengt.
Veronderstel dat u een woning koopt van 250.000 euro, dan kunt u de bijkomende kosten als volgt begroten. In Vlaanderen betaalt u, boven op de aankoopprijs, doorgaans 10 procent registratierechten of 25.000 euro. Mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan, kunt u een korting krijgen van 2.500 euro zodat u 22.500 euro aan registratierechten moet betalen. Voorts moet u nog circa 10.000 euro begroten voor de notariskosten en de kosten verbonden aan de krediet- en de aankoopakte, samen dus 32.500 euro.
‘Tot nu vragen we aan de klant om die kosten zelf te betalen. Maar we geven wel tariefkortingen aan klanten die daarnaast ook een deel van de aankoopsom zelf kunnen financieren, zegt KBC-woordvoerder Pieter Kussé.
Marktleider BNPP Fortis kijkt er naar eigen zeggen nu al op toe dat de ontlener maximaal 80 procent van de aankoopprijs van de woning leent. Maar volgens Romain kunt u ook daar nog 100 procent van de aankoopsom lenen, mits u alle bijkomende kosten zelf betaalt. ‘Ook BNPP Fortis geeft tariefkortingen als de klant daarnaast ook een deel van de aankoopprijs zelf betaalt’, aldus Romain.
Een en ander veronderstelt wel dat u al een aanzienlijke spaarsom hebt of dat u kunt rekenen op de steun van bijvoorbeeld uw ouders.
3. Spreid de afbetaling in de tijd
Om de afbetaling van de lening behapbaar te houden kunt u de afbetaling spreiden over een langere looptijd. Nadeel is dat de rentevoet hoger is voor leningen met een langere looptijd. De intrestlast ligt veel hoger dan bij leningen met een kortere looptijd. ‘Bovendien kost de schuldsaldoverzekering voor langere looptijden behoorlijk meer’, zegt Romain. Als u de afbetaling spreidt over een langere periode, betaalt u in het totaal een fors hoger bedrag terug.
‘Anderzijds is lenen vandaag nog steeds zeer goedkoop’, stelt Romain. ‘Als u de afbetaling over een langere tijd spreidt, betaalt u per maand een kleiner bedrag af. Zo kunt u meer sparen voor andere doelen.’
Romain wijst ook op het fiscaal voordeel voor wie een woonkrediet aflost. ‘In Vlaanderen is het met de woonbonus aantrekkelijk om zo lang mogelijk dat fiscaal voordeel voor de eigen woning te genieten. Ook in Wallonië kunt u met de ‘chèque habitat’ nog mooie fiscale voordelen genieten gedurende twintig jaar. In Brussel daarentegen zijn de fiscale voordelen afgeschaft voor woonkredieten aangegaan sinds begin 2017.’
Veel banken dringen aan op een terugbetaling op korte termijn. BNPP Fortis en KBC beperken de looptijd doorgaans tot maximaal 25 jaar. ‘Op de onlinespelers na kennen bijna alle banken leningen toe over een periode van dertig jaar’, merkt Romain op. ‘Ze ontmoedigen dat wel door een fors hoger tarief, maar toch zijn er ook dan nog koopjes te doen.’
4. Overweeg een variabele rentevoet
Negen op de tien kredietnemers kiezen voor een vaste rentevoet, nu de rentetarieven nog altijd laag zijn en de banken bevestigen dat ze zullen stijgen.
Het voorbeeld in het kaderstuk maakt nochtans duidelijk dat u voor woonkredieten met een variabele rentevoet maandelijks voor minder hoge aflossingen staat, waardoor u - althans tijdens de eerste jaren - meer kunt sparen. Bovendien ligt de intrestlast over de volledige looptijd van de lening niet zoveel hoger dan als u een krediet met een vaste rentevoet afsluit.
Bij BNPP Fortis betaalt u voor een lening van 200.000 euro op twintig jaar een vaste rentevoet van 3,20 procent. Daarmee komt uw maandelijkse aflossing op 1.124,68 euro. De totale rentelast over de volledige looptijd van het krediet bedraagt dan 69.923 euro.
Voor diezelfde lening betaalt u met een variabele rentevoet die pas na tien jaar kan worden herzien, en vervolgens na nog eens vijf jaar, 2,64 procent.
Bij een herziening kan de variabele rentevoet wettelijk maar stijgen tot het dubbele. In het aangehaalde voorbeeld van de 10/5/5-formule bij BNPP Fortis dus tot maximaal 5,28 procent. Kiest u voor die formule, dan betaalt u tijdens de eerste tien jaar 1.074,25 euro per maand af, maandelijks 50,43 euro minder dan wanneer u kiest voor een vaste rentevoet.
In het slechtst mogelijke scenario, met andere woorden bij een herziening van de rentevoet tot 5,28 procent, betaalt u over de totale looptijd van de lening 70.476 euro aan intresten, welgeteld 553 euro meer dan wanneer u kiest voor een vaste rentevoet.
‘Het is begrijpelijk dat de kredietnemers de bodemtarieven van vandaag willen vastklikken voor de volledige looptijd van het krediet en opteren voor een vaste rentevoet. Toch is een variabele rente voor jonge ontleners vaak beter omdat de vaste rentevoeten voor langere looptijden stevig geprijsd zijn. Nooit eerder stonden de variabele rentevoeten zo laag als nu. Kredieten waarvan de rentevoeten om de drie of vijf jaar kunnen worden aangepast zijn te vinden met startrentevoeten vanaf 1,1 tot 1,7 procent’, weet Romain.
‘Zelfs in een worstcasescenario moet de ontlener niet wakker liggen van een renteherziening. Een accordeonlening kan een oplossing brengen.’ Bij die formule kunt u de looptijd van de lening bij een renteaanpassing verlengen. Zo kunt u bij een verhoging van de rentevoeten de maandelijkse aflossingen toch meestal constant houden.
Volgens Romain kan de duurtijd van het krediet daarmee maximaal twee tot vijf jaar uitlopen. ‘Als het krediet bij aanvang werd afgesloten voor een periode van 20 of 25 jaar vormt dat voor jonge mensen doorgaans geen probleem’, zegt Romain. Belangrijk is wel dat de mogelijkheid om de looptijd te rekken bij een renteherziening al van in het begin is vastgelegd, dus bij het afsluiten van het krediet. ‘Als de accordeonoptie pas gelicht kan worden op het moment van de renteherziening hebt u niet de zekerheid dat u de looptijd effectief kunt aanpassen. Daarom is een automatische accordeonlening de beste keuze.’
5. Steek uw kop niet in het zand bij betalingsmoeilijkheden
Zijn er toch betalingsmoeilijkheden, neem dan zo snel mogelijk contact op met de bank om te zien wat mogelijk is. Als u zo’n gesprek te lang uitstelt, schiet u zichzelf in de voet. U loopt dan het risico dat de bank het krediet opzegt, met nefaste gevolgen.
Bij nogal wat banken kunt u gedurende hooguit zes maanden een opschorting van kapitaalaflossingen krijgen. U betaalt dan zes maanden alleen de intresten, en niet het kapitaal af. Dat scheelt een slok op de borrel voor uw budget. Staat de bank zo’n opschorting toe, dan moet u de nog verschuldigde kapitaalaflossingen wel terugbetalen nadat de oorspronkelijke einddatum van het woonkrediet is verstreken.
6. Sluit een verzekering Gewaarborgd Wonen af bij de Vlaamse overheid
Wie een lening afsluit voor het kopen, bouwen of verbouwen van een huis kan zich bij de Vlaamse overheid gratis verzekeren tegen inkomstenverlies door plotse werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. U hoeft geen premie te betalen.
De verzekering loopt over tien jaar. Wordt u onvrijwillig werkloos of arbeidsongeschikt, dan kunt u na een wachttijd van drie maanden maximaal 36 maanden lang een tegemoetkoming krijgen van maximaal 600 euro voor de aflossing van uw lening.
De voorwaarden zijn dat u minstens 50.000 euro geleend hebt voor een woning in het Vlaams Gewest en dat u geen andere huizen bezit. Ook moet u de aanvraag voor de verzekering indienen binnen het jaar na de eerste kapitaalopname van uw krediet.
Voorts mag de waarde van de woning door uw bank niet hoger geschat zijn dan 320.000 euro. In de gemeenten van het arrondissement Halle-Vilvoorde en in enkele gemeenten van het arrondissement Leuven bedraagt het maximumbedrag 368.000 euro.
Er zijn geen inkomensgrenzen, tenzij u nog zou lenen voor nieuwbouw waarvan de bouwvergunningsaanvraag dateert van voor 1 januari 2012.
