Villa voorbije tien jaar slechte belegging

Vastgoedspecialisten zijn niet verbaasd over die evolutie. Vooral de typerende villa’s uit de jaren ’50, ’60 en ’70 uit de vorige eeuw liggen heel slecht in de markt. ‘Mensen houden meer dan vroeger rekening met onderhouds- en energiekosten’, zegt KUL-onderzoeker Michael Ryckewaert. En laat het nu net de typische fermettes zijn die op dat vlak slecht scoren. Die villa’s vergen grote en dure renovatiewerken. En wie zich die aankoop en noodzakelijke renovatie kan veroorloven, bouwt voor die prijs liever zelf een huis. ‘De problematiek van betaalbaarheid speelt zeker een rol’, zegt Van Gompel.

Niet alleen zijn villa’s duur, ze beantwoorden ook steeds minder aan de verwachtingen van de jonge tweeverdieners. Zij hechten veel belang aan de energiewaarde van een woning, hebben liever geen te grote tuin waar ze veel tijd in moeten investeren en er moet ook voldoende financiële ademruimte overblijven voor ontspanning. Het speelt allemaal in het nadeel van de villamarkt en een kentering is onwaarschijnlijk. ‘De prijzen zullen nog verder dalen’, voorspelt Van Gompel. ‘Maar meer nog dan bij gewone woonhuizen speelt de locatie een heel belangrijke rol. Als je in Knokke over de daling van de villaprijzen begint, lachen ze je uit.’

Op de lange termijn is de situatie minder dramatisch en voor wie twintig of dertig jaar geleden een villa kocht, is de verkoop waarschijnlijk een nuloperatie. Dat leren cijfers uit een vastgoedstudie van Van Gompel. Hij dook in de Europese vastgoedprijzen om greep te krijgen op de historische evolutie. ‘Over die periode konden de villaprijzen de inflatie net bijbenen’, klinkt het. Aangepast aan de inflatie verloren villa’s 0,3 procent van hun waarde tijdens de periode van 1980 tot 1995. Van 1995 tot eind 2011 stegen de prijzen dan weer met amper 0,5 procent. Die status quo staat in schril contrast met de prijzen van gewone huizen en appartementen. Daarvan stegen de reële prijzen voor die laatste periode met respectievelijk 5,1 en 4,2 procent.

Opgedroogd

Is de villamarkt dan helemaal opgedroogd? Natuurlijk niet. Ze verkopen nog altijd, zeker op gegeerde locaties. Maar de courante redenering van veel villabewoners – als een rijhuis 200.000 euro waard is, dan is mijn villa het dubbele waard – gaat niet langer op. Bij vastgoedexperts klinkt het in koor dat villa’s nog verkopen, maar enkel als ze correct geprijsd zijn. ‘Een minderheid van de eigenaars aanvaardt geen lagere prijs en wacht af in de hoop dat de markt keert’, stelt vastgoedmakelaar Steve Aerens van Agence Rosseel vast. Voor de oudere villa’s die niet meer beantwoorden aan de moderne levenswijze is dat waarschijnlijk ijdele hoop. Dat kan een probleem worden want een vicieuze cirkel loert om de hoek: want wie wil nog kopen met de wetenschap dat de prijzen niet stijgen? En wat moeten villabewoners dan doen de hun villa willen kopen om naar een appartement te verhuizen? Veel ruimte biedt de huidige regelgeving niet. Wie grotere percelen wil opdelen botst vaak op lokale verkavelingsvoorschriften die dat niet toelaten. En wie een pand wil omvormen tot kangoeroewoning botst op de volgens vastgoedexperts ‘absurde’ regel dat het geen opdeling mag zijn in twee echt zelfstandige woningen. ‘Vroeg of laat zal de markt beleidsmakers dwingen daarop een antwoord te formuleren’, besluit Ryckewaert.