Vastgoedmythes gewikt en gewogen
Huren is weggegooid geld. Vastgoedprijzen kunnen alleen maar stijgen. En huurders krijg je nooit buiten. Er bestaan wel wat misverstanden over de vastgoedsector.
Deze zomer: acht mythes gewikt en gewogen.
Stel: u koopt een appartement van 260.000 euro in Vlaanderen. Dat bedrag is niet de totale kostprijs van het project. Inclusief de registratiebelasting, de notaris- en aktekosten betaalt u voor die aankoop 282.731 euro.
Doorgaans vraagt de bank dat u die extra kosten - 22.731 euro in dit geval - uit eigen zak betaalt en dat u ook een deel van de aankoopprijs zelf financiert. Als de bank uw woning zou moeten verkopen, wil ze vermijden dat u meer leende dan zij bij een verkoop kan recupereren. Tot een paar jaar geleden waren banken daar soepeler in en was het mogelijk meer te lenen dan de aankoopwaarde van de woning, zelfs tot 125 procent. ‘Nu is dat uitgesloten. Boven 105 procent vindt u vandaag geen lening. Een lening voor minder dan 90 procent van de aankoopwaarde is de norm’, zegt John Romain van het onafhankelijk advieskantoor Immotheker. Dat betekent dat u zelf de kosten en minstens 10 procent van de aankoopwaarde moet financieren.
In haar jaarlijks rapport over de financiële stabiliteit waarschuwde de Nationale Bank (NBB) onlangs dat ze sinds 2014 opnieuw een versoepeling van de kredietstandaarden waarneemt. ‘Tussen 2014 en 2018 steeg het aantal nieuwe kredieten waarvoor het ontleende bedrag meer dan 80 procent van de in onderpand gegeven woning bedraagt, van 41 tot 53 procent. Het gaat vooral om kredieten met een quotiteit tussen 90 en 100 procent, terwijl de kredieten met een ratio hoger dan 100 procent beperkt bleven.’
Volgens de NBB wordt ook een groot deel van de nieuwe kredieten nog altijd gekenmerkt door een hoge maandelijkse schuldenlast in verhouding tot het maandelijks beschikbaar inkomen. Doorgaans gaan banken ervan uit dat u een derde van uw inkomen kunt besteden aan het aflossen van leningen. ‘Tussen 2014 en 2018 lag die verhouding voor meer dan 20 procent van de nieuwe kredieten hoger dan 50 procent, wat betekent dat de kredietnemer meer dan de helft van zijn maandelijks beschikbaar inkomen besteedt aan de afbetaling van leningen.’
Nog sparen
‘Een strikte leenlast is nochtans een must, zodat nog voldoende ruimte overblijft om te sparen’, benadrukt Romain. Bij BNP Paribas Fortis, de marktleider op het vlak van woonkredieten, mag de maandaflossing in verhouding tot het gezinsinkomen maximaal 40 procent bedragen. ‘Afhankelijk van de situatie van de klant, het beschikbare inkomen en andere parameters kan dat percentage voor individuele dossiers hoger of lager liggen’, zegt woordvoerster Hilde Junius. ‘Een dossier met een quotiteit van meer dan 90 procent en een lasten/inkomstenverhouding van meer dan 40 procent wordt altijd nauwkeurig bekeken en moet op een hoger niveau worden goedgekeurd.’
Een strikte leenlast is een must, zodat voldoende ruimte overblijft om te sparen.
‘De standaardquotiteit is bij ons al jaren vastgelegd op 80 procent’, zegt Junius. ‘In uitzonderlijke gevallen kan voor meer dan 100 procent van de aankoopprijs van een woning geleend worden, maar de regels daarvoor zijn streng.’ Vorig jaar bedroeg de gemiddelde quotiteit bij BNP Paribas Fortis 76 procent. Gemiddeld financierden kredietnemers dus 24 procent van de aankoopprijs van de woning zelf. Tel daar de aanschaf- en leningkosten bij, en dan komt u al snel aan 34 procent of meer eigen financiering.
Bij Belfius kan in principe maximaal tot 100 procent van de aankoopwaarde ontleend worden. ‘Een buitengewone quotiteit van meer dan 100 procent komt uiterst zelden voor en is verbonden aan erg strikte toekenningsvoorwaarden’, aldus woordvoerder Thierry Martiny. KBC zegt te streven naar een quotiteit van 90 procent. ‘Maar elk dossier wordt apart beoordeeld en dus kan de gevraagde eigen inbreng verschillen.’
Bij Keytrade Bank, dat online woonkredieten aanbiedt, kunt u niet meer dan de aankoopwaarde van de woning lenen. ‘Onze politiek is dat voor een onroerend goed niet meer geleend kan worden dan de kredietverstrekker kan recupereren bij de verkoop van dat goed’, zegt woordvoerder Roel Vermeire.
Hoger tarief
Hoe lager uw eigen inbreng, hoe hoger het tarief voor uw hypothecaire lening zal liggen. ‘Bij een quotiteit van meer dan 80 procent geldt een hogere rentevoet’, zegt Junius. Hoeveel precies geeft de woordvoerster niet mee, maar doorgaans rekenen banken een tariefverhoging van 10 tot 20 basispunten aan.
‘Klanten die tot 80 procent ontlenen, genieten van een rentevoordeel’, treedt Belfius-woordvoerder Martiny bij. ‘Voor de aankoop van een woning is er een renteverschil van 6 basispunten voor een quotiteit tussen 80 en 90 procent, en 12 basispunten voor een quotiteit tussen 90 en 100 procent.’
Romain haalt het voorbeeld aan van een woning in Leuven van 220.000 euro. Inclusief kosten wordt dat 231.778 euro. ‘Voor een lening op 25 jaar vast, en als u ook een schuldsaldo- en brandverzekering afsluit, bedraagt het tarief bij een quotiteit van maximaal 75 procent 2,08 procent. Gaat u naar een quotiteit van 101 à 105 procent, dan wordt dat 2,68 procent. In maandelijkse aflossingen geeft dat respectievelijk 989,13 euro tegenover 1.057,67 euro. Bij een andere bank, en tevens een andere formule (10-5-5), loopt het tarief voor de hoogste quotiteit op tot 4,10 procent.’
