Met gemeenschappelijke delen wordt doorgaans verwezen naar de hal, traphal, lift, tuin, het dak of de gevel van een appartementsgebouw. Wat zijn de belangrijkste krachtlijnen van dat nieuwe appartementsrecht?
1. Vlotter beslissen
De vereiste meerderheden om beslissingen te nemen tijdens de jaarlijkse algemene vergadering van mede-eigenaars worden versoepeld. De bedoeling is dat de besluitvorming minder makkelijk geblokkeerd raakt.
Zaterdag 15/12, gratis bij De Tijd
Alle nieuwe maatregelen die een impact zullen hebben op uw portefeuille.
De vereiste drievierdemeerderheid voor werken in de gemene delen wordt naar twee derde verlaagd. Denk aan de renovatie van een trappenhuis of gevel. Voor wettelijk verplichte werken - zoals de aanpassing van de liftinstallatie, de brandveiligheid of verplichte isolatienormen - wordt de vereiste meerderheid teruggebracht van een drievierdemeerderheid naar een gewone meerderheid van meer dan 50 procent. Voor andere beslissingen blijft de viervijfdemeerderheid vereist. Dat is onder meer zo voor een andere verdeling van de lasten van de mede-eigendom, de aankoop van een stuk grond om de tuin uit te breiden of het opsplitsen of samenvoegen van een appartement.
Bij verouderde gebouwen kan een afbraak en heropbouw wenselijker zijn dan een doorgedreven renovatie. Vandaag moeten daarvoor alle eigenaars akkoord gaan. In de toekomst volstaat een viervijfdemeerderheid, op voorwaarde dat de afbraak nodig is voor de hygiëne of de veiligheid van het gebouw of als de kostprijs van een renovatie buitensporig zou zijn.
Er is wel een waarborg voor eigenaars die niet instemmen. Als de waarde van een appartement lager is dan het aandeel in de kosten die een eigenaar voor zijn rekening moet nemen, kan hij afstand doen van zijn kavel in ruil voor een vergoeding.
Nieuw is dat de gekwalificeerde meerderheden tijdens de jaarlijkse algemene vergadering worden versoepeld.
2. Efficiënter beheer
De statuten vormen de basis voor het beheer van de mede-eigendom. Maar wijzigingen in de statuten zijn omslachtig en kunnen alleen met tussenkomst van een notaris. Daarom kunnen in de toekomst meer zaken worden geregeld in het huishoudelijk reglement, officieel het reglement van interne orde. Dat reglement hangt meestal in het gebouw en kan eenvoudig door de syndicus worden aangepast. De syndicus kan voorts makkelijker optreden als een mede-eigenaar weigert zijn bijdrage te betalen.
Niets mis met dromen van een chic appartement, maar wat u precies kunt kopen hangt af van hoeveel u kunt besteden. Voor u dus een verlanglijstje opmaakt, stelt u het best eerst een budget op. Klinkt logisch, maar hou er rekening mee dat de aankoopkosten meer omvatten dan de vraagprijs alleen. In 8 stappen naar de perfecte vastgoedinvestering >
Een andere nieuwigheid is dat er verplicht een spaarpot moet worden aangelegd voor kosten zoals het schilderen van de gevel, de modernisering van de lift, een herstelling van de balkons... Elke eigenaar moet in dat reservefonds jaarlijks 5 procent van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande jaar storten. Omdat er de eerste jaren van een nieuwbouw doorgaans geen kosten zijn, is die verplichting er pas vanaf vijf jaar. Wel is er een opt-out mogelijk: als vier vijfde van de mede-eigenaars geen reservefonds wil aanleggen, hoeft het niet.
3. Niet noodzakelijk alle eigenaars beslissen
Woont u in een groot project met verschillende gebouwen? Het is vandaag al mogelijk om een deelvereniging op te richten, waardoor eigenaars in één gebouw autonoom kunnen beslissen over de zaken die alleen dat gebouw aanbelangen, zoals de hal en het dak. Voortaan kunnen ook deelverenigingen binnen een gebouw worden opgericht, voor bijvoorbeeld een welbepaalde vleugel.
Een andere nieuwigheid is het principe dat de mede-eigenaars die de kosten betalen alleen kunnen beslissen. Denk maar aan eigenaars op de gelijkvloerse verdieping die de onderhoudskosten van de tuin dragen omdat alleen zij die mogen gebruiken.
