De miljoenenbuurten van België

Knokke is een zeer belangrijke markt voor appartementen. Vorig jaar werden er 1.048 appartementen verkocht. Opmerkelijk voor een gemeente waarvan het inwonersaantal de voorbije jaren stelselmatig gedaald is tot 33.000.

De positie van Knokke is nóg dominanter op de markt van de luxeappartementen. Maar liefst 100 van de 213 verkopen van appartementen boven 1 miljoen euro in België vond plaats in de mondaine badstad. De rest is sterk verspreid over Vlaanderen en Brussel. De nabijheid van water loopt steeds meer als een rode draad door het luxeverhaal.

Knokke-Heist | ‘Beste jaar ooit’

‘Vorig jaar verkochten we in Knokke-Heist 118 villa’s en appartementen, waarvan 15 procent nieuwbouw, voor gemiddeld 1,5 miljoen euro’, stelt Stéphanie Cambier van Cambier-De Nil, de grootste vastgoedmakelaar in de badplaats. ‘Twee derde van de panden veranderde voor meer dan 1 miljoen euro van eigenaar.’

Dirk Willemyns van het gelijknamige kantoor (goed voor 90 transacties vorig jaar) bevestigt dat percentage. De helft van de zowat duizend villa’s in het Zoute moeten volgens de éminence grise van het Knokse luxevastgoed worden gewaardeerd op minstens 1,5 miljoen euro.

Op de vastgoedmarkt in Knokke en omstreken zijn er ongeveer honderd makelaars. De meeste van die spelers zijn niet of slechts occasioneel actief in het luxesegment. Cambier-De Nil, Willemyns, Christophe Colpaert, Bis en Agence Het Zoute nemen het merendeel van die markt voor hun rekening.

2017 was voor het luxevastgoed aan de kust het beste in jaren. ‘Een financiële crisis zoals we die in 2008 hebben gekend, heeft niet altijd meteen gevolgen voor de prijzen in het luxesegment. Er zijn maar weinig bezitters van dergelijk vastgoed die onder zo’n grote financiële druk komen dat ze moeten verkopen. Wat we wél zien na zo’n financiële malaise is dat het aantal transacties daalt: concreet tot één derde. Maar in 2017 deden we alweer meer transacties dan net voor het uitbreken van de crisis.’

Cambier-De Nil kon dit jaar (inclusief de belangrijke zomermaanden) al tachtig deals sluiten. Dat is 5 procent minder dan een jaar geleden. Toch bleef het aandeel luxevastgoed vrijwel ongewijzigd. ‘We hebben gewoon minder woningen in de aanbieding, waardoor de prijzen wat zijn gestegen.’

‘Appt. te koop: 19 miljoen’

Over gemiddelde prijzen voor luxevastgoed laten de vastgoedmakelaars zich niet graag uit. Daarvoor zijn hun panden te uniek. ‘Het recordbedrag staat nog altijd op naam van mijn kantoor’, zegt Willemyns trots. ‘We verkochten in 2010, dus volop in de nasleep van de financiële crisis, een appartement van 700 vierkante meter in het project Finis Terrae voor 19 miljoen euro. Niet aan een buitenlander, maar aan een Vlaamse ondernemer.’

De meest geliefde en duurste locaties voor villa’s vind je in Knokke in de buurt van het Dominicanenkerkje in de ‘paadjes’. Het is er rustig, maar toch zit je dicht bij de winkels en de zee. Ook de buurt van de golfclub, de tennis en de Camille Lemonnierlaan richting Zwin zijn erg in trek.

Knokke-Heist heeft sinds de fusie van de twee gemeenten twee ‘oude’ villawijken. Het Zoute in Knokke en Duinbergen in Heist. ‘Beide werden begin vorige eeuw ontwikkeld. In Duinbergen heeft de overheid stedenbouwkundig veel meer toegelaten. Toch roepen bepaalde straten ook daar het Zoute-gevoel op’, zegt Danny Lannoy, voormalig schepen van Ruimtelijke Ordening in Knokke en auteur van een rist boeken over de geschiedenis van Knokke-Heist.

De Lippenslaan ligt voor luxevastgoed vandaag iets minder goed in de markt. De drukte, het tekort aan parking en het gebrek aan licht in de oudere panden kunnen niet iedereen overtuigen om er nog 1 miljoen euro te betalen. Tenzij oudere mensen, die het belangrijk vinden dat ze dicht bij alles zitten. Een moderne look, het gebruik van moderne technologie, veel licht, een knap uitzicht en een groot terras vinden veel kopers vandaag belangrijk. Meer dan vroeger alleszins. Charme is niet langer zaligmakend.

Zeezicht met de glimlach

De luxeappartementen bevinden zich nog altijd op de zeedijk, of toch minstens op loopafstand van de zee, mét zeezicht. Vooral de Kustlaan, de Fabiolalaan en de Camille Lemonnierlaan staan hoog aangeschreven.

In Knokke wordt relatief minder gebouwd dan in Oostende en Nieuwpoort. Toch zitten er hier nog enkele prestigieuze projecten in de pijplijn, zoals La Rive, The Ocean Drive en, last but not least, The One Carlton.

Voor een nieuwbouw moet er in de gemeente van burgemeester Leopold Lippens flink worden betaald. Op een project zoals La Rive (de tweede fase van La Réserve) betaal je al snel 6.500 à 7.000 euro per vierkante meter. En op de zeedijk tellen kopers zelfs met de glimlach 10.000 à 12.000 euro neer per vierkante meter. Met uitschieters tot 30.000 euro per vierkante meter in The One Carlton.

Zeker driekwart van de luxeappartementen in Knokke wordt gekocht door Belgen. Concreet is 70 procent van de kopers Vlaming, 15 procent Brusselaar en 15 procent Waal. Nieuw is wel dat er sinds drie à vier jaar beduidend meer mensen op zoek zijn naar een luxewoning om er permanent te verblijven.

Bij de buitenlanders zijn de kopers vooral Duitsers, Nederlanders en Luxemburgers en, in iets mindere mate, Fransen en Britten. Bij de andere nationaliteiten is er bijna altijd een Belgische link: vaak is een van twee partners een Belg.

Correct geprijsd luxevastgoed gaat binnen drie à vier maanden de deur uit. ‘Maar daar wringt het schoentje. Al jaren denken veel kandidaat-verkopers dat er wel een gek zal zijn die 20 procent boven de marktprijs zal betalen’, zegt Willemyns. ‘En dan uitgerekend voor hun pand. Het is nochtans verkeerd te denken dat de rijken te veel zullen betalen.’

Oostende | Opvallende nieuwkomer

Ook elders aan de kust duikt steeds meer luxevastgoed op. In Nieuwpoort zijn er al jaren belangrijke projecten. Toch is vooral de opmars van Oostende opvallend. Er zitten 5.000 wooneenheden in de pijplijn, met als belangrijkste projecten Sky Towers en The Waves van de vastgoedgroep Degroote, Oosteroever van de Groep Versluys én Burco (het vastgoedbedrijf van Jean Decloedt) en O’Sea van Immobel. Daarbij ook heel wat luxeappartementen.

‘Als de trend van de eerste acht maanden zich voortzet, worden er dit jaar in Oostende 40 tot 50 woningen boven 1 miljoen euro verkocht’, voorspelt David Degroote. De gelijknamige familiale groep heeft aan de Middenkust een duizendtal wooneenheden in de pijplijn. Vijf procent zit in de prijsklasse boven 1 miljoen euro. Ook Bart Versluys wil er nog iets meer dan duizend bouwen, ook in Knokke. ‘10 à 15 procent zit boven 1 miljoen euro. Als we onze projecten in Cadzand, net over de grens erbij nemen, ligt dat percentage nóg hoger’, stelt Versluys. Beide ontwikkelaars zijn het erover eens: als je iets exclusiefs kan aanbieden, trek je kopers aan.

Brussel | Huizen van 8 tot 10 miljoen

Ook in Brussel is de luxemarkt in goede doen. ‘Sinds begin dit jaar sloten we al een tiental transacties af in het segment van 4 tot 6 miljoen euro. Er zijn ook drie ‘recordtransacties’ genoteerd in de vork van 8 à 10 miljoen euro’, zegt Guillaume Botermans, de voorzitter van Sotheby’s International Realty, de al even exclusieve vastgoedtak van het gelijknamige prestigieuze veilinghuis. Vorig jaar verkochten ze in het Brusselse een veertigtal panden voor gemiddeld 2,2 miljoen euro.

Zijn ploeg van ruim twintig medewerkers houdt zich uitsluitend bezig met appartementen boven 1 miljoen euro en huizen boven 2 miljoen euro. Echt veel kantoren die zich exclusief op luxevastgoed toeleggen, zijn er niet in de hoofdstad. Met Immobilière Le Lion, Engel & Völkers, Lecobel-Vaneau, Victoire, Archybald, Barnes en Latour & Petit ben je zo goed als rond.

Brussel is natuurlijk niet Parijs of Londen. Naar schatting 6.000 woningen in het Brusselse zijn minstens 1 miljoen euro waard. Gemiddeld staan er 350 luxepanden te koop. Acht panden worden vandaag aangeboden in de prijsklasse van minstens 10 miljoen euro, waarvan twee van pakweg 20 miljoen euro in Sint-Genesius-Rode. Bij nogal wat topvilla’s in het Brusselse wordt geen vraagprijs vermeld. Discretie staat in deze kringen hoog aangeschreven. Hoe duurder, hoe discreter.

Het duurt in Brussel gewoonlijk één tot twee jaar voor een luxepand verkocht geraakt. Zo’n woning koop je natuurlijk niet zoals een pakje sigaretten. Als het pand juist geprijsd is bij de start, lukt een verkoop weleens binnen zes tot twaalf maanden.

Er is in de hoofdstad ook een grote onderhandelingsmarge: niet alleen in functie van het economisch klimaat, maar ook in functie van de familiale situatie van de verkoper (onverdeeldheid, echtscheiding, vertrek naar het buitenland...). Zelden moet er worden verkocht omdat men financieel krap zit. ‘We raden geïnteresseerde kandidaat-kopers altijd aan een bod te doen, zelfs als dat beduidend lager ligt dan de vraagprijs’, aldus Botermans.

Maar niet alles geraakt ook verkocht: recentelijk besloot Sotheby’s een pand op de Louizalaan voor 13.000 euro per maand te verhuren omdat het geen koper vond die bereid was de vraagprijs op tafel te leggen.

Opvallend is dat het profiel van de kandidaat-kopers in Brussel verjongd is: 35 à 45 jaar. Vermogende ouders doen blijkbaar steeds vroeger belangrijke schenkingen aan hun kinderen. En jonge ondernemers boeken mooie meerwaarden als ze hun bedrijf van de hand doen.

Comeback van de Louizalaan

Negentig procent van de luxemarkt is terug te vinden in zes ‘Brusselse’ gemeenten: Ukkel, Elsene, Sint-Pieters-Woluwe, Brussel-stad (Louizalaan en de Franklin Rooseveltlaan en hun dwarsstraten), aangevuld door Tervuren en Sint-Genesius-Rode in de Vlaamse Rand. Die zes zijn ook goed voor 85 procent van de huurmarkt, waarbij de resterende 15 procent wordt ingevuld door Sint-Lambrechts-Woluwe, Bosvoorde en Oudergem. Net ten zuiden van het Zoniënwoud is er ook Lasne, de rijkste gemeente van Wallonië en bekend van zijn Royal Waterloo Golf Club. De 10 procent duurste villa’s in het dorpje met 14.000 inwoners gaan de deur uit voor minstens 910.000 euro.

Prijzen in de brede vork van 4.500 à 10.000 euro per vierkante meter zijn in de hoofdstad normaal als je in het luxesegment een woning wil kopen. De afwerking, de ligging en - niet te vergeten - het exclusieve karakter maken het verschil.

Er is in Brussel ook vraag naar ‘nieuwbouw’, neergezet door gerenommeerde architecten als Marc Corbiau en Bruno Erpicum, maar weinig eigenaars van die panden zijn bereid om te verkopen.

Het moeilijkste op de markt vandaag zijn grote huizen uit de jaren zestig en zeventig die volledig moeten worden gerenoveerd op een terrein dat niet veel mogelijkheden biedt. Weinig kandidaat-kopers kijken ernaar uit om een zware renovatie te beginnen die zes tot twaalf maanden zal aanslepen. Voor volledig gerenoveerde panden worden prijzen betaald in de vork van 4.500 à 6.000 euro per vierkante meter.

Sotheby’s krijgt ook vaak makelaars over de vloer die de bovenste verdieping van hun nieuwe projecten te koop aanbieden. Toch zijn de geïnteresseerden maar dun gezaaid. Wie is er bereid om 2,5 miljoen euro neer te tellen voor een penthouse in een gebouw waar anderen een studio kopen voor 200.000 euro?

Dé trend van de voorbije twaalf maanden is dat vooral Belgen luxevastgoed in Brussel kopen: 70 procent. Tien procent van de kopers heeft de Franse nationaliteit. De Europese ambtenaren zijn ook geïnteresseerd, maar haken snel af boven 3 miljoen euro. De verhuur van het luxevastgoed in de Europese hoofdstad gebeurt daarentegen voor 80 procent aan buitenlanders (vooral bedrijven).

De Louizalaan beleeft vandaag een comeback als luxebuurt. Veel panden die decennialang werden gebruikt als kantoor worden herontwikkeld tot appartementen. De Louizalaan wordt daardoor opnieuw een exclusieve woonbuurt. Voor het overige zijn er weinig verschuivingen. ‘Zowat 50 procent van de kopers in Brussel blijft in een straal van 900 meter in vergelijking met waar ze nu al wonen’, stelt Botermans.

Antwerpen | Eilandje nieuwe trekpleister

Ook de provincie Antwerpen heeft een belangrijk luxesegment, al heeft ze meer dan elders in het land bijzonder moeilijke jaren gekend. Dat geldt zeker voor de regio ten noorden van de stad Antwerpen. Nadat de instroom van vermogende Nederlanders stopte op het eind van de jaren negentig daalden de prijzen van woningen boven 4 miljoen euro er met 25 procent, áls men al een koper vond. En wie geregeld naar Brussel moet, zag diezelfde regio door de toenemende mobiliteitsproblemen steeds minder zitten.

Vandaag trekt de Antwerpse markt opnieuw aan. Sotheby’s vindt ze zelfs zo aantrekkelijk dat het er deze maand zijn tweede kantoor in België opent. Er zijn niet zo veel spelers die echt inzetten op het luxesegment in het Antwerpse: Engel & Völkers, De Meester, De Boer & Partners, De Meester, Rodenburgh, Hillewaere...

‘Tot een goed jaar geleden liep alles boven 1 miljoen euro moeilijk. Nu zie je weer beweging in het segment van 1 tot 2 miljoen euro’, stelt Henriette Siersema van Sotheby’s International Realty.

Enkele straten in de binnenstad zijn zeer geliefd: de Van Putlei, waar veel panden grote tuinen hebben, tot aan de Harmonie, met de vele mooie gevels; de Arthur Goemaerelei, en zeker niet te vergeten de Cogels-Osylei. ‘Exclusief, netjes, veilig, privacy, brede lanen, een opvallende bouwstijl, speciale tuinen en - niet te vergeten - mobiliteit en ontsluiting. De Cogels-Osylei past perfect bij dat profiel. Jammer genoeg is het aanbod daar heel beperkt.’

Voorts staat ook de buurt rond het Middelheimpark, de Eglantierlaan, tussen Berkenlaan en Beukenlaan, vaak op het verlanglijstje van kandidaat-kopers in de metropool. Veel Indiërs, bijvoorbeeld, kiezen voor deze villawijk.

Maar ook de oude binnenstad trekt aan: de Oudaen, Lange Gasthuisstraat, Leopoldstraat... Ook daar zijn niet veel panden beschikbaar, terwijl de vraag nochtans groot is: de buurt is leefbaar, alles is er beschikbaar en dichtbij en je geraakt er ook snel de stad uit. De joodse gemeenschap kiest vooral voor de Belgiëlei en de buurt rond het stadspark, vlak bij de diamantwijk.

Nieuw voor het luxevastgoed in Antwerpen is de buurt rond het Eilandje. Het heeft 25 jaar geduurd, maar deze wijk krijgt nu echt haar eigen sfeer. Water en een jachthaven spreken aan, met zowel volledige nieuwbouw als lofts in pakhuizen. Wellicht vergroot de aantrekkingskracht van de buurt nog zodra de werken errond zijn afgelopen.

Als trekpleister voor de toekomst kijkt Siersema naar de waterkant: niet alleen het Eilandje met de jachthaven, maar ook de groene strook die er komt langs de Schelde en de ontwikkelingen op Nieuw-Zuid. Ook in het verlengde van de omgeving van de Lange Gasthuisstraat en het Leopoldplein biedt de buurt van het Museum voor Schone Kunsten (de Lambermontplaats wordt heringericht) nog heel wat potentieel.

Sint-Martens-Latem | Verkooptijd gehalveerd

In Sint-Martens-Latem wordt bij een kwart van de verkopen minstens 1 miljoen euro neergeteld. ‘Vooral de jongste 25 jaar oefent Latem een aanzuigeffect uit op het kapitaalkrachtige publiek’, zegt makelaar Patrick Landuyt van Immophone & Partners. ‘Met dank aan de mix van groen, cultuur, de idyllische omgeving en de privacy, op amper een paar kilometer van Gent. Bovendien kan je hier nog grote villa’s op grote percelen bouwen.’

Toch zette het luxevastgoed na de eeuwwisseling - en zeker na de financiële crisis in 2008 - niet langer dezelfde prijsstijgingen neer als de woonhuizen en appartementen. ‘Maar sinds vorig jaar zien we wel een kentering’, zegt Landuyt. ‘De gemiddelde verkooptijd is gehalveerd. Al blijven oude en energie slurpende villa’s moeilijk in de markt liggen.’

‘Veel kopers in Latem houden de waardevastheid van hun investering in het achterhoofd, het risico is beperkt’, vindt ook Kristof Welleman, vastgoedmakelaar van Architectenwoning.be. ‘Wie een villa koopt op een topligging in Latem weet dat hij bij een latere verkoop zo goed als zeker zijn investering zal terugverdienen.’

Brasschaat, Schilde, Kapellen & Co. | Smaken veranderen

Brasschaat heeft een sterk imago. Met zijn goede infrastructuur, fietspaden, groen, sportaccommodatie (hockey en tennis), degelijke scholen en de tramverbinding naar de stad spreekt de gemeente vooral gezinnen met kinderen aan.

Kapellen (als luxevastgoedmarkt groter dan Brasschaat) en Kalmthout begonnen als exclusieve ‘buitenverblijfgemeenten’ voor vermogende Antwerpenaren. De nabijheid van de Royal Antwerp Golf Club in Kapellen wordt gezien als een grote troef.

De brede lanen, met grote verzorgde percelen, in Schilde (Bellevuedreef richting Hof van Schilde) en in ’s Gravenwezel (Pater Nuyenslaan en zijstraten) lokken heel wat miljonairs. Schoten (Koningshof) en Hove liggen ook behoorlijk in de markt. De nabijheid van de Antwerp International School (die de kinderen met busjes ophaalt) is eveneens een troef voor de buurt.

Het argument ‘mobiliteit’ weegt voor wie werkt steeds meer door. ‘Wie veel in Brussel moet zijn, kiest niet zo gemakkelijk voor Brasschaat of Kapellen, maar sneller voor de zuidrand van Antwerpen, zeg maar Wilrijk (Den Brandt), Aartselaar, Edegem’, aldus Henriette Siersema.

De smaak van de kandidaat-koper verandert eveneens. Een panoramisch uitzicht, met veel grote vensters, is voor velen een must. In ouder luxevastgoed is dat niet altijd aanwezig. ‘Vroeger wilden rijke klanten vooral groot wonen’, zegt Siersema. ‘Tienduizend vierkante meter grond en meer was aan de orde. Maar de nieuwe generatie veertigers en vijftigers reist vaker. Villa’s die veel onderhoud vergen, schrikken af. Ze verkiezen nu een perceel van 3.000 tot 5.000 vierkante meter.’

Nog dit: het luxevastgoed in Nederland is opnieuw duurder dan in België, merkt Siersema, zelf een Nederlandse die al 34 jaar in België woont. En dat hoewel de luxevastgoedmarkt bij onze noorderburen door de hervorming van de hypotheekaftrek de voorbije jaren een flinke knauw kreeg. ‘In Brasschaat of Kapellen krijg je momenteel meer waar voor je geld dan in, bijvoorbeeld, de Nederlandse topgemeenten Wassenaar of Aerdenhout.’