Bij een huurconflict heeft zowel de huurder als de verhuurder er alle baat bij eerst met de ander te overleggen. Als verhuurder kunt u daarbij teruggrijpen naar de huurovereenkomst en/of het reglement van mede-eigendom.
Is de huurovereenkomst onvolledig, refereer dan aan het Burgerlijk Wetboek (artikels 1708 tot 1762) en de wet over de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats. Volstaat dat nog niet om het geschil in der minne te regelen, dan kan een oproeping in verzoening voor de vrederechter een oplossing bieden. Die is gratis en er is geen advocaat voor nodig. Als dat niet lukt, kunt u niet anders dan een juridische procedure beginnen.
1. Wat als uw huurder het huurgeld niet of niet tijdig betaalt?
- Weken huurachterstand
Loopt uw huurder een tweetal weken achter met de betaling van de huur, neem dan contact met hem op en vraag naar de oorzaak van de achterstand. Mogelijk is het gewoon een vergetelheid of een tijdelijk cashprobleem (jobverlies of langdurige ziekte). In die gevallen kan het interessant zijn een gespreide betaling af te spreken.
- Maanden huurachterstand
Als de huurder ondanks uw goede wil de situatie niet rechttrekt en meer dan twee maanden de huur niet betaalt, stuurt u hem per aangetekend schrijven een ingebrekestelling. Daarin bepaalt u een termijn (bijvoorbeeld 10 dagen) waarin hij zijn schuld moet voldoen.
- Te kwader trouw
Reageert uw huurder niet op de ingebrekestelling, begin dan een bemiddelingsprocedure of zelfs een gerechtelijke procedure. ‘Hebt u te maken met een huurder die te kwader trouw is, dan is een bemiddelingsprocedure meestal tijdverlies. De onbetaalde huur blijft zich dan opstapelen’, waarschuwt Dominique Pletinckx, juriste bij het Nationaal Eigenaars- en Mede-eigenaarssyndicaat (NEMS).
‘U kunt dan beter onmiddellijk naar de vrederechter stappen en vragen om de huurovereenkomst te ontbinden ten laste van de huurder en om zijn uitzetting verzoeken.’ In dat geval wordt de huurder niet alleen veroordeeld tot het betalen van de huurachterstand, maar ook van een schadevergoeding wegens contractbreuk.
Beslist de rechter ook tot uitzetting, dan heeft de huurder normaal gezien een maand de tijd om het pand te verlaten. ‘Die termijn begint te lopen vanaf de betekening van het vonnis door een gerechtsdeurwaarder’, legt Eric Verlinden, gedelegeerd bestuurder van Trevi, uit. Maar bepaalde omstandigheden kunnen aanleiding geven tot het inkorten of verlengen van die termijn.
Houd er tot slot rekening mee dat wanneer de betaalachterstand niet groot is, de kans reëel is dat de rechter gewoon een afbetalingsplan voorstelt. Hij kan in zijn vonnis wel een ontbinding van de huurovereenkomst opnemen wanneer de huurder het afbetalingsplan niet naleeft.
Als de huurder een collectieve schuldenregeling verkrijgt, kunt u geen ontbinding van de huurovereenkomst vragen voor de huurschulden die door de collectieve schuldenregeling beoogd worden. Voor de huurschulden die na de collectieve schuldenregeling ontstaan, kunt u zich wel tot de vrederechter richten.
2. Wat als uw huurder geluids- of drugsoverlast veroorzaakt?
Misschien is uw huurder nogal luidruchtig, tot woede van de buren. Of andere bewoners van het appartementsgebouw klagen erover dat er een wietgeur komt uit het appartement dat uw huurder betrekt. ‘Elke week zijn er wel eigenaars die ons contacteren met de vraag hoe ze dat soort problemen kunnen aanpakken’, zegt Pletinckx.
U moet in eerste instantie de huurder aangetekend verwittigen, maar vraag eerst aan de buren die hun beklag hebben gedaan om u een schriftelijke verklaring te bezorgen.
Eric Verlinden van Trevi wijst erop dat u in de huurovereenkomst altijd een clausule moet opnemen die vermeldt dat de huurder het reglement van mede-eigendom heeft ontvangen, dat hij er kennis van heeft genomen en dat hij zich ertoe verbindt het na te leven.
Kunt u de huurder uitzetten wanneer hij ondanks alles zijn buren blijft lastigvallen? ‘Als u te maken hebt met iemand die alleen maar de nacht voor de dag neemt maar geen achterstallige huur heeft, is de kans daarop zeer klein’, merkt Pletinckx op. U probeert het best eerst tot een verzoening te komen of tot sociale bemiddeling over te gaan als de gemeentelijke administratie die dienst aanbiedt. Raadpleeg ook een advocaat om een beeld te krijgen van de rechtspraak ter zake.
Bij klachten over nachtlawaai of drugs kunt u als verhuurder niet veel doen als u onvoldoende bewijzen hebt. Begin daarom bij nieuwe huurders altijd met een huurcontract van 1 jaar.
Wilt u kans maken op een ontbinding van de huurovereenkomst, dan moet u zo veel mogelijk bewijzen zien te verzamelen. Vraag bijvoorbeeld telkens wanneer een buur zijn beklag bij u komt doen dat hij die klacht schriftelijk aan u bevestigt. Verneemt u dat er klacht werd neergelegd bij de politie, vraag dan een kopie of het nummer van het proces-verbaal. ‘Al dat bewijsmateriaal zal het dossier dat u aan de vrederechter wilt voorleggen meer gewicht geven’, legt de juriste uit.
En wanneer u toevallig meerdere huurders hebt in hetzelfde gebouw en een van hen vertrekt naar aanleiding van het kabaal van de andere, aarzel dan niet om hem een verklaring te laten opstellen met daarin de reden van zijn vertrek. ‘Dat zal uw kans om de ontbinding van de huurovereenkomst te bekomen nog verhogen, aangezien u financiële schade lijdt.’
In zulke situaties (nachtlawaai en drugsgeur) kan de verhuurder niet veel doen als hij onvoldoende bewijzen heeft. ‘Daarom raden wij aan altijd te beginnen met een huurcontract van 1 jaar. Zo kunt u bij problemen nog altijd opzeggen tegen het einde van het jaar.’
3. Wat als uw huurder uw appartement beschadigt?
Soms bent u verplicht ter plaatse te gaan om dringende herstellingen uit te voeren. Stelt u dan vast dat de huurder opzettelijk uw pand beschadigt, dan trekt u het best meteen naar de vrederechter en vraagt u een gerechtelijke expertise of een plaatsbezoek aan. Vaak immers zijn de vrederechters bereid zich persoonlijk van de situatie te komen vergewissen. Zo kunt u mogelijk de huurder uitzetten met behoud van het recht op vergoeding voor de veroorzaakte schade.
Dat soort problemen toont aan hoe belangrijk het is van bij het begin een plaatsbeschrijving op te stellen, bij voorkeur door een expert.
Stelt u vast dat uw huurder niet zorgzaam met uw goed omspringt zonder echter buitensporig nalatig te zijn, dan moet u wel wat geduld opbrengen en wachten tot hij vertrekt.
Sinds 1 januari 2014 zijn eigenaars van onroerende goederen in Vlaanderen dankzij het Huurgarantiefonds - voluit het Fonds ter bestrijding van de uithuiszettingen - beschermd tegen wanbetaling van de huurders. De huurders zelf zijn op hun beurt beschermd tegen uitzetting.
Om gebruik te kunnen maken van dat systeem moet een eigenaar zich binnen twee maanden na de ondertekening van de huurovereenkomst aansluiten bij het fonds. Hij betaalt daarvoor 75 euro (een bedrag dat hij niet kan terugvorderen van de huurder). Per huurovereenkomst kan hij slechts één keer een beroep doen op dat fonds, en dat voor een bedrag dat overeenstemt met 3 maanden huur met een maximum van 2.700 euro. In ruil daarvoor moet de huurder een spreiding van betaling aanvaarden voor de achterstallen.
Opmerkelijk: in anderhalf jaar zijn er door het Huurgarantiefonds amper vijf tussenkomsten verleend. Het belangrijkste struikelblok ligt in de opgelegde voorwaarden. Zo komt het fonds pas tussenbeide in de betaling van de achterstallige huur als de huurder een huurachterstand heeft van drie maanden, de vrederechter een afbetalingsplan oplegt en de huurder dat plan niet naleeft. De verhuurder is dus verplicht zich tot de vrederechter te wenden om de ontbinding van de huur en de uithuiszetting van de huurder te vragen. Vlaams minister van Wonen Liesbeth Homans (N-VA) is er zich van bewust dat de strikte voorwaarden die nu in de regelgeving zijn opgenomen, moeten worden bijgesteld. Op dit ogenblik wordt een grondige evaluatie van het fonds voorbereid. De voorwaarden zouden tegen begin 2017 worden versoepeld.
