De 5 meest gestelde vragen over huren

Het is moeilijk op die vraag een rechtlijnig antwoord te geven. Sommige rechters oordelen nog dat zulks in een contract kan staan, en dat de huurder die dat ondertekend heeft, zich daaraan te houden heeft.

Anderen zijn van mening dat een absoluut verbod op huisdieren niet kan in een huurcontract. Dat is namelijk in strijd met het recht op de eerbiediging van uw privé-, familie- en gezinsleven, ingeschreven in het Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden (EVRM).

Enige nuance: ingrijpen in uw recht kan opportuun zijn voor de bescherming van de rechten en vrijheden van andere burgers.

Uw recht om in uw gezinsleven huisdieren op te nemen, gaat daarom maar op als die huisdieren geen overlast of schade veroorzaken, verduidelijkt advocaat Herman Van Maldeghem (Cassier & Van Maldeghem). Dat kan bijvoorbeeld gaan over geluids- of geurhinder, maar ook over het intimideren van andere bewoners met een gevaarlijke of agressieve hond.

In dat geval kan u worden gevraagd om bepaalde voorwaarden in acht te nemen (bijvoorbeeld uitwerpselen opruimen) of toch ook om het huisdier te verwijderen uit het gebouw. Andere bewoners moeten zich richten tot de syndicus om u daarop aan te spreken, en/of dit te berde brengen via de vereniging van mede-eigenaars. Is er nood aan gerechtelijke stappen, dan is de vrederechter bevoegd.

‘In een gebouw met gedwongen mede-eigendom, dat dus niet van één eigenaar is, kan er wel tot een verbod op huisdieren in het hele gebouw besloten zijn’, nuanceert Geert Inslegers van het Vlaams Huurdersplatform. ‘Als op dat moment niemand daartegen in verzet is gekomen - ook geen huurder - dan zal een rechter veel terughoudender zijn om tegen zo’n verbod in te gaan.’

Ook in dat geval zal de vrederechter hoogstens vorderen dat het dier er niet langer mag wonen. De ontbinding van de huur is een allerlaatste middel, bij een zwaarwichtige overtreding. Het bezit van een huisdier dat geen hinder veroorzaakt, kan niet als een fout worden aangezien, en kan dus ook niet leiden tot een gerechtelijke ontbinding van de huur.

Bij schade binnen in de woonst kan de verhuurder in principe alleen maar optreden aan het eind van de huurtermijn. Zware beschadigingen die in de loop van het contract worden vastgesteld, en die de woning degraderen, kunnen echter ook aanleiding zijn tot een ontbinding wegens contractuele wanprestatie. Dat verloopt via de vrederechter, en kan een tijd aanslepen.

Tot slot: de aanwezigheid van een blindengeleidehond kan nooit verboden worden.

Een van de belangrijkste plichten van een huurder is het betalen van de huur. ‘In principe moet je dus huur betalen. Alleen onder strikte voorwaarden valt het te overwegen om een deel achter te houden’, zegt Joy Verstichele van het Vlaams Huurdersplatform. ‘Al zullen we dat nooit meteen aanraden. Een staking van betaling is echt de allerlaatste maatregel die je neemt als alle andere middelen zijn uitgeput. Het mag ook geen voorwendsel zijn om geen huur te betalen. In het ideale geval stort je het geld dan op een aparte rekening, zodat het nadien toch kan worden overgemaakt.’

Wat zijn nu die strikte voorwaarden? ‘Eerst en vooral moet je al een aantal keer gemeld hebben dat er problemen met de boiler zijn. Bovendien moet de fout van de verhuurder vaststaan en moet hij er ook op gewezen zijn’, aldus Verstichele. Ook moet de huurder nadeel van het probleem ondervinden. Ten slotte mag u niet zomaar beslissen om pakweg de helft van de huur niet te betalen. ‘Het bedrag dat u achterhoudt, moet in verhouding staan tot het gebrek.’

Het onderhoud van de tuin is een klus voor de huurder, grotere ingrepen zijn voor de verhuurder. Van de huurder mag dus verwacht worden dat hij het gras maait, onkruid wiedt, en planten snoeit om ze qua volume onder controle te houden. Moet er nieuwe beplanting komen, moet een stuk gazon ingezaaid worden, of is het tuinhek aan vernieuwing toe, dan neemt de verhuurder dat op zich.

Meestal wordt aangeraden in het huurcontract te specificeren wat dat tuinonderhoud inhoudt, om discussies te vermijden: tweewekelijks het gras maaien in de maanden dat het gras groeit, hoe vaak per jaar de haag snoeien…

Houdt de huurder zich daar niet aan, dan kunt u daar als verhuurder in eerste instantie op aandringen. Helpt dat niet, stuur dan aangetekend een ingebrekestelling met de vraag de tuin binnen een redelijke termijn in orde te brengen. Lukt het zo nog niet, dan zult u naar de rechter moeten stappen, eerst om de huurder in verzoening op te roepen en desnoods voor een echte procedure.

Klagen buren dat uw huurder het onkruid laat woekeren, of dat takken van ongesnoeide bomen over de scheiding hangen, dan kunt u hen niet zomaar doorverwijzen naar uw huurder. Zelfs niet als in het contract staat welk tuinonderhoud die op zich moet nemen. Het is de eigenaar die door de buren voor de vrederechter kan worden gebracht op basis van burenhinder. Wel kunt u, als het zover zou komen, op uw beurt de huurder laten aanspreken door de vrederechter.

Wilt u zelf de tuin onderhouden, omdat u bijvoorbeeld vreest voor onvakkundig snoeiwerk, voorzie dit dan uitdrukkelijk in het huurcontract en verwittig steeds uw huurder van uw komst.

‘Dat hangt ervan af of het huurcontract een vaste dagtekening heeft’, legt Joy Verstichele van het Vlaams Huurdersplatform uit. Die vaste dagtekening ontstaat onder meer door het huurcontract te registreren. ‘In dat geval is het contract tegenstelbaar aan derden en heeft de nieuwe eigenaar dezelfde rechten en plichten als de vorige.’ Dat betekent dat de bestaande huurovereenkomst moet worden nageleefd en u dus niet zomaar uit uw appartement kan worden gezet. Wel kan de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst opzeggen volgens de wettelijke bepalingen, voor zover die niet worden uitgesloten in het huurcontract.

Als het contract geen vaste dagtekening heeft en dus niet geregistreerd is, hangt het ervan af hoelang u het appartement al huurt. ‘Als dat minder dan zes maanden is, bent u als huurder niet goed beschermd en kan de verhuurder het contract beëindigen zonder dat hij een opzeggingstermijn in acht moet nemen. U kunt wel naar de rechter stappen om een termijn van respijt te vragen’, aldus Verstichele. Woont u langer dan zes maanden in het huurpand, dan moet de nieuwe eigenaar de bestaande huurovereenkomst wel naleven, maar dan geldt er een soepelere opzegregeling. ‘Tot drie maanden na het verlijden van de akte kan de nieuwe eigenaar u uit het appartement zetten, op voorwaarde dat hij een opzegtermijn van drie maanden naleeft’, aldus Verstichele. Dat kan wanneer hij opzegt voor eigen gebruik, voor verbouwingswerken, of ongemotiveerd, met betaling van een schadevergoeding.

De huurwaarborg is in principe geld van de huurder. Bij het einde van de huurovereenkomst moeten de gestorte waarborg én de intresten teruggegeven worden aan de huurder, tenminste als die al zijn verplichtingen nakwam en aan de woning geen schade berokkende. Maar voor die vrijgave is de handtekening van de huurder én verhuurder vereist. Daar knelt al eens het schoentje.

De eigenaar heeft twee maanden de tijd om de huurwaarborg voor een hoofdverblijfplaats terug te storten. Als de eigenaar blijft talmen, kan de huurder hem een aangetekende brief sturen. Geeft de verhuurder nog altijd niet thuis, dan moet u bij de vrederechter aankloppen. De bevoegde vrederechter is die van het kanton waar de gehuurde woning zich bevindt.

‘Zeker huurders die denken dat hun niets te verwijten valt, vragen een verzoeningsprocedure bij de vrederechter’, zegt Maarten Dambre, advocaat en professor UGent. Die verzoening is gratis en kan zonder advocaat, maar de partijen zijn niet verplicht ernaartoe te gaan. Komt er een akkoord uit de bus, dan zal de vrederechter een proces-verbaal opmaken, dat dezelfde waarde heeft als een vonnis van de rechtbank. Levert de verzoeningspoging niets op, dan kan de huurder een juridische procedure beginnen. Met de bijbehorende kosten.