Terwijl enkele jaren geleden nog werd voorspeld dat de Belgische vastgoedmarkt een zachte landing zou maken, zijn de vastgoedprijzen sinds 2015 onafgebroken gestegen. Licht weliswaar, maar toch. Ook in de eerste zes maanden van dit jaar noteerden de notarissen een prijsstijging met 3,9 procent voor huizen en met 2,8 procent voor appartementen in vergelijking met dezelfde periode het jaar voordien. Er werden recordprijzen genoteerd, voor België als geheel en voor elk van de drie gewesten. Met een inflatie van 1,7 procent in dezelfde periode bewees vastgoed eens te meer zijn waardevastheid.
Enige minpunt was dat de volumes met 1,5 procent daalden. Maar in de eerste helft van vorig jaar werden wel alle volumerecords gebroken. ‘De markt was toe aan een gezonde adempauze’, aldus notaris Bart Van Opstal. In afwachting van de hervorming van de registratierechten in Vlaanderen werd ook een aantal transacties uitgesteld. ‘We verwachten een inhaalbeweging in het najaar’, stelt Christine Vandeur, director van vastgoedmakelaar Quares. Voor heel het jaar gaan de experts uit van een groei van het volume met 0,5 procent.
In vergelijking met begin dit jaar zijn de specialisten voor 2018 nog iets optimistischer voor huizen (van 2 naar 2,6 procent) en bouwgronden (van 2,6 naar 3,1 procent). De prijzen stijgen in alle gewesten, ‘al worden de sterkste prijsstijgingen vandaag wel genoteerd in Brussel’, zegt Céline Janssens, partner bij het vastgoedstudiebureau Stadim.
Voor appartementen dan weer werden de verwachtingen op het vlak van prijsstijgingen licht verlaagd: van 2 naar 1,8 procent. ‘Huizen zitten vandaag in de lift omdat er in sommige steden en gemeenten een tijdelijk overaanbod is van appartementen’, stelt Barbara Dewulf, productmanager mortgages bij BNP Paribas Fortis.
Het ratingbureau Standard & Poor’s is nog iets optimistischer voor de Belgische woningmarkt (huizen en appartementen samen) dan de experts. S&P verwacht dat de prijzen in 2018 met 3,4 procent zullen stijgen.
Opvallend is dat de meeste specialisten nu ook wat optimistischer zijn over de luxevastgoedmarkt. Twee op de drie gaan er wel nog altijd van uit dat in dat segment de prijzen minder snel zullen toenemen dan het marktgemiddelde. Vrijwel iedereen is het erover eens dat een luxeappartement een betere investering is dan een villa.
1. Lage rente
De vaste hypotheekrente op tien jaar daalde sinds de jaren tachtig van 14 procent naar 2 procent. Goede klanten kunnen zelfs dichter bij 1 procent lenen. Voor de experts blijft de lage rente de motor van de vastgoedmarkt. ‘Een sterk stijgende rente is het grootste risico, maar op korte termijn is dat scenario weinig waarschijnlijk’, zegt Bart Van Craeynest, hoofdeconoom bij de werkgeversorganisatie Voka.
Het panel is het erover eens dat de hypothecaire rente over een jaar nog altijd in de buurt van 2 procent zal zitten. Over twee jaar verwachten ze 2,4 procent en over vijf jaar 2,9 procent. ‘Het opkoopprogramma van de Europese Centrale Bank loopt ten einde. De daaruit voortvloeiende rentestijging zal de leencapaciteit verlagen. De impact zal wel zeer gradueel zijn’, denkt econoom Steven Trypsteen van ING België.
2. Sterke economie, hogere inkomens
De economie groeit, concreet met 1,6 procent. Onder deze regering kwamen er meer dan 200.000 jobs bij. Ook de werkloosheid is de voorbije jaren fors gedaald. Dat vertaalt zich in meer koopkracht. ‘De inkomensstijging wordt almaar belangrijker als sterkhouder van de woningmarkt. Forse rentedalingen of een nieuwe fiscale impuls, zoals de woonbonus uit 2005, zitten er niet meteen in’, aldus Sven Damen, postdoctoraal researcher bij de KU Leuven.
3. Demografie helpt
Tegen 2030 komen er zo’n 330.000 huishoudens bij, berekende het Federaal Planbureau. Bovendien zet de gezinsverdunning zich steeds verder door. Er zijn steeds meer singles op alle leeftijden. ‘Ook de immigratie ondersteunt wel degelijk de vastgoedprijzen’, stelt econoom Johan Albrecht van de denktank Itinera. ‘Het belang van de demografie wordt doorgaans onderschat’, zegt Stefaan Gielens, CEO van de vastgoedgroep Aedifica. ‘In tegenstelling tot andere landen stijgt het aantal woningen in België wel sterker dan het aantal gezinnen’, waarschuwt KBC-econoom Johan Van Gompel.
4. Fiscale onzekerheid
De verlaging van de registratiebelasting in Vlaanderen wordt door de experts goed onthaald. ‘Wat het effect op de prijzen is, zal vermoedelijk pas in de tweede helft van dit jaar duidelijk worden. De verlaging leidt er in elk geval toe dat de markt toegankelijker wordt’, aldus Filip Dewaele, CEO van Dewaele Vastgoed. Twee op de drie experts verwachten dat de fiscale druk op vastgoed zal toenemen. ‘Fiscaliteit is voor mij de grootste risicofactor op de Belgische vastgoedmarkt’, zegt vastgoedspecialiste Sophie Lambrighs, die tot midden dit jaar CEO was van Home Invest Belgium, dat residentieel vastgoed beheert.
Luxevastgoed in België
Hoe duur zijn de duurste woningen in uw gemeente? Doorzoek de kaart hier
De Vastgoedgids is op 29/9 verschenen. Bent u abonnee van De Tijd? Klik hier om de gids (PDF versie) te lezen.
De experts vrezen vooral een belasting van de reële huurinkomsten. ‘Een fiscale omwenteling voor binnenlands vastgoed zou vooral de verhuurmarkt treffen’, waarschuwt Pieter Decelle, beleidsmedewerker van de Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen. Al zal het nog wel even duren voor er concrete maatregelen komen: zowel in oktober dit jaar als in mei volgend jaar zijn er verkiezingen.
5. Moeilijker voor jongeren
Door de sterk gestegen prijzen en de strengere voorwaarden bij de banken hebben jongeren het de voorbije jaren almaar moeilijker om een woning te kopen. In 2007 was de gemiddelde leeftijd bij aankoop van een woning 31 jaar. Tien jaar later was dat al 37 jaar. ‘Het netto-inkomen is in die periode ook maar met 13 procent gestegen’, zegt John Romain, oprichter van de onafhankelijk adviseur Immotheker Finotheker.
6. Geen vrees voor crash
Het vertrouwen is groot. Twee jaar geleden schatten de experts het risico op een prijscorrectie van 10 procent in hetzelfde jaar nog op 4 procent, dit jaar is dat teruggevallen tot 1 procent. Meer dan vroeger zijn de specialisten alert voor geopolitieke gebeurtenissen. ‘Een handelsoorlog zou tot een zwakkere groei van de wereldhandel kunnen leiden, en dus ook tot een groeivertraging in de EU. Dat zou op haar beurt een negatieve impact hebben op de Belgische vastgoedmarkt’, waarschuwt Frank Maet, senior economist van Belfius.
7. Liever instapklaar
De prijzen van instapklare huizen zullen sneller blijven stijgen dan die van zwaar te renoveren woningen. De meeste investeerders die een woning kopen om ze te verhuren, willen niet verrast worden door renovatiekosten. Voor instapklare huizen verwachten de experts dit jaar een prijsstijging van 2,7 procent, tegenover 2 procent voor zwaar te renoveren huizen. Bij de appartementen is er nauwelijks een verschil.
8. Steden in opmars
Alle experts verwachten dat de woningprijzen in de steden sneller zullen stijgen dan op het platteland. Er bestaat een consensus over een verschil van 1,5 procentpunt. ‘De stadsvlucht in Vlaanderen neemt af. Steden als Hasselt, Roeselare en Mechelen kennen vandaag al een positief migratiesaldo tegenover de buurgemeenten’, aldus Roel Helgers, markteconoom bij ontwikkelaar Matexi.
9. Dubbel gevoel over betonstop
De vastgoedspecialisten zijn blij dat er in Vlaanderen een eerste concrete stap is gezet in het dossier van de betonstop. ‘Die kan de stadsvernieuwing en renovatiemarkt ten goede komen’, zegt Iain Cook, managing director van het vastgoedbedrijf Era. ‘Niet alleen de prijzen van bouwgronden, maar ook de prijzen op de hele immobiliënmarkt zullen stijgen’, meent Eric Verlinden, CEO van vastgoedmakelaar Trevi.
Johan Albrecht, Itinera l Hans Bevers, Bank Degroof Petercam l Iain Cook, Era l Sven Damen, KU Leuven l Pieter Decelle, CIB Vlaanderen l Filip Dewaele, Groep Dewaele l Barbara Dewulf, BNP Paribas Fortis l Stefaan Gielens, Aedifica l Roel Helgers, Matexi l Céline Janssens, Stadim l Sophie Lambrighs l Frank Maet, Belfius l Steven Trypsteen, ING België l John Romain, Immotheker Finotheker l Bart Van Craeynest, Voka l Johan Van Gompel, KBC l Christine Vandeur, Quares l Bart Van Opstal, notaris l Eric Verlinden, Trevi.
Al is niet iedereen het daarmee eens: velen verwachten dat het meer een verhaal wordt van winnaars en verliezers. ‘De prijzen ver buiten de dorpskernen zullen wellicht dalen. Het omgekeerde mag worden verwacht in goed bereikbare steden en gemeenten’, stelt Hans Bevers, hoofdeconoom bij Bank Degroof Petercam.
In ieder geval zijn er nog veel vragen over de betonstop, meer bepaald hoe het hele systeem van compensaties voor ‘bouwrechten’ zal worden opgezet en gefinancierd.
10. Geen euforie
De klassieke sterkhouders van de woningmarkt - rente en fiscaliteit - zullen op ietwat langere termijn eerder verslechteren dan verbeteren. Dat beperkt het opwaartse potentieel. De komende vijf jaar zien de experts de prijzen van huizen en appartementen respectievelijk met 1,8 procent en 1,9 procent per jaar stijgen.
