Of u verhuurt of niet, extra vastgoed wordt belast

1. Binnenland

Hebt u een bijkomend onroerend goed in eigen land, dan moet u sowieso onroerende voorheffing betalen. Die onroerende voorheffing wordt door de Vlaamse, Brusselse of Waalse belastingdienst geïnd, afhankelijk van de ligging van het onroerend goed.

• Uw tweede woning wordt niet verhuurd

Tegelijk wordt u ook belast in de personenbelasting. Wordt de tweede woning niet verhuurd, zoals bijvoorbeeld een vakantiewoning die alleen door de eigenaar zelf wordt gebruikt, dan zijn er weliswaar geen effectieve huurinkomsten maar wordt u belast op de huurwaarde. Daartoe moet het kadastraal inkomen worden aangegeven (bij code 1106/2106). De fiscus past daar zelf een indexeringscoëfficiënt op toe, en een verhoging met 40 procent. Voor het aanslagjaar 2016 - de belastingaangifte die u nu invult - bedraagt die coëfficiënt 1,7057. Het resultaat wordt tegen de hoogste - in het vakjargon marginale - belastingvoet belast.

Voorbeeld: Bedraagt het kadastraal inkomen 1.500 euro, dan wordt de belastbare som dus 1.500 x 1,7057 x 1,40 = 3.581,97. Die som wordt belast volgens het progressieve tarief, dus maximaal 50 procent plus gemeentebelastingen.

• Uw tweede woning wordt wel verhuurd

Wordt het pand wel verhuurd, dan hangt de belastingberekening af van het gebruik dat de huurder ervan maakt.

• Is de huurder een natuurlijk persoon en gebruikt hij de woonst uitsluitend voor privédoeleinden, dan wordt de verhuurder belast op dezelfde manier als hierboven beschreven voor een woonst die niet verhuurd wordt. Het ki wordt eveneens aangegeven onder de code 1106/2106 en door de fiscus geïndexeerd en verhoogd met 40 procent.
• Of de huurder nu een natuurlijke persoon dan wel een rechtspersoon is, als het pand voor beroepsdoeleinden wordt gebruikt, bijvoorbeeld als kantoor, vormen de daadwerkelijke brutohuurinkomsten de basis voor de belastingberekening. Kosten voor onderhoud of herstellingen mogen daarvan niet worden afgetrokken, de fiscus past zelf een forfaitair kostenpercentage van 40 procent toe. Die forfaitaire kosten worden wel afgetopt op twee derde van het niet-geïndexeerde ki, vermenigvuldigd met factor 4,23. Om te vermijden dat een te lage huur wordt aangerekend, is de minimale belastbare basis bovendien vastgelegd op het geïndexeerde ki, verhoogd met 40 procent.

Voorbeeld: Stel dat het kadastraal inkomen van een kantoorpand 1.500 euro bedraagt, en de huur 1.800 euro per maand, of 21.600 euro per jaar. Het kostenforfait wordt dan geen 8.640 euro (40% van 21.600), maar wordt afgetopt op 4.230 euro (ki van 1.500 x 4,23, en daarvan twee derde). De eigenaar wordt dus belast op 21.600 - 4.230 = 17.370 euro, en dat tegen de hoogste (marginale) belastingvoet, te verhogen met de gemeentebelasting. Om dat alles te kunnen berekenen, moet u onder de codes 1109/2109 tot 1116/2116 zowel het ki als de brutohuurinkomsten aangeven.

2. Buitenland

Het kadastraal inkomen als basis van de belastingberekening is een Belgisch fenomeen. Hebt u een bijkomende woning in het buitenland, dan loopt de berekening anders naargelang u die woning al dan niet verhuurt - in dit geval maakt het niet uit of de huurder ze gebruikt voor privé- of beroepsdoeleinden.

• Uw tweede woning wordt niet verhuurd

Verhuurt u de woning niet, dan moet u de brutohuurwaarde aangeven: die drukt uit hoeveel huurinkomsten het pand u in een jaar zou kunnen opleveren als u het wel zou verhuren. De moeilijkheid is dat er geen vaste regels bestaan over hoe die brutohuurwaarde moet worden berekend. De eigenaar moet ze zelf bepalen, eventueel in samenspraak met de lokale controleur.

Vaak wordt 5,3 procent van de verkoopwaarde van de woning als referentie genomen. De fiscus wijkt daar de jongste jaren ook weleens van af en neemt dan de OLO-rentevoet voor staatsobligaties plus 1 procent als percentage - bij de huidige rentevoeten komt men dan op een percentage lager dan 5,3 uit, en dus op een lagere brutohuurwaarde. Ook hier trekt de fiscus zelf een forfaitair kostenpercentage af van 40 procent. U mag zelf wel van de brutohuurwaarde al de belastingen aftrekken die u in het buitenland hebt betaald op dat onroerend inkomen. 

• Uw tweede woning wordt wel verhuurd

Verhuurt u de woning wel, dan moet de daadwerkelijke huur worden aangegeven.  Als de woning maar een deel van het jaar verhuurd is, moet u voor de verhuurperiode de werkelijke huur en voor de andere periode het proportionele deel van de huurwaarde aangeven. Van het totaal mag de eigenaar zelf wel de al betaalde onroerendgoedbelastingen aftrekken, de fiscus trekt het kostenpercentage van 40 procent af.

Hoeveel belastingen zult u dan nog in België betalen? 

Voor het antwoord op die vraag moet u nagaan of ons land een dubbelbelastingverdrag heeft gesloten met het land waar uw vastgoed gelegen is.

• Met veel populaire landen is er zo’n dubbelbelastingverdrag: Frankrijk, Spanje, Italië, Portugal, Nederland, Zwitserland, Oostenrijk, Turkije… Doorgaans zijn de aangegeven inkomsten dan in België automatisch vrijgesteld van belastingen. Dat is wel een vrijstelling ‘met progressievoorbehoud’: de inkomsten tellen wel mee voor het bepalen van het belastingtarief dat voor uw andere inkomsten geldt. Is er een dubbelbelastingverdrag, dan moet u de brutohuurwaarde of de brutohuur aangeven onder code 1130/2130.
• Is er geen dubbelbelastingverdrag - wat bijvoorbeeld het geval is met Monaco - dan is op de inkomsten wel nog de personenbelasting tegen marginale belastingvoet verschuldigd. Daarop geldt wel een belastingvermindering van 50 procent op voorwaarde dat u al in het buitenland belastingen hebt betaald op dat inkomen. Is er geen dubbelbelastingverdrag, dan geeft u de brutohuurwaarde of de brutohuur aan onder code 1123/2123.