Een stijging van de rente laat vastgoedbeleggingen niet onberoerd.
Aandelengids 2018
Hoe uw portefeuille wapenen tegen rentestijging in 2018?
+ 60 Belgische aandelen om in de gaten te houden
De Aandelengids is op 13/1 verschenen. Bent u abonnee van De Tijd? Klik hier om de gids (PDF versie) te lezen.
Vooreerst hebben de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv’s) redelijk wat schulden. Een hogere rente doet de kostprijs van die schulden stijgen. Een rentestijging leidt doorgaans ook tot een lagere waardering van het vastgoed, wat een hogere schuldratio tot gevolg heeft. Bovendien kan een hogere rente beleggers doen besluiten vastgoedpapier in te ruilen voor obligaties.
De meeste strategen gaan uit van een geleidelijke stijging van de rente door het minder soepele beleid van de centrale banken in de loop van 2018. Maar geen enkele strateeg sluit een ‘renteschok’ uit. Wat zou daar de impact van zijn op de gvv’s?
Rentelasten
De 17 gvv’s op de Brusselse beurs torsen een gemiddelde schuldenlast van 42 procent in verhouding tot de waarde van de gebouwen. De schuldgraad mag maximaal 65 procent bedragen. Vraag is in welke mate die schulden op de lange termijn zijn aangehouden en in welke mate de gvv’s zich hebben ingedekt tegen een rentestijging. ‘Onze kredieten zijn voor 86 procent ingedekt voor een periode van zeven jaar’, legt Mickaël Van den Hauwe, financieel directeur van de magazijnspecialist WDP, uit. ‘Slechts 14 procent is dus blootgesteld aan de kortetermijnrente. Stel dat de kortetermijnrente (Euribor, red.) met 1 procentpunt zou stijgen, dan doet die evolutie onze courante winst (EPRA-winst in het jargon, red.) met 1,2 procent dalen.’
Aedifica, specialist in zorgvastgoed, publiceerde een gevoeligheidsanalyse in zijn jongste jaarverslag: ‘(...) Een stijging van de rente met 1 procentpunt verhoogt de financieringskosten met 7,2 miljoen euro (...). Maar rekening houdend met de rente-indekking zakt dat bedrag tot 2,1 miljoen.’ Ter info: die 2,1 miljoen komt overeen met 4 procent van de winst.
‘Stijgt de rente voor alle looptijden door een renteschok tot 2 procent, dan zou de winst van Qrf City Retail met ongeveer 3 procent dalen in 2018. De impact is dus heel beperkt omdat 92 procent van de leningen een vaste rentevoet heeft’, zegt Preben Bruggeman, de financieel directeur van de winkelvastgoedeigenaar Qrf.
Jan De Nys, de CEO van Retail Estates, noemt zich de ‘kampioen van de rente-indekking’. ‘Het leverde ons vaak verwijten van analisten op omdat de indekking natuurlijk geld kost als de rente voort daalt’, aldus De Nys. ‘Vroeger waren we volledig ingedekt, vandaag is 80 procent van onze rente vastgelegd voor de komende drie jaar.’ De Nys vindt een indekkingspolitiek een vorm van goedehuisvaderbeheer. ‘Mijn voornaamste verantwoordelijkheid is het beschermen van mijn ‘tunnel’: het verschil tussen de huur en de rente. De omvang van die tunnel bepaalt de rendabiliteit van onze groep.’
Mijn voornaamste verantwoordelijkheid is het beschermen van ‘mijn tunnel’: het verschil tussen huur en rente. De omvang van die tunnel bepaalt de rendabiliteit van onze groep.
Al bij al is de impact op de winst dus heel beperkt. Bovendien is het aannemelijk dat de inflatie dat effect nog mildert. Een stijging van de rente is doorgaans het gevolg van een hogere inflatie. ‘Een inflatietoename met 1 procentpunt geeft een stijging van onze winst van 1,2 procent’, zegt Van den Hauwe van WDP.
Vastgoedprijzen
Een rentestijging tast niet alleen de winst aan, maar in theorie zet ze ook de vastgoedprijzen onder druk. ‘Als de rente stijgt, zal het ‘zotte geld’ - dat vandaag tot dure aankopen leidt - waarschijnlijk verdwijnen en zullen de yields (rendementen, red.) toenemen’, bevestigt Van den Hauwe. Een hoger rendement staat bij een gelijk blijvende huur voor een lagere vastgoedprijs. Maar Van den Hauwe nuanceert ook: ‘Onze portefeuille is conservatief gewaardeerd tegen een huurrendement van 6,4 procent. Daardoor hebben we een buffer als zich een correctie voordoet.’
CEO Jan De Nys van Retail Estates is niet overtuigd van een forse terugval van de vastgoedprijzen. ‘Ik heb ook geen fenomenale prijsstijging gezien toen de rente almaar lagere niveaus ging opzoeken. Het huurrendement (huur/marktwaarde, red.) op baanwinkels is tot begin vorig jaar stabiel gebleven op 6 à 6,5 procent. In de loop van 2017 zagen we het rendement wel zakken naar 5,5 à 6 procent (hogere prijzen leiden tot een lager huurrendement, red.) omdat enkele zeer vermogende familiale groepen onze markt hebben betreden.’
Beurskoers
Een terugkeer van de rente maakt van obligaties opnieuw een alternatief voor vastgoedaandelen. In welke mate zal dat de koersen lager sturen? ‘Het gezond verstand zegt dat er een negatieve relatie is tussen rente en beurskoers, maar in de praktijk ziet men dat niet noodzakelijk’, zegt financieel directeur van Aedifica Jean Kotarakos. ‘Verschillende wetenschappelijke onderzoeken hebben aangetoond dat, op lange termijn, er weinig correlatie bestaat tussen rente en schommelingen van vastgoedaandelen.’ Zelfs bij een verdubbeling van de rente gaapt er nog altijd een enorme kloof met het nettodividendrendement van de gvv’s (zie tabel).
