Crowdfunding is in. Het hoeft dan ook niet te verbazen dat deze alternatieve vorm van financiering in steeds meer sectoren opduikt. Met als meest recente voorbeeld crowdfunding voor vastgoedprojecten, waarbij particuliere beleggers voor enkele honderden euro’s kunnen investeren in vastgoed.
Er bestaan momenteel twee types in ons land. Conseil B + liet vorige week van zich horen toen het aankondigde de bouw van een huis in het Henegouwse Lobbes te gaan financieren via crowdfunding. ‘Liefst 28 investeerders brachten samen 99.000 euro bij elkaar. De meesten investeerden 1.000 tot 2.000 euro. Maar enkele van hen betaalden een hoger bedrag’, zegt woordvoerder Vincent Herregat. Al die investeerders rekenen erop dat ze na de verkoop van het huis het kapitaal dat ze geleend hebben terugkrijgen, verhoogd met 6 procent bruto intrest. Conseil B + verwacht dat het huis, waarvan de bouw nog moet starten, in maximaal een jaar tijd zal verkocht worden. Probleem is wel dat beleggers die hun geld terug willen voor het huis verkocht is, met een boete van 4 procent worden bestraft en ook geen intresten krijgen. En er wordt geen enkele garantie gegeven dat het huis ook daadwerkelijk binnen de beloofde termijn van een jaar zal verkocht worden… U moet dus zeker zijn dat u het geïnvesteerde geld niet nodig hebt.
Deal 5000
Bij Conseil B + leent de investeerder dus geld om de bouw te financieren van een onroerend goed waar hij nooit eigenaar van wordt. Deal 5000 werkt volgens een totaal ander concept. Hier richten de particuliere beleggers samen een vastgoedvennootschap op. Die vennootschap koopt een woning die al verhuurd is.
Deal 5000 is niet alleen een crowdfundingplatform, maar ook aandeelhouder van elke vastgoedvennootschap en verantwoordelijk voor de verhuur.
Verwacht rendement? Tussen 3,5 et 4,5 procent netto. Maar dat rendement is geschat op basis van de ontvangen huur (en die kan variëren) en van de eveneens variabele kosten die eventueel ten laste van de ‘crowd’ vallen. Volgens Frédéric Cornard, oprichter van het platform, komen alleen panden in aanmerking waar de eerste 10 jaar geen grote werken moeten gebeuren. Maar is dat toch het geval, dan moet de investeerder geld betalen om de werken te financieren, ofwel gedurende bijvoorbeeld een jaar, afzien van zijn rendement.
‘Grote zorgen’
Wij vroegen Jean-François Biernaux, jurist bij Test-Aankoop, wat hij vindt van crowdfunding voor vastgoedprojecten. Zijn antwoord was bijzonder duidelijk: ‘Het baart mij grote zorgen.’ Die instellingen worden niet gecontroleerd, noch door de Belgische financiële waakhond FSMA, noch door bedrijfsrevisoren. ‘Is de verstrekte informatie wel correct? Wie valideert de aangehaalde cijfers? En is het publiek wel goed geïnformeerd over de risico’s en over het gebrek aan liquiditeit van die producten? Wat Deal5000 betreft, benadrukt Jean-François Biernaux dat er een belangenconflict is, aangezien het platform zich ook bezighoudt met de verhuur. ‘En hoe weet u in welke staat het gekochte gebouw zich bevindt? En of het correct werd geschat?’
U merkt het al, Test-Aankoop is geen voorstander van dit soort investeringen. Maar dat geldt voor alle soorten van crowdfunding. Volgens de consumentenvereniging is er nood aan regulering, zodat de consument beter beschermd wordt. Minister van Financiën Koen Geens wil het geïnvesteerde bedrag trouwens graag beperkt zien tot 300 euro per persoon en per project.
