Misschien hebt u net als vele anderen in de voorbije maanden een tweede verblijf aan de Belgische kust gekocht. Voor een vakantie in eigen land in plaats van in het buitenland. Door de coronacrisis is het buitenland immers minder aantrekkelijk geworden.
Tijdens de lockdown stond de vastgoedmarkt on hold, maar zodra opnieuw panden konden worden bezocht, ontstond een kleine stormloop op vastgoed aan de kust. In nog geen maand hadden vastgoedmakelaars hun achterstand al meer dan ingehaald. In juni werden 18 procent meer transacties gedaan dan in dezelfde maand een jaar eerder en in juli werden 15 procent meer transacties opgetekend. ‘Naar mijn aanvoelen is het aantal transacties in augustus nog verder toegenomen’, zegt notaris Bart Van Opstal.
Volgens Van Opstal werd er ook heel wat nieuwbouw gekocht, wat betekent dat er extra mensen met een tweede verblijf aan de kust bijkomen. De tien kustgemeenten tellen hun winsten, want meer mensen met een tweede verblijf betekent extra inkomsten uit de belasting op die tweede verblijven.
Het belang van die belasting is niet te onderschatten, omdat ze een van de belangrijkste financieringsbronnen van de kustgemeenten is. De inkomsten ervan overstijgen zelfs die van de aanvullende gemeentebelasting op de personenbelasting die de vaste inwoners van de gemeenten betalen.
De te betalen belasting varieert van gemeente tot gemeente. Meestal wordt een forfaitair bedrag aangerekend. Soms wordt er gedifferentieerd op basis van de oppervlakte van de woning. Oostende en Brugge rekenen een forfaitair bedrag van 1.000 euro per jaar aan. Koksijde springt daar voor de grotere eigendommen met 1.168 euro nog boven. Knokke is met 760 euro een middenmoter. De Haan is met 550 euro ongeacht de oppervlakte de goedkoopste kustgemeente.
Compensatie
De gemeenten die een belasting op tweede verblijven heffen, zien dat doorgaans als een compensatie voor de algemene gemeentebelasting op de personenbelasting die de eigen inwoners betalen. De redenering is dat mensen met een tweede verblijf opcentiemen betalen in de gemeente waar ze gedomicilieerd zijn, maar dat de gemeente waar ze hun tweede verblijf hebben daar niets aan heeft. De tweedeverblijvers genieten nochtans van dezelfde voorzieningen als de lokale inwoners, zoals brandweer, politie en het onderhoud van de openbare domeinen.
In drie van de tien kustgemeenten gaat het argument van de compensatie niet op. De bewoners van Knokke, Koksijde en De Panne betalen 0 procent opcentiemen, waardoor ze beter af zijn dan de mensen die er een tweede verblijf hebben.
Verschillende eigenaars van een tweede verblijf hebben al rechtszaken aangespannen op grond van het argument dat het gelijkheidsbeginsel geschonden wordt. De rechtbank heeft hen telkens gelijk gegeven.
De geviseerde kustgemeenten zijn echter creatief genoeg om met nieuwe argumenten voor de dag te komen waarmee ze het verschil in fiscale behandeling met nieuwe argumenten verantwoorden. Ze hebben het dan over het vermijden van prijsdruk op de woningmarkt, de bescherming van residentieel wonen, de vrijwaring van de sociale cohesie, enzovoort. Die argumenten worden doorgaans naar de juridische prullenmand verwezen, maar intussen blijven ze een belasting heffen op de tweede verblijven.
Bezwaarschrift
U bent als eigenaar van een tweede verblijf niet verplicht akkoord te gaan met de belasting die de gemeente u oplegt. U kunt een bezwaarschrift tegen die belasting indienen. Een bezwaarschrift is weinig meer dan een aangetekende brief gericht aan de gemeente waarin u bezwaar aantekent tegen de taks. Dat bezwaar moet u wel binnen drie maanden na de ontvangst van de belastingbrief afleveren. Als die termijn overschreden is, wordt de belasting als definitief verworven beschouwd. De gemeente heeft na ontvangst zes maanden om te beslissen of ze het bezwaar aanvaardt of verwerpt.
Een bezwaarschrift indienen kost alleen het bedrag van de aangetekende brief. Het is perfect mogelijk een bezwaarschrift in te dienen en ook de taks te betalen. Zo voorkomt u verwijlintresten als toekomstige rechterlijke uitspraken de taks toch rechtvaardigen.
U kunt ervan uitgaan dat de gemeente uw bezwaarschrift zal verwerpen. ‘Logisch’, zegt Alexandre Missal van het advocatenkantoor Cazimir. ‘Want als een gemeente dat niet doet, creëert ze een precedent en zet ze de deur open voor nog meer bezwaarschriften.’
Vaak zijn de kosten van een rechtszaak groter dan de belasting die wordt aangeklaagd.
Bereid u dus maar voor op een rechtszaak. ‘Als u gelijk wil krijgen, is er geen andere mogelijkheid’, zegt Missal. ‘Maar vaak zijn de kosten van een rechtszaak groter dan de belasting die wordt aangeklaagd. De vraag is of het sop de kool waard is. In principe moet u voor elk aanslagjaar een nieuwe procedure opstarten. In de praktijk is het vaak niet mogelijk verschillende jaren samen te nemen, ook al vallen die onder hetzelfde reglement.’
Mobiliseren
‘We proberen zo veel mogelijk mensen te mobiliseren bij ons een dossier aan te maken, zodat we gezamenlijk actie kunnen ondernemen en de kosten kunnen worden gedeeld’, zegt Thierry Lauwers van Lauwers & Seutin Fiscale Advocaten.
‘Iedere belastingplichtige zal wel zijn eigen procedure moeten voeren’, voegt Missal toe. ‘Maar omdat de argumentatie dezelfde is, kan het minder kosten als men de zaken groepeert.’
Zelfs na tien rechtbankuitspraken over individuele aanslagbiljetten blijven de kustgemeenten de belasting heffen.
De gemeenten storen zich niet aan die rechtszaken. Ze kennen de drempel voor de eigenaars van een tweede verblijf om de belasting aan te vechten en nemen de taks op het tweede verblijf telkens weer in hun fiscaal reglement op. ‘De gemeenten zijn autonoom en kunnen dat zonder problemen doen’, zegt Lauwers. ‘Zelfs tien uitspraken over individuele aanslagbiljetten weerhouden hen er niet van de belasting te blijven heffen.’
Vooral Knokke, Koksijde en De Panne worden geviseerd, omdat ze tweedeverblijvers discrimineren tegenover inwoners met een vaste domicilie. Een bezwaarschrift indienen in de andere kustgemeenten kan uiteraard ook, maar heeft minder kans op slagen. Ook daar moeten de eigenaars van een tweede verblijf een belasting betalen die niet geldt voor de vaste bewoners. ‘Maar de argumenten zullen minder doorslaggevend zijn, omdat die gemeenten ook aanvullende personenbelasting heffen. De discriminatie is dan minder groot in vergelijking met in Knokke, Koksijde en De Haan’, zegt Lauwers.
‘Men krijgt alleen gelijk als het gelijkheidsbeginsel wordt geschonden of als het belastingreglement strijdig is met het antidiscriminatieverbod’, stelt Katelijne D’Hauwers, de directeur van Verenigde Eigenaars, vast. ‘Veel gemeenten hebben al duchtig gesleuteld aan hun reglement om bezwaren te vermijden.’
Behalve de gemeentetaks betaalt u nog andere belastingen op uw tweede verblijf aan de kust.
Onroerende voorheffing De onroerende voorheffing is gebaseerd op het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI) van uw onroerend goed. In Vlaanderen, en dus in de kustgemeenten, is dat 3,97 procent van het KI. Daarbovenop komen de opcentiemen voor de provincies en de gemeenten. Die bepalen de hoogte van de opcentiemen, waardoor het belastingtarief van plaats tot plaats verschilt.
Provinciebelasting Voor een tweede verblijf in een van de kustgemeenten bent u ook een provinciale belasting verschuldigd. Die bedraagt forfaitair 126 euro. West-Vlaanderen is de enige Vlaamse provincie die een belasting op tweede verblijven int.
Personenbelasting Voor een tweede verblijf in België dat u alleen zelf gebruikt of verhuurt aan een particulier die het alleen voor privédoeleinden gebruikt, moet u in uw belastingaangifte het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen aangeven. De belastingdienst indexeert het aangegeven kadastraal inkomen en verhoogt het vervolgens met 40 procent. De intresten voor de financiering van het vastgoed kunnen in mindering worden gebracht. Het zo verkregen bedrag wordt bij uw overige inkomsten gevoegd en belast tegen uw hoogste belastingtarief.
