De aankoop van bouwgrond wordt sowieso belast. Maar hoeveel de belastingfactuur bedraagt, hangt af van de situatie. Soms zijn registratierechten - 10 procent - verschuldigd, in andere gevallen btw.
1. U koopt alleen een bouwgrond
De algemene regel is dat op de aankoop van vastgoed registratiebelasting of verkooprecht verschuldigd is. Het standaardtarief in het Vlaams Gewest is 10 procent. Ook wie een bouwgrond koopt, betaalt dat tarief.
Voor de aankoop van de enige eigen gezinswoning is er een verlaagd tarief van 6 procent. Maar daar kunt u niet van profiteren als u een bouwgrond koopt, ook niet als u na de aankoop start met de bouw van uw enige eigen woning. Het verlaagd tarief is er alleen voor de aankoop van een woning: een onroerend goed dat dadelijk - of na normale onderhouds- of herstellingswerken - dient voor de huisvesting van een gezin of een persoon. Bouwgronden zijn expliciet uitgesloten van het gunsttarief.
Als een bouwgrond gelijktijdig met een nieuwbouw wordt verkocht, dan volgt de grond het belasting- regime van het gebouw.
2. U koopt grond met een nieuwbouw
‘Als een bouwgrond gelijktijdig met een nieuwbouw - al dan niet in aanbouw - wordt verkocht, volgt sinds 2011 de grond het belastingregime van het gebouw. Als het gebouw met btw wordt verkocht, dan moet ook op de bijbehorende grond btw in plaats van registratiebelasting worden betaald’, zegt Tim Van Sant, btw-specialist bij PwC Tax Consultants.
Een ‘nieuwbouw’ hoeft niet te betekenen dat het huis of appartement nog nooit eerder bewoond was. Voor de fiscus blijft een gebouw ‘nieuw’ tot 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikname of eerste inbezitneming van het gebouw. Stel dat een koppel een nieuwe woning laat bouwen, die in gebruik neemt in juli 2020 maar dan snel uit elkaar gaat en in januari 2021 de woning met bijbehorende grond verkoopt. Dan kan de btw van toepassing zijn.
‘Een bouwpromotor moet verplicht met btw verkopen’, zegt Van Sant. ‘Anderen kunnen voor het btw-regime kiezen. Zo kan een particulier of een slager die appartementen bouwt om te verkopen voor het btw-regime opteren. Hij is dan toevallige oprichter en moet daarvoor btw-verplichtingen naleven.’ Wie kiest voor het btw-regime moet bij de verkoop 21 procent btw aanrekenen. ‘De totale verkoopprijs zal daardoor hoger zijn, maar het voordeel voor de verkoper is dat hij de btw die hij zelf heeft betaald bij de oprichting van het pand (bijvoorbeeld op facturen van aannemers en architect, voor de aanleg van nutsleidingen...) kan recupereren.
Die mag worden afgetrokken worden van de door te storten btw aangerekend op de verkoop.’ Stel dat een gebouw voor 500.000 euro wordt verkocht, dan moet de verkoper 21 procent btw aanrekenen of 105.000 euro. Als de oprichtingswerken 300.000 euro hebben gekost, dan kan de btw daarop van 63.000 euro gerecupereerd worden. De verkoper moet dus maar 42.000 euro btw doorstorten aan de fiscus.
Het normale btw-tarief voor nieuwbouw is 21 procent. Als een nieuwbouw en grond samen verkocht worden, dan valt 21 procent btw op de grond duurder uit dan de 10 procent registratiebelasting. ‘Daarom wordt in de praktijk vaak gewerkt met verschillende vennootschappen. Een vennootschap verkoopt de grond en een andere vennootschap de nieuwbouw. Door die opsplitsing moet op de grond maar 10 procent registratiebelasting betaald worden’, zegt Van Sant. ‘De fiscus aanvaardt die werkwijze op voorwaarde dat ze consequent wordt toegepast voor alle bouwprojecten, ongeacht de hoedanigheid van de koper. Voor een particuliere koper zijn registratierechten op een grond voordeliger, maar een btw-plichtige koper zal liever het btw-regime hebben omdat die de betaalde btw onder bepaalde voorwaarden kan recupereren.’
In 2021 en 2022 geldt in heel het land een btw-tarief van 6 procent voor sloop en heropbouw. Kan de grond dan belast worden tegen 6 procent btw? ‘Dat kan in principe als de grond en de nieuwbouw samen door dezelfde vennootschap verkocht worden en uiteraard ook voldoen aan de voorwaarden voor het verlaagd btw-tarief. Maar als een bedrijf in het verleden met twee vennootschappen werkte en nu van die werkwijze afwijkt, zal de fiscus dat met argusogen bekijken’, zegt Van Sant.
3. U koopt een nog te bouwen pand
Tekent u een koopovereenkomst met een projectontwikkelaar voor een nog te bouwen huis of appartement? ‘De grond wordt dan niet tegelijkertijd met het gebouw verkocht, want het moet nog gebouwd worden. In dat geval moet op de grond registratiebelasting en geen btw betaald worden’, zegt Van Sant.
