Op alle vastgoed waarvan u eigenaar bent, betaalt u jaarlijks onroerende voorheffing. Alleen voor uw belangrijkste gezinswoning hebt u daarmee afgerekend met de fiscus. Ander vastgoed wordt via de jaarlijkse belastingaangifte nog een tweede keer belast. Dat geldt ook voor uw tweede verblijf dat u nooit verhuurt.
De aangifteplicht is er zowel voor Belgisch als voor buitenlands vastgoed. Door de toenemende internationale gegevensuitwisseling is het overigens een utopie te hopen dat de fiscus geen weet heeft van uw buitenlands vastgoed.
Hoe geeft u een tweede verblijf aan?
De aangifte van een tweede verblijf verschilt naargelang de ligging.
→ In België
Voor een tweede verblijf in België volstaat het om het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen aan te geven.
→ In het buitenland
Omdat er in het buitenland geen kadastraal inkomen bestaat voor uw vastgoed moet u in principe de gemiddelde jaarlijkse brutohuurwaarde van een tweede verblijf aangeven (ook al verhuurt u dat goed niet). Dat stemt overeen met de huurinkomsten die u zou kunnen opstrijken mocht u het pand het volledige jaar verhuurd hebben - rekening houdend met de gebruiken van het land en de ligging van uw woning.
De complete handleiding voor uw belastingaangifte.
De Belastinggids is op 18/05 verschenen. Bekijk hier de PDF van het magazine
Die brutohuurwaarde moet u zelf schatten. U kan bijvoorbeeld te rade gaan bij een plaatselijke vastgoedmakelaar of de huurprijzen van gelijkaardige panden in de buurt vergelijken. Vaak wordt 5,3 procent van de verkoopwaarde van de woning genomen. De jongste jaren aanvaardt de fiscus de OLO-rentevoet voor staatsobligaties op 10 jaar plus 1 procentpunt. De gemiddelde rentevoet voor 2018 bedroeg 0,79 procent, wat betekent dat u een totaal van 1,79 procent kan gebruiken. De buitenlandse belasting op dat vastgoed mag u in mindering brengen van het aan te geven bedrag.
In de praktijk aanvaardt de fiscus voor een aantal landen dat u het buitenlands equivalent van ons kadastraal inkomen gebruikt. U bent daartoe niet verplicht: u mag ook de brutohuurwaarde aangeven. Landen met een equivalent van het kadastraal inkomen zijn:
Nederland
De Nederlandse gemeenten berekenen een ‘WOZ-waarde’ (waardering onroerende zaken). U kan de forfaitair geraamde brutohuurwaarde bepalen als een percentage van de WOZ-waarde. Dat percentage kan jaarlijks wijzigen en varieert voor 2018 tussen 2,87 en 5,39 procent, afhankelijk van de WOZ-waarde. Het percentage moet u vermenigvuldigen met de totale WOZ-waarde om de forfaitaire brutohuurwaarde te bekomen. De betaalde ‘onroerendezaakbelasting’ mag u aftrekken.
Frankrijk
Voor vastgoed in Frankrijk mag de brutohuurwaarde worden bepaald op basis van de ‘base d’imposition’, die vermeld staat op het aanslagbiljet van de ‘taxe foncière’. Het bedrag van de base d’imposition moet u met twee vermenigvuldigen. De achterliggende reden is dat het een nettobedrag is na aftrek van een kostenforfait van 50 procent. U mag de betaalde ‘taxe foncière’ aftrekken, de ‘taxe d’habitation’ niet. Die laatste moet niet door de eigenaar, maar door de gebruiker betaald worden en wordt om die reden door de Belgische fiscus niet als een echte belasting beschouwd.
Spanje
Het Spaanse equivalent van ons kadastraal inkomen is de ‘valor catastral’. Als forfaitair geraamde brutohuurwaarde kan u 2 procent van de valor catastral nemen. Dat is 1,1 procent als de valor catastral werd bepaald in 1994 of later. U mag de gemeentebelasting ‘impuesto sobre bienes inmuebles’ en de nationale onroerendgoedbelasting ‘impuesto sobre la renta de no residentes’ aftrekken.
Italië
Voor vastgoed in Italië kunt u de ‘rendita catastale’ gebruiken. Volgens de fiscus moet die verhoogd worden met 5 procent voor een gebouw en met 25 procent voor een grond. Vervolgens moet dat resultaat vermenigvuldigd worden met 4/3. Van dat resultaat mag uitsluitend de lokale vastgoedbelasting (imposta municipale unica of IMU) afgetrokken worden.
Hoeveel belasting betaalt u op uw tweede verblijf?
Ook de belasting op een tweede verblijf verschilt naargelang de ligging.
→ België
De fiscus indexeert het aangegeven kadastraal inkomen en verhoogt het vervolgens met 40 procent. Eventueel betaalde intresten voor de financiering van het vastgoed kunnen in mindering gebracht worden. Dat bedrag wordt bij uw overige inkomsten gevoegd en belast tegen uw hoogste belastingtarief. Dat zogenaamde marginale tarief bedraagt 25 procent en kan oplopen tot 50 procent (exclusief gemeentebelasting).
→ Buitenland
Van de aangegeven brutohuur trekt de fiscus een kostenpercentage van 40 procent af. Eventuele intresten voor de financiering van vastgoed worden ook in mindering gebracht door de fiscus.
De Belgische staat werd in 2018 opnieuw op de vingers getikt door het Europees Hof van Justitie voor de verschillende fiscale behandeling van onroerende inkomsten in België (op basis van het kadastraal inkomen) en die in het buitenland (op basis van de reële of werkelijke huurwaarde). Belgische inwoners met vastgoed in een andere lidstaat van de EU of in de Europese Economische Ruimte (EER) worden fiscaal ongunstiger behandeld dan Belgische inwoners met vastgoed in eigen land. België is daarmee niet aan zijn proefstuk toe: ook in 2014 werd ons land al veroordeeld door het Europees Hof van Justitie.
Na die veroordeling heeft België geprobeerd om de ongelijkheid weg te werken met de administratieve circulaire van 29 juni 2016. Maar het arrest van 2018 bevestigt dat er nog altijd een ongelijke behandeling is voor zowel onverhuurd als verhuurd vastgoed in het buitenland.
Het verschil tussen de belastbare huurwaarde min de betaalde buitenlandse belastingen en het kadastraal inkomen is nog te groot en levert een schending op van het vrij kapitaalverkeer, in die mate dat de eigenaar van vastgoed daardoor wordt onderworpen aan een hogere belastingheffing op zijn andere belastbare inkomsten in België. België moet dus zijn belastingwetgeving aanpassen, anders zal Europa boetes of dwangsommen opleggen.
Of het aangegeven vastgoed nog een tweede keer in België wordt belast, hangt af van de vraag of België met dat land een dubbelbelastingverdrag heeft afgesloten.
Andere landen met een dubbelbelastingverdrag
Dubbelbelastingverdragen zijn bedoeld om dubbele belasting te vermijden. Met populaire vakantielanden zoals Frankrijk, Spanje, Italië, Portugal, Nederland, Zwitserland, Oostenrijk en Turkije heeft België een dubbelbelastingverdrag afgesloten. Daarin staat dat het land waarin het vastgoed gelegen is de belasting mag heffen; in België is er een vrijstelling.
Toch blijft de aangifte van uw tweede verblijf niet noodzakelijk zonder gevolgen: het kan leiden tot een hogere belasting op uw andere, in België belastbare inkomsten. Dat komt omdat België een vrijstelling toekent met wat men in het vakjargon ‘progressievoorbehoud’ noemt. Dat betekent dat met de buitenlandse inkomsten rekening wordt gehouden om het belastingtarief te bepalen dat op uw andere inkomsten zal worden toegepast. Hoe meer buitenlandse inkomsten u geniet, hoe hoger het belastingtarief kan zijn waartegen uw andere inkomsten belast zullen worden.
Andere landen zonder dubbelbelastingverdrag
Heeft het land waar u een tweede verblijf hebt geen dubbelbelastingverdrag gesloten met België - zoals Monaco - dan wordt de in België verschuldigde belasting gehalveerd. De voorwaarde is dat u in het buitenland al belasting op het vastgoed hebt betaald.
Voor een tweede verblijf in België vult u het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen onder de titel ‘A. Belgische inkomsten’ in bij de code 1106/2106. Moet u meer dan één pand aangeven, dan telt u de kadastrale inkomens op. Tweede verblijven buiten de landsgrenzen moet u aangeven onder de titel ‘Buitenlandse inkomsten’. Voor landen waarmee België geen dubbelbelastingverdrag heeft gesloten, geeft u de brutohuurwaarde, verminderd met de buitenlandse betaalde belasting aan bij de codes 1123/2123. Is er wel een dubbelbelastingverdrag, dan is dat de code 1130/2130.
