Is het interessant vastgoed via mijn vennootschap te kopen? Elke ondernemer wordt vroeg of laat met die vraag geconfronteerd als hij bedrijfsvastgoed, maar evengoed een gezinswoning, tweede verblijf of investeringsvastgoed, wil verwerven. Een populaire werkwijze is een ‘gemengde’ aankoop, waarbij de vennootschap het vruchtgebruik koopt en de bedrijfsleider de blote eigendom.
Met het vruchtgebruik heeft de vennootschap het recht het pand tijdens de afgesproken periode - maximaal 30 jaar - te gebruiken zonder huur te betalen. ‘De belangrijkste troef is dat het vruchtgebruik uitdooft. Op dat moment wordt de ondernemer de volle eigenaar, zonder dat hij iets moet betalen of erop wordt belast’, zegt Thierry Lauwers van Lauwers & Seutin Advocaten.
Volgens de federale overheidsdienst Financiën worden jaarlijks naar schatting 1.500 nieuwe vruchtgebruiken afgesloten. ‘Zeker voor vastgoed dat deels privé en deels professioneel wordt gebruikt, kan het een ideale oplossing zijn om privévermogen op te bouwen. De duur van het vruchtgebruik kan worden afgestemd op de carrièreplanning. Een 40-jarige bedrijfsleider kan een vruchtgebruik voor 25 jaar aan de vennootschap geven, zodat hij op pensioenleeftijd volle eigenaar wordt’, zegt Lauwers.
De fiscaliteit speelt in het verhaal een belangrijke rol, maar mag niet de enige reden zijn. ‘Een vruchtgebruikconstructie is altijd maatwerk. Je moet bekijken wat je wil kopen om welke reden en hoe dat past in de toekomstplannen van de onderneming. Pas daarna mag je naar de fiscaliteit kijken’, zegt Robin Messiaen, advocaat bij Spartax.
De fiscus waakt over mogelijk fiscaal misbruik. ‘De essentie is dat het een win-winsituatie moet zijn. De vruchtgebruikconstructie mag een voordeel opleveren voor de zaakvoerder, maar er moet ook een voordeel voor de vennootschap zijn. Die laatste moet zich afvragen of ze ook met de voorwaarden akkoord zou gaan als de blote eigenaar niet de zaakvoerder maar iemand anders zou zijn’, zegt Dieter Bruneel, advocaat bij Laga. Twee recente arresten van het Hof van Cassatie verduidelijken welke kosten de vennootschap fiscaal kan inbrengen. Wat moet u weten over vruchtgebruikconstructies met uw vennootschap?
Een correcte waardering is cruciaal
Het lijkt aanlokkelijk het vruchtgebruik zo hoog mogelijk te waarderen. Hoe hoger het vruchtgebruik voor de vennootschap, hoe minder de bedrijfsleider moet betalen voor de blote eigendom. ‘Maar een correcte waardering van het vruchtgebruik is cruciaal om discussies met de fiscus te vermijden’, zegt Kristof Wuyts, senior manager bij PwC. ‘Bij een te hoge waardering van het vruchtgebruik kan de fiscus oordelen dat de constructie alleen is opgezet om de zaakvoerder te bevoordelen en dat sprake is van misbruik.’ Dat kan leiden tot belastingen voor de bedrijfsleider of de vennootschap.
De waarderingstechnieken zijn door de jaren geëvolueerd. ‘Er is geen eenvoudige waarderingsmethode die op alle gevallen toepasbaar is. Er moet worden gezocht naar een totaalwaarde die rekening houdt met de huur die voor het pand gevraagd kan worden. En die huurwaarde zal verschillen naargelang het soort pand. Zo heeft een statige villa een lange levensduur, maar kan een magazijn na het verstrijken van het vruchtgebruik volledig uitgeleefd zijn’, zegt Messiaen. ‘Hoe hoger het huurrendement, hoe meer het vruchtgebruik waard zal zijn. Neem een kantoorgebouw en een appartement aan zee met eenzelfde aankoopprijs. Voor het kantoorgebouw kan een veel hogere huur gevraagd worden dan voor het appartement. Dat betekent dat het vruchtgebruik van het kantoorgebouw een stuk meer waard zal zijn.’
‘Om problemen met de fiscus te vermijden is het belangrijk de waardering goed te onderbouwen. Vraag een deskundigenverslag aan een expert, die aan de hand van vergelijkingspunten de huurwaarde bepaalt’, adviseert Bruneel. ‘Besteed ook de nodige aandacht aan de notariële akte. Het moet de juridische vertaling of de weergave zijn van de afspraken tussen partijen. Al te vaak blijkt dat de akte slechts een aantal standaardbepalingen bevat die niet aansluiten op het concrete dossier. De fiscus zal daar gretig gebruik van maken’, zegt Messiaen.
Ga verstandig om met verbouwingen
Ook als het vruchtgebruik bij aanvang correct gewaardeerd is, kan discussie ontstaan als de vennootschap tijdens het vruchtgebruik bepaalde (ingrijpende) werken doorvoert aan het gebouw. ‘In principe dooft het vruchtgebruik uit en wordt de zaakvoerder zonder enige kosten de volle eigenaar. Maar als de vennootschap substantiële verbeteringswerken heeft gedaan waaraan de zaakvoerder onvoldoende heeft bijgedragen, kan de fiscus een gedeelte belasten als bezoldiging’, zegt Wuyts.
Zo kan onmiddellijk (als het gaat om herstellingen die de blote eigenaar had moeten dragen) of op het einde van het vruchtgebruik (als het gaat om verbeteringen die de vennootschap doorvoert) een belastbare bezoldiging ontstaan voor de bedrijfsleider als hij geen vergoeding betaalt aan de vennootschap voor de werken. ‘Ook hier ga je best uit van de algemene regel dat verbouwingen of verbeteringen een bepaald voordeel moeten opleveren voor de vennootschap. Voert de vennootschap in het begin van het vruchtgebruik werken uit die nodig zijn om er een winkel uit te baten, dan is dat doorgaans niet problematisch. Grote verbouwingen één jaar voor het einde van het vruchtgebruik zullen vaak wel tot problemen leiden’, zegt Bruneel.
Vennootschap kan kosten fiscaal inbrengen
Een belangrijk argument om te kiezen voor een vruchtgebruikconstructie is dat de vennootschap kosten fiscaal kan inbrengen en dus haar belastbare winst kan drukken. De mogelijke kosten zijn divers: van notariskosten bij een aankoop, renovatiewerken, intresten op de lening, onroerende voorheffing tot onderhoudskosten. ‘Het gebouw en het vruchtgebruik kunnen worden afgeschreven’, zegt Wuyts.
Volgens de algemene regel zijn beroepskosten maar fiscaal aftrekbaar in de vennootschapsbelasting als ze gemaakt zijn om een belastbaar inkomen te verwerven of te behouden. Onlangs velde het Hof van Cassatie twee belangrijke arresten over de voorwaarden van aftrekbaarheid in de vennootschapsbelasting. ‘Er moet een eigen economisch belang zijn voor de vennootschap. Vrijgevigheden die uitsluitend een derde partij zoals de zaakvoerder bevoordeligen, kunnen niet fiscaal in aftrek genomen worden’, zegt Lauwers. ‘Een verband met de economische activiteit is niet langer een vereiste. Wel moet er minstens de mogelijkheid van winstgevendheid voor de vennootschap zijn.’
‘Er moet een onderscheid gemaakt worden naargelang het gebruik. Er zal weinig discussie zijn als het gaat om een kantoor of praktijkruimte die puur professioneel wordt gebruikt. Panden die privaat of gemengd privé en professioneel gebruikt worden, zijn veel vatbaarder voor geschillen’, zegt Bruneel.
Kan een vennootschap nog een appartement aan de kust kopen voor een bedrijfsleider en dat fiscaal inbrengen? ‘Als er voor de vennootschap geen voordeel is, zijn de kosten niet aftrekbaar. Er moet enig economisch belang zijn voor de vennootschap’, zegt Lauwers. ‘Dat is er als het pand deels professioneel gebruikt wordt, zelfs al wordt dat appartement tijdens de vakantieperiode als tweede verblijf gebruikt. Maar ook bij een puur privégebruik kan er een economisch voordeel voor de vennootschap zijn. Zo kan een tweede verblijf een onderdeel zijn van de bezoldiging van de bedrijfsleider. Dat moet wel goed onderbouwd zijn, met een verantwoording in het verslag van de raad van bestuur of van de algemene vergadering.’
Lauwers geeft nog een ander voorbeeld: ‘Stel dat een vennootschap actief in Oost-Vlaanderen wil uitbreiden naar West-Vlaanderen. Om die bijkomende markt te ontdekken kan het aangewezen zijn een woning in West-Vlaanderen ter beschikking te stellen.’ Maar voorzichtigheid is geboden. ‘In principe mag de fiscus de opportuniteit van de kosten niet in vraag stellen en mag de hoogte van de bezoldiging geen rol spelen. Maar excessen worden vaak afgestraft in de rechtspraak. De fiscus, en eventueel later de rechtbank, moet overtuigd zijn van de beweegredenen achter de gemaakte kosten’, zegt Bruneel.
Krijgt de bedrijfsleider een woonst gratis ter beschikking? Op dat voordeel moet hij personenbelasting betalen. Niet het werkelijke voordeel maar een forfait wordt belast. Het wordt berekend volgens de formule geïndexeerd kadastraal inkomen x 5/3 x2. ‘Omdat de zaakvoerder geen volle eigenaar of vruchtgebruiker is, levert een eventuele lening geen voordeel op in de personenbelasting’, zegt Wuyts.
‘De vennootschap kan een huis of een appartement ook verhuren aan zijn zaakvoerder. Dan betaalt de bedrijfsleider geen personenbelasting op het voordeel van de woning. Daar is niets mis mee, zolang de gevraagde huur realistisch is en de vennootschap daarmee een normaal rendement kan behalen. Bij vruchtgebruikconstructies ligt dat laatste vaak moeilijker, omdat de vennootschap niet kan rekenen op een meerwaarde bij een latere verkoop van het onroerend goed’, zegt Bruneel.
Vennootschap biedt financieringsmogelijkheden en zekerheid
Met vastgoedinvesteringen zijn grote bedragen gemoeid. ‘De investering wordt soms financieel haalbaarder als de vennootschap een deel draagt’, zegt Wuyts. Via een opsplitsing in de blote eigendom en het vruchtgebruik kunnen de beschikbare middelen van de vennootschap worden aangesproken. Bovendien heeft een vennootschap vaak ruimere financieringsmogelijkheden.
Is er geen risico als de vennootschap over de kop gaat? ‘Bij een faillissement eindigt het vruchtgebruik van rechtswege en wordt de zaakvoerder, die de blote eigendom van het pand bezit, volledig eigenaar. Het vastgoed kan zo uit de klauwen van de schuldeisers blijven, met uitzondering van de bank’, zegt Messiaen. ‘Ook daar speelt de waardering een belangrijke rol. Als een te hoge prijs betaald is voor het vruchtgebruik, kan de curator oordelen dat sprake is van misbruik.’
De belasting op huurinkomsten kan voordelig zijn
Wordt het vastgoed verhuurd? Omdat de vennootschap het vruchtgebruik geniet, komen de huurinkomsten de vennootschap toe. Die inkomsten zijn belastbare winst en worden dus aan de vennootschapsbelasting onderworpen. ‘Wordt het pand verhuurd aan iemand die het professioneel gebruikt of aan een vennootschap, dan is de vennootschapsbelasting voordeliger dan als de zaakvoerder het privé verhuurt’, zegt Wuyts.
‘Het tarief van de vennootschapsbelasting is 29,58 procent en gaat vanaf volgend jaar naar 25 procent. In de personenbelasting worden de huurinkomsten tegen de progressieve tarieven belast en die kunnen oplopen tot 50 procent’, zegt Wuyts. De vennootschapsbelasting kan nadeliger uitvallen bij een verhuur aan een privépersoon. In de personenbelasting worden niet de werkelijke huurinkomsten, maar het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40 procent belast.
