Op vastgoed in het buitenland betaalt u doorgaans buitenlandse belastingen. Maar daar is de kous niet mee af: u moet uw vastgoed in het buitenland ook elk jaar verplicht opnemen in uw Belgische belastingaangifte. Door de internationale gegevensuitwisseling is het trouwens een utopie te denken dat de fiscus geen weet heeft van uw vastgoed in het buitenland.
Met de huidige belastingwetgeving verschilt de aangifte van vastgoed in het buitenland naargelang u het wel of niet verhuurt.
Wat moet u aangeven voor vastgoed in het buitenland dat u niet verhuurt?
Gebruikt u uw tweede verblijf alleen zelf, dan moet u volgens de letter van de huidige wet de gemiddelde jaarlijkse brutohuurwaarde aangeven. Dat zijn de huurinkomsten die u zou kunnen opstrijken mocht u het pand het volledige jaar verhuurd hebben - rekening houdend met de gebruiken van het land en de ligging van het pand.
Die brutohuurwaarde kunt u zelf schatten, door bijvoorbeeld te rade te gaan bij een plaatselijke vastgoedmakelaar of de huurprijzen van soortgelijke panden in de buurt te vergelijken. Vaak wordt ook 5,3 procent van de verkoopwaarde van de woning genomen. De fiscus aanvaardt ook de OLO-rentevoet voor staatsobligaties op 10 jaar plus 1 procentpunt: voor 2019 bedraagt dat totale percentage 1,19.
Maar Europese rechtspraak zet het verplicht gebruik van de ‘huurwaarde’ als criterium voor de belasting van niet-verhuurd vastgoed in de Europese Unie op de helling. Het Europees Hof van Justitie veroordeelde België in een arrest van 2 april 2018 opnieuw wegens de verschillende fiscale behandeling van niet-verhuurd Belgisch en Europees vastgoed. Niet-verhuurd vastgoed in België wordt op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen (ki) belast, wat doorgaans veel lager is dan de theoretische huuropbrengst van buitenlands vastgoed. Ook in 2014 oordeelde het Europees Hof van Justitie dat de Belgische wetgeving in strijd is met het vrij verkeer van kapitaal. België moet nu zijn wetgeving wijzigen om die ongelijke behandeling weg te werken, maar over hoe dat moet gebeuren, spreekt het rechtscollege zich niet uit.
Hoewel de wetgeving (nog) niet werd gewijzigd, heeft de administratie al in 2016 een circulaire uitgevaardigd, waardoor u voor een aantal landen het buitenlandse equivalent van het Belgische kadastraal inkomen mag gebruiken. U bent daartoe niet verplicht: u mag ook de brutohuurwaarde aangeven. Landen met een equivalent van het Belgisch kadastraal inkomen zijn:
- Nederland
De Nederlandse gemeenten berekenen een waardering onroerende zaken of WOZ-waarde. U kunt de forfaitair geraamde brutohuurwaarde bepalen als een percentage van de WOZ-waarde. Dat percentage kan jaarlijks wijzigen en varieert voor 2019 tussen 1,935 en 5,60 procent, afhankelijk van de WOZ-waarde. De betaalde ‘onroerendezaakbelasting’ mag u aftrekken.
- Frankrijk
De brutohuurwaarde mag bepaald worden met de ‘base d’imposition’, die vermeld staat op het aanslagbiljet van de ‘taxe foncière’. Het bedrag van de base d’imposition moet u met twee vermenigvuldigen (1,25 voor ongebouwde onroerende goederen). De achterliggende reden is dat het een nettobedrag is, na aftrek van een kostenforfait van 50 procent. U mag de betaalde ‘taxe foncière’ aftrekken, de ‘taxe d’habitation’ niet. Die laatste moet niet door de eigenaar, maar door de gebruiker betaald worden en wordt om die reden door de Belgische fiscus niet als een echte belasting beschouwd.
- Spanje
Het Spaanse equivalent van ons kadastraal inkomen is de ‘valor catastral’. Als de forfaitair geraamde brutohuurwaarde kunt u 2 procent van de ‘valor catastral’ nemen (1,1 procent als de valor catastral bepaald is in 1994 of later). U mag de gemeentebelasting ‘impuesto sobre bienes inmuebles’ (IBI) aftrekken.
- Italië
Voor vastgoed in Italië kunt u de ‘rendita catastale’ gebruiken. Volgens de fiscus moet die verhoogd worden met 5 procent voor een gebouw en met 25 procent voor een grond. Vervolgens moet dat resultaat vermenigvuldigd worden met 4/3. Van dat resultaat mag uitsluitend de lokale vastgoedbelasting (imposta municipale unica of IMU) afgetrokken worden.
Als een woning in een land ligt dat geen equivalent van ons kadastraal inkomen kent - zoals Portugal - kunt u 22,5 procent van de brutohuur(waarde) aangegeven. Dat uitgangspunt werd eerder al aanvaard door het hof van beroep in Luik en volgt ook uit een mededeling van de Europese Commissie van 22 maart 2012.
Wat moet u aangeven als u uw buitenlands vastgoed verhuurt?
Verhuurt u uw tweede verblijf in het buitenland, dan moet u volgens de letter van de wet altijd de daadwerkelijk ontvangen huur aangeven.
Maar ook voor verhuurd vastgoed speelt de rechtspraak door het Europees Hof. Voor de verhuur van Belgisch vastgoed aan natuurlijke personen geldt een voordeligere regeling dan voor vastgoed in het buitenland: het Belgische ki is voordeliger dan de werkelijke huur voor buitenlands vastgoed. Ook op dit punt oordeelde het Hof van Justitie dat die taxatie in strijd is met het vrij verkeer van kapitaal. België moet nu zijn wetgeving wijzigen om die ongelijke behandeling weg te werken. Volgens de rechtspraak kunt u voor vastgoed in Europa dat u aan privépersonen verhuurt dus net hetzelfde aangeven als bij niet-verhuur.
Wat als u maar een deel van het jaar verhuurt?
U zult een opsplitsing moeten maken. Voor de verhuurperiode geeft u de werkelijke huurinkomsten aan. Voor het deel van het jaar dat er niet verhuurd wordt, geeft u het proportionele deel van de brutohuurwaarde aan. Maar niet als u uiteraard de rechtspraak van het Europees Hof wenst in te roepen.
Hoeveel belastingen betaalt u op vastgoed in het buitenland?
Van de aan te geven inkomsten mag u de betaalde buitenlandse belasting aftrekken. De fiscus past automatisch een kostenforfait van 40 procent toe en brengt eventuele intresten voor de financiering van vastgoed in mindering.
Het is niet omdat u uw vastgoed in het buitenland aangeeft dat het ook automatisch wordt belast. Het kan wel de belastingdruk op uw andere inkomsten verhogen.
Vastgoed in het buitenland aangeven betekent nog niet automatisch dat die woning ook effectief in België wordt belast. Dat hangt af van de vraag of België met dat land een dubbelbelastingverdrag heeft gesloten. Zo’n verdrag is net bedoeld om dubbele belasting te vermijden.
- Met een dubbelbelastingverdrag
Met populaire vakantielanden zoals Frankrijk, Spanje, Italië, Portugal, Nederland, Zwitserland, Oostenrijk en Turkije is er zo’n verdrag. Daarin staat dat het land waarin het vastgoed gelegen is, de belasting mag heffen en België een vrijstelling van belasting moet geven.
Maar ook dan blijft de aangifte niet noodzakelijk zonder gevolgen: ze kan leiden tot een hogere belasting op uw andere inkomsten waarop u wel Belgische belastingen betaalt. Dat komt, omdat er in België een vrijstelling is met wat men in het vakjargon ‘progressievoorbehoud’ noemt. Er wordt met de buitenlandse inkomsten rekening gehouden om het belastingtarief te bepalen dat op uw andere inkomsten zal worden toegepast. Hoe meer buitenlandse inkomsten u geniet, hoe hoger het belastingtarief zal zijn dat op uw andere inkomsten zal worden toegepast.
- Zonder dubbelbelastingverdrag
Is er geen dubbelbelastingverdrag - zoals met Monaco en Liechtenstein - dan wordt de in België verschuldigde belasting gehalveerd. De voorwaarde is dat u in het buitenland al belasting op het vastgoed hebt betaald.
In vak III onder de titel ‘2. Buitenlandse inkomsten’ vindt u de codes voor vastgoed in het buitenland. Voor landen waarmee België geen dubbelbelastingverdrag heeft gesloten, zijn dat de codes 1123/2123. Is er wel een dubbelbelastingverdrag, dan is dat de code 1130/2130.
