De belasting op vastgoed in België verschilt naargelang u de woning al dan niet verhuurt.
Hoe wordt vastgoed belast dat u zelf gebruikt en dus nooit verhuurt?
Gebruikt u bijvoorbeeld een tweede verblijf uitsluitend zelf, dan wordt u belast op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent. Van dat onroerend inkomen kunnen eventueel betaalde intresten voor de financiering van het vastgoed in mindering gebracht worden.
Het saldo wordt bij uw overige inkomsten gevoegd en belast tegen uw hoogste belastingtarief. Dat zogenaamde ‘marginale tarief’ bedraagt minstens 25 procent en kan oplopen tot 50 procent (exclusief gemeentebelasting).
Hoe wordt vastgoed belast dat u verhuurt?
Wat u precies moet aangeven, hangt af van de manier waarop de huurder uw woning gebruikt.
1. Alleen privégebruik
Gebruikt de huurder uw pand alleen privé, dan is de belastingberekening dezelfde als voor vastgoed dat u zelf gebruikt (zie hierboven).
2. Professioneel gebruik
Gebruikt de huurder uw pand voor zijn beroep of verhuurt u aan een vennootschap, dan moet u in uw belastingaangifte zowel het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen als de werkelijk ontvangen brutohuurinkomsten aangeven. Die laatste omvatten niet alleen de huurprijs, maar ook huurvoordelen zoals onderhouds- en herstellingskosten die normaal ten laste zijn van de verhuurder, maar aan de huurder worden doorgerekend.
Kosten voor onderhoud en herstelling mag u niet van de brutohuur aftrekken: de fiscus past zelf een kostenforfait van 40 procent toe. Die forfaitaire kosten worden wel afgetopt op twee derde van het niet-geïndexeerde ki, vermenigvuldigd met een factor 4,57. Er is ook een ondergrens: u wordt minstens belast op het geïndexeerde ki, verhoogd met 40 procent.
Eventueel betaalde interesten voor de financiering van de aankoop van het pand worden nog in mindering gebracht van het belastbaar onroerend inkomen. Het saldo dat overblijft na de voorgaande bewerkingen wordt bij uw overige inkomsten gevoegd en belast tegen uw hoogste belastingtarief. Dat zogenaamde ‘marginale belastingtarief’ bedraagt minstens 25 procent en kan oplopen tot 50 procent (exclusief gemeentebelasting).
3. Gemengd gebruik
Gebruikt de huurder uw pand deels privé en deels voor zijn beroep? Denk aan een leerkracht die een deel van zijn woning als kantoor aanwendt. Als in de geregistreerde huurovereenkomst het gebruik en de prijs werden uitgesplitst, mag u dezelfde uitsplitsing gebruiken in uw belastingaangifte: de werkelijke huur voor het deel dat gaat over het professioneel gebruik en een proportioneel deel van het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen voor het overige.
Is er in de huurovereenkomst geen uitsplitsing gemaakt, dan moet u verplicht de brutohuur aangeven, net zoals de woning volledig professioneel gebruikt wordt.
Wat als u een pand gemeubeld verhuurt?
Behalve het onroerend inkomen uit de verhuur van het gebouw is er ook een roerend inkomen uit de verhuur van meubelen. Dat laatste moet u in vak VII voor roerende inkomsten aangeven (Titel ‘B. Netto-inkomen van verhuring, verpachting, gebruik of concessie van roerende goederen’ bij de code 1156/2156).
U kunt de uitsplitsing tussen roerend en onroerend inkomen vastleggen in de huurovereenkomst. Is er geen verdeling afgesproken, dan gaat de fiscus ervan uit dat 40 procent van de huurprijs gaat over de meubelen. Het roerend inkomen wordt belast tegen een tarief van 30 procent, na aftrek van een kostenforfait.
Vastgoed op Belgische bodem moet u aangeven in vak III onder de titel ‘1. Belgische inkomsten’.
Als u nooit verhuurt of als de huurder uw pand alleen privé gebruikt, geeft u het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen aan bij de code 1106/2106. Moet u meer dan één pand aangeven, dan telt u de kadastrale inkomens op.
Is er sprake van professioneel gebruik, dan geeft u het niet-geïndexeerd ki aan bij de code 1109/2109 en de brutohuur bij de code 1110/2110.
Gebruikt u een deel van uw gezinswoning voor uw beroep, dan geeft u het gedeelte van het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen dat verwijst naar het professioneel gebruik aan bij de code 1105/2105.
