De voorbije jaren was vastgoed booming business. De markt werd niet alleen ondersteund door kopers van een gezinswoning, maar evenzeer door investeerders die een huis of appartement kopen om het te verhuren.
Het rendement van uw bakstenen belegging is meer dan alleen de huur afzetten tegen de prijs die u voor uw investeringspand betaalde. Sommige makelaars of projectontwikkelaars goochelen met rendementen van 5, 6, 7 procent of meer, maar dat is niet realistisch, zegt Frédéric Vandenhende van Investr, een platform voor vastgoedinvesteerders. ‘Voor een nieuwbouw is een brutorendement van 2,7 à 3,3 procent realistisch. Netto, waarbij ook rekening wordt gehouden met de kosten, is dat 2,4 à 3 procent.’
We raden aan niet te lang eigenaar te blijven van een investeringspand. Na 12 tot 15 jaar duiken de eerste grote kosten op.
De keuze van uw aankoop bepaalt uw rendement al deels. Gaat u voor een bestaand pand (dat u eventueel renoveert) of kiest u voor een nieuwbouw? ‘De kostenstructuur van een nieuwbouw is anders dan van een bestaande woning’, zegt Vandenhende. Zo betaalt u bij nieuwbouw 21 procent btw op de constructie, terwijl u bij een bestaand investeringspand in Vlaanderen rekening moet houden met de registratierechten van 10 procent. In Brussel en Wallonië bedragen die 12,5 procent. Daarnaast zult u bij de aankoop van een bestaand pand ook sneller rekening moeten houden met herstellingskosten.
Ook of u al dan niet een hypothecaire lening afsluit voor de financiering van de aankoop speelt een rol. Als u het pand verhuurt, ontvangt u huur, maar als u ook een lening moet afbetalen, beïnvloedt dat uw rendement.
Met een fictief voorbeeld maken we u wegwijs in de berekening van het rendement van uw vastgoedinvestering. Daarbij gaan we uit van een aantal veronderstellingen. We kiezen voor een nieuwbouw, die deels gefinancierd wordt met een hypothecaire lening. En we gaan ervan uit dat u uw investeringspand na tien jaar verkoopt.
Totale aankoopsom
U hebt uw oog laten vallen op een nieuwbouwappartement van 306.000 euro. De totale aankoopsom is niet hetzelfde als de prijs die u voor het pand op tafel legt. Wie vastgoed koopt, moet rekening houden met bijkomende kosten. In ons voorbeeld zijn dat registratierechten op de grondwaarde en btw op de constructiewaarde. Omdat u een lening (zie verder) afsluit, komen daar ook hypotheekkosten bij. Omdat het kopen van vastgoed nu eenmaal via een notaris verloopt, zijn er ook notariskosten. ‘In dat bedrag houden we ook al rekening met de kosten voor onder meer de basisakte’, zegt Vandenhende. Alles samen maakt dat dat uw nieuwbouwflat van 306.000 euro u 370.478,57 euro kost.
Zelf investeert u 200.000 euro, zodat u bij de bank nog een lening van 170.478,57 euro afsluit. Met een looptijd van 15 jaar en tegen een rente van 1,5 procent bedraagt de maandelijkse aflossing 1.057,45 euro.
Voor een nieuwbouw iseen brutorendement van 2,7 à 3,3 procent realistisch. Netto is dat 2,4 à 3 procent.
U hebt een huurprijs van 950 euro bepaald. Die volstaat dus niet om de maandelijkse aflossing van de lening te dekken. Bovendien moet u ook hier rekening houden met kosten. U moet jaarlijks onroerende voorheffing betalen, mogelijk wordt het flatgebouw beheerd door een syndicus, enzovoort. ‘Voor een nieuwbouwappartement houden we de eerste tien jaar rekening met een kostenpercentage van 12 procent van de huurprijs. Voor een bestaand pand is dat 18 procent’, zegt Vandenhende.
In ons voorbeeld betekent dat dat u van de maandelijkse huurinkomst al meteen 114 euro moet aftrekken. U houdt dus geen 950 euro, maar slechts 836 euro over. Dat maakt dat u 221,45 euro moet bijpassen om de lening voor uw pand maandelijks af te lossen. ‘Dat kunt u eventueel oplossen door ofwel de looptijd van de lening te verlengen, zodat het maandelijks aflossingsbedrag wat zakt, of door meer eigen middelen in de strijd te gooien, waardoor u minder moet lenen’, zegt Vandenhende.
Met de huurprijs en de totale aankoopsom kunt u nu ook het bruto- en nettorendement op jaarbasis berekenen. ‘Daar gaan veel mensen in de fout’, zegt Vandenhende. Ze nemen de aankoopprijs als basis voor hun berekening en niet de totale aankoopsom. Met een brutorendement van 3,08 procent en een nettorendement van 2,71 procent zitten we zowat in het midden van de realistische vork.
Verkopen
Wat als u het pand na tien jaar weer verkoopt? Mag u dan gewoon het netto- huurrendement optellen bij uw meerwaarderendement? ‘Nee’, zegt Vandenhende. De eerste jaren haalt u een negatief meerwaarderendement uit uw investering. Dat komt omdat u boven op de aankoopprijs ook kosten heeft. ‘Een nieuwbouw heeft vijf tot zeven jaar nodig om de kosten die bij de aankoop van het pand kwamen kijken te recupereren. Bij bestaand vastgoed is dat ongeveer vier jaar. Vandaar wat wij investeerders aanraden om een pand minstens zeven à acht jaar aan te houden. Te lang eigenaar blijven, is ook niet ideaal, omdat doorgaans na 12 à 15 jaar de eerste grote herstellingskosten opduiken.’
Weet dat rendement ook cumuleert met de opbrengst. Dat maakt dat een rendement van 3 procent op 100.000 euro na het eerste jaar 103.000 euro wordt en na het tweede jaar 106.090 euro. U berekent de 3 procent in het tweede jaar op de 103.000 euro en niet meer op de 100.000 euro. Na tien jaar is uw 100.000 euro op die manier 134.391 euro geworden. ‘Velen denken dan dat het rendement dan 3,4 procent is, maar dat is het dus niet’, zegt Vandenhende.
Laten we teruggaan naar ons voorbeeld. Als u na tien jaar - om helemaal correct te zijn: na tien jaar en een maand - verkoopt, is de geschatte waarde van uw pand bij verkoop 373.728,35 euro. We hebben in deze simulatie rekening gehouden met een jaarlijkse waardestijging van 2 procent. Let wel: het uitgangspunt voor de meerwaarde is de aankoopprijs, niet de totale aankoopsom. ‘Ook daar durven projectontwikkelaars al eens tegen te zondigen’, zegt Vandenhende.
We zijn er in dit voorbeeld van uitgegaan dat u een makelaar in de arm neemt. Daar betaalt u natuurlijk voor. Doorgaans rekenen makelaars een vergoeding van 3 procent op de verkoopprijs aan (+21% btw). Mogelijk moet u ook nog enkele attesten verzamelen, waardoor de kosten bij verkoop in ons voorbeeld uitkomen op 15.823,16 euro.
Als we kijken naar de huuropbrengsten die u over die tien jaar realiseerde, dan is dat een negatief bedrag, aldus Vandenhende. Dat komt omdat de huurprijs (die u elk jaar indexeerde) de kosten en de afbetaling van de lening niet dekt.
Omdat bij de verkoop van vastgoed tussen het ondertekenen van het compromis en de eigenlijke akte doorgaans een viertal maanden zit, nemen we die maanden ook in rekening.
Een laatste parameter is de vervroegde terugbetaling van uw woonkrediet. ‘Na tien jaar zult u 107.031,57 van de ruim 170.000 euro aan kapitaal hebben terugbetaald. Dat maakt dat u dus nog ruim 63.000 euro aan de bank moet, plus een wederbeleggingsvergoeding.’
Dat brengt het jaarlijks rendement van uw investering op 3,14 procent.
In deze berekening is geen rekening gehouden met leegstand. Als een huurder vertrekt en u niet meteen een nieuwe kandidaat vindt om in uw pand te gaan wonen, dan ontvangt u geen huurinkomsten voor die maanden, terwijl de afbetaling van uw krediet wel blijft doorlopen.
