Het bodemattest, het energieprestatiecertificaat, een postinterventiedossier, het attest van de keuring van de elektrische installatie... Het zijn maar enkele van de documenten die u als verkoper ter beschikking moet stellen aan de kandidaat-koper als u uw pand van de hand doet.
Verkoopt u een appartement, dan komt daar nog specifieke informatie over de mede-eigendom bij. In een flatgebouw zijn er immers ook gemeenschappelijke delen, waarvan de verkoper mede-eigenaar is en waarover hij samen met de andere eigenaars in het gebouw beslissingen neemt. Als kandidaat-koper is het uiteraard van belang dat u weet welke beslissingen dat zijn en of er grote kosten zitten aan te komen. Denk aan een nieuw dak of nieuwe ramen. Zo wordt u achteraf niet met onvoorziene uitgaven geconfronteerd. Vandaar dat een syndicus wettelijk verplicht is voorafgaand en bij het sluiten van een verkoopovereenkomst bepaalde informatie over de mede-eigendom mee te delen.
Een syndicus staat in voor het dagelijks beheer van de mede-eigendom of de gemeenschappelijke delen van een gebouw. Denk aan de lift, de inkomhal, de tuin of de toegangspoort tot de ondergrondse garages. Als in de hal een lamp stuk is of als de tuin een onderhoudsbeurt nodig heeft, regelt de syndicus dat. Hij beheert ook de tegoeden van de mede- eigenaars, zoals de rekening waarop de maandelijkse lasten worden gestort en het reservefonds. De syndicus staat ook in voor het organiseren van de jaarlijkse algemene vergadering, waarop mede-eigenaars beslissingen nemen over de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
Voor het sluiten van een compromis of het ondertekenen van een bod of aankoopbelofte moet een potentiële koper onder meer deze informatie krijgen:
- Het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal. Dat eerste bedrag is de som van de voorschotten die mede-eigenaars betalen om de dagelijkse kosten van de gemeenschappelijke delen te dekken. Denk aan de elektriciteit voor de verlichting in de gangen of het onderhoud van de tuin. Het reservekapitaal is het appeltje voor de dorst om grotere uitgaven voor het gebouw te dekken, zoals het vernieuwen van het dak.
- De notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de vorige drie jaren. Aan de hand van die verslagen kan een kandidaat-koper een beeld krijgen van eventuele gebreken in het gebouw en kosten die moeten worden gemaakt.
- Het bedrag van de eventueel verschuldigde achterstallen van de uittredende mede-eigenaar/verkoper en de kosten die daarbij al gemaakt zijn.
Als informatie ontbreekt, kunt u het ondertekenen van de authentieke akte uitstellen.
15 dagen
De syndicus moet die informatie binnen 15 dagen meedelen als de verkoper, zijn eventuele vastgoedmakelaar of notaris ze vragen.
Behalve de precontractuele informatieplicht moet de syndicus ook bij het opstellen van de authentieke akte door de notaris nog bepaalde financiële informatie over de verdeling van de gemeenschappelijke kosten meegeven. Het gaat onder meer om uitgaven waarover de algemene vergadering van mede-eigenaars of de syndicus zelf beslist hebben voor de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling gevraagd heeft. Zo’n info moet de notaris via een aangetekend schrijven opvragen bij de syndicus. De syndicus mag de info per mail versturen binnen 30 dagen.
Info ontbreekt
Wat als die informatie niet op tijd wordt meegedeeld? Kan de verkoop dan doorgaan? Een bod is in principe bindend. U kunt dus niet zomaar onder een aankoop uit. Als informatie ontbreekt, kunt u het ondertekenen van de authentieke akte uitstellen tot de gevraagde info er is of een opschortende voorwaarde laten toevoegen. Dan vindt de eigendomsoverdracht enkel plaats als de informatie bijvoorbeeld binnen 14 dagen wordt verkregen en die niet nadelig is. Stel dat de algemene vergadering vlak voor de vaste datum van aankoop beslist heeft het appartementsgebouw te renoveren en u van de aankoop had afgezien mocht u dat geweten hebben, dan kan dat via een opschortende voorwaarde.
Nog dit: Ook de notaris moet informatie meedelen aan de syndicus. Denk aan de dag waarop de akte verleden is. Dat stelt de syndicus in staat een correcte afrekening op te stellen voor de uittredende mede-eigenaar/verkoper. Weet dat u wat u in het reservefonds stak, niet kunt terugvorderen. U kunt er wel rekening mee houden bij het instellen van de verkoopprijs.
