Twee maanden in ons kot blijven: het doet wat met een mens. Maar ook met de vastgoedmarkt. Sinds plaatsbezoeken vanaf mei weer zijn toegelaten, gonst het van de bedrijvigheid. De vraag naar woningen is groot. ‘Mensen hebben veel tijd gehad om na te denken en plannen te maken’, zegt Filip Dewaele van Dewaele Vastgoed.
Volgens de notarissen waren de maanden juli en augustus de drukste zomermaanden sinds 2007. Toch zit de vastgoedmarkt nog niet op het niveau van 2019 en bedroeg de achterstand op 31 augustus nog 6,4 procent. Dat merkt ook de makelaarsgroep ERA Belgium. ‘Van de 20 procent achterstand door de lockdown hebben we al een stuk ingehaald. Maar we hinken nog 9 procent achterop tegenover vorig jaar’, zegt topman Johan Krijgsman.
Verkoper staat sterk
De positie van de verkoper is de voorbije maanden sterker geworden. ‘Er is druk om meer richting vraagprijs te bieden’, zegt Krijgsman. Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs verkleint. ‘Bij een vraagprijs van 100.000 euro werd de woning vorig jaar gemiddeld verkocht aan 94.000 euro, nu is dat 96.000 euro.'
Bij een vraagprijs van 100.000 euro werd de woning vorig jaar gemiddeld verkocht aan 94.000 euro, nu is dat 96.000 euro.
In sommige regio’s gaan panden (ver) boven de vraagprijs van de hand, vooral in de rand rond steden als Antwerpen, Brussel of Gent. Het zijn gebieden die voor de lockdown al populair waren. ’80 à 90 procent van onze verkopen verlopen evenwel normaal’, zegt Krijgsman. ‘Maar in sommige regio’s trekken we grote ogen.’
Het vooruitzicht van een huis met tuin of een appartement met terras spreekt kandidaat-kopers zo aan dat ze meer bieden dan wat de verkoper vraagt. ‘Huizen worden soms aan meer dan 20 procent boven de verkoopprijs verkocht ’, zegt Wim Peleman van Dewaele Vastgoed.
‘Door het wegvallen van de woonbonus (het fiscale voordeel voor de gezinswoning, red.) en de lage rente was er precorona al een schaarste in de Antwerpse rand. Tijdens de lockdown is de vraag van mensen die groener en groter willen wonen alleen maar gegroeid’, zegt makelaar David Druyts.
Volgens Thomas Valkeniers, de CEO van vastgoedkantoor Pajota, zijn het vooral woningen in het segment tot 500.000 euro en woningen die scherp geprijsd zijn die boven de vraagprijs van de hand gaan. ‘Vorige week hebben we een pand verkocht met een vraagprijs van 419.000 euro. De uiteindelijke verkoopprijs was 432.500 euro.’
Gesloten omslag
‘Door corona verloopt de verkoopprocedure anders', zegt Valkeniers. 'Vroeger werden 20 kandidaat-kopers bij elkaar gezet. Wie de vraagprijs bood, had het pand. Dat kan door de afstandsregels niet meer. We spreiden de bezoeken en je krijgt tot een bepaalde dag om een bod te doen. Als we zien dat meerdere kopers de vraagprijs bieden, vragen we hen een finaal bod onder gesloten omslag te doen.’
Er wordt ook vaker via een presale verkocht. Daarbij wordt een pand online te koop gezet met de boodschap dat de prijs een richtprijs is en geen vraagprijs, en dat er enkele weken later een kijkdag is, doorgaans op zaterdag en zondag. Die dagen worden dan volgeboekt met afspraken, waarna kandidaat-kopers kunnen bieden onder gesloten enveloppe tot maandagavond.
Kopers vinden het systeem van presale vaak oneerlijk, tot we uitleggen dat iedereen zo een eerlijke kans krijgt. Maar het is wel survival of the fittest.
‘We verkopen nu systematisch via presale. Niet om de prijs op te drijven, wel om iedere koper een eerlijke kans te geven’, zegt Wim Peleman. ‘Kopers vinden het vaak oneerlijk, tot we uitleggen dat iedereen zo een eerlijke kans krijgt. Maar het is wel survival of the fittest’, zegt David Druyts.
Al is niet iedere makelaar gewonnen voor het systeem. ‘Wij doen niet mee aan verkopen via presale om deontologische redenen. Het is vooral belangrijk duidelijk te communiceren als verkoper en niet van spelregels te veranderen tijdens het proces’, zegt makelaar Wout Jacobs.
Te veel?
De vraag is of je als koper niet te veel betaalt als je boven de vraagprijs biedt. ‘Wat is te veel?', zegt Krijgsman. 'Een prijs komt altijd tot stand via vraag en aanbod. Als kandidaat-koper moet je dus blijven kijken naar dat aanbod, naar vergelijkbare panden in de buurt en niet zomaar opbieden, want dan ga je fouten maken en kan het inderdaad zijn dat je te veel betaalt.’
‘Je moet je niet laten meesleuren door het moment zelf’, benadrukt ook Filip Dewaele. ‘Al is dat niet makkelijk als je al een paar keer naast een pand gegrepen hebt.’
Niet kassa kassa
‘Het is niet overal kassa kassa’, zegt Frédéric Vandenhende van Investr, een platform voor vastgoedinvesteerders. ‘Brugge lijdt onder een oude bevolking die niet groeit en de crisis in het internationaal toerisme. In Hasselt is er gewoon te veel gebouwd. In Mechelen is de markt beter in evenwicht. Maar dat is broos.’
Wat doet dit alles met de vastgoedprijzen? Globale cijfers zijn er niet. De notarissen komen pas volgende maand met hun vastgoedbarometer naar buiten. Maar uit cijfers van ERA Belgium blijkt dat vastgoed nog altijd duurder wordt.
De makelaarsgroep, die in ons land meer dan 100 kantoren telt en ongeveer 5 procent van de markt in handen heeft, verzamelde cijfers van gemeenten waar ze minstens 10 huizen of appartementen verkocht. Daaruit blijkt dat huizen tegenover vorig jaar 6,2 procent duurder zijn geworden. Gemiddeld veranderde een woning bij ERA voor 280.595 euro van eigenaar tegenover 264.246 euro in 2019. Voor appartementen noteert de groep een stijging van 19 procent, van 175.955 naar 209.919 euro. Ook in de rand rond Antwerpen en Brussel werden huizen duurder. Appartementen laten een gemengd beeld zien.
Brussel lijdt enorm onder de extreem lange vergunningsprocedures en het gebrek aan koopkracht in veel gemeenten.
‘Brussel lijdt enorm onder de extreem lange vergunningsprocedures en het gebrek aan koopkracht in veel gemeenten’, zegt Frédéric Vandenhende.
In alle steden is er ook één grote uitdaging: nieuwbouw op plan verkopen. ‘Veel ontwikkelaars hebben hun projectgronden duur gekocht voor corona toesloeg. Dat kan achteraf te duur zijn geweest om het eindproduct tegen een prijs te verkopen die de koper aanvaardbaar vindt en aankan’, zegt Vandenhende.
Prognoses aangepast
Economen reageren verrast op de sterkte van de woningmarkt en de prijsstijgingen. BNP Paribas Fortis past zijn prognoses aan. Tot dusver ging econoom Koen De Leus uit van een prijsdaling van 1 procent dit jaar en een stabilisatie van de prijzen volgend jaar. ‘We gaan nu uit van een prijsstijging van 2 procent dit jaar, en 1 à 2 procent volgend jaar.’
‘Normaal zou een stijging van de werkloosheid en een toenemende verkoop van huizen niet synchroon mogen lopen tijdens een typische recessie. Maar dit is geen typische recessie’, zegt De Leus. ‘De stijging van de werkloosheid is beperkt gebleven door de tijdelijke werkloosheid. De rente is gunstig geëvolueerd en ook het beschikbaar inkomen is door de overheidssteun positief gebleven.’
De impact van de lockdown laat zich vooral voelen in sectoren waar de mensen het minst verdienen, zegt De Leus. ‘Die mensen huren het vaakst. Als zij definitief ontslagen worden, heeft dat niet onmiddellijk een impact op de residentiële huizenprijzen. Verhuurders kunnen dan wel getroffen worden.’
KBC houdt nog vast aan zijn prognoses voor de vastgoedmarkt. ‘Er is ontegensprekelijk een economische corona-impact. Hoe groter en hoe langer die duurt, hoe groter de impact op de woningprijzen. In het slechtste scenario zien we een correctie met 1,5 procent in 2020 en met 6 procent in 2021. Misschien wordt dat, als het een erg zware en lange crisis wordt, een daling met 10 procent over enkele jaren. Dat is niet dramatisch na 37 jaar van vrijwel onafgebroken prijsstijgingen’, zegt de econoom Johan Van Gompel.
