Bent u de eigenaar van een tweede verblijf in het buitenland dat u zelf gebruikt of verhuurt aan een privépersoon? Vanaf volgend jaar verandert de manier waarop dat belast wordt.
Het nieuwe belastingregime komt er nadat België meerdere keren werd veroordeeld door het Europees Hof van Justitie. Het probleem was de ongelijke fiscale behandeling van vastgoed in België (op basis van het kadastraal inkomen) en vastgoed in het buitenland (op basis van de (huur)waarde). Om de discriminatie weg te werken zal ook buitenlands vastgoed op basis van een kadastraal inkomen (ki) belast worden. De fiscus, meer bepaald de administratie Opmetingen en Waarderingen, zet de eerste stappen om voor buitenlands vastgoed een ki te bepalen.
Ik ben al langer eigenaar. Hoe moet ik mijn gegevens doorgeven aan de fiscus?
Eigenaars van buitenlands vastgoed zijn verplicht dat in hun jaarlijkse belastingaangifte invullen. De fiscus heeft deze week 170.000 formulieren verstuurd naar wie een buitenlands vastgoed aangaf. Kocht u vorig jaar een buitenlands vastgoed en geeft u dat in de belastingaangifte van dit jaar voor het eerst aan? Dan ontvangt u het formulier vanaf september of oktober.
De vraag is of dit een opstap naar een vermogenskadaster kan zijn.
Als u uw eBox, de elektronische mailbox van de overheid, geactiveerd hebt, ontvangt u daarin het digitale formulier. Zoniet valt een papieren formulier via de post in uw brievenbus. De aangifte kan online ingediend worden via MyMinfin. Dat moet uiterlijk op 31 december 2021. Ontvangt u geen formulier, dan moet u spontaan aangifte doen.
Wie moet aangifte doen?
Iedereen die een zakelijk recht heeft op vastgoed buiten de landsgrenzen. Daarbij bent u volle eigenaar of hebt u een recht op het vruchtgebruik, de erfpacht of het recht van opstal. ‘Opvallend is dat ook bezitters van de blote eigendom het aangifteformulier moeten invullen. Daarvoor is geen wettelijke basis en het is niet relevant, omdat blote eigenaars het vastgoed niet moeten opnemen in hun belastingaangifte. De vraag is of dat een opstap kan zijn naar een vermogenskadaster’, zegt Rosanne Van Gael, advocaat bij Cazimir.
De aangifte is individueel. Partners die samen eigenaar zijn, moeten elk een eigen aangifte indienen. Als u meerdere eigendommen in het buitenland hebt, moet u voor elk goed een aparte aangifte indienen.
Welke gegevens wil de fiscus?
Het aangifteformulier vraagt eerst naar het type goed (villa, appartement, terrein...) en de adresgegevens. Vervolgens moet u informatie geven over uw aandeel in de eigendom. Als u samen met uw partner een buitenlands vastgoed bezit en gehuwd bent zonder een huwelijkscontract (het wettelijk stelsel), moet zowel u als uw partner ‘1/2’ invullen in de eigen aangifte. Ook andere eigendomsverhoudingen zijn mogelijk. Als u de helft in volle eigendom en een kwart in vruchtgebruik hebt, moet u ‘3/4’ invullen.
In hetzelfde vak moet u aanvinken of u het vastgoed voor of na 1 januari 2021 hebt verworven. ‘Een vermelding van het aankoopjaar is niet in de wet voorzien. Dat het toch moet gebeuren kan belastingplichtigen die in het verleden hun buitenlands vastgoed niet correct hebben aangegeven zuur opbreken’, zegt Van Gael.
Op welke waarde wordt het kadastraal inkomen berekend?
Het kadastraal inkomen is geen werkelijk maar een fictief inkomen: het gemiddelde normale huurinkomen op een referentietijdstip, nog altijd 1 januari 1975. De fiscus reconstrueert de verkoopwaarde van 1975 op basis van de actuele verkoopwaarde. Dat is de prijs die onder normale marktomstandigheden kan worden bekomen bij een vrijwillige verkoop, exclusief de bijkomende kosten zoals belastingen. ‘De eigenaar mag de actuele normale verkoopwaarde zelf schatten, maar voor ingewikkelde gevallen doet hij het best een beroep op een deskundige. Er zijn geen regels voor de criteria waaraan die deskundige moet voldoen, evenmin bestaat een lijst van erkende schatters per land of regio’, zegt Florence Angelici, woordvoerder van de federale overheidsdienst Financiën. Is er geen recente deskundige waardebepaling, dan kan worden gewerkt met de aankoopprijs en de kosten van eventuele verbouwings- of bouwwerken.
‘Die manier om het ki te bepalen is nieuw. Opvallend is dat je met het formulier gedwongen wordt daarmee - minstens in eerste instantie - te werken. Volgens de letterlijke lezing van de wet moeten eerst de drie andere, al langer bestaande manieren om het ki te bepalen gebruikt worden: op basis van de huurwaarde in 1975, van de vergelijkbare panden in de buurt of van de verkoopwaarde in 1975’, zegt Van Gael.
Voor gronden gaat de nieuwe regeling standaard uit van 2 euro per hectare.
Ik ben aan het (ver)bouwen, maar de werken zijn nog niet klaar. Wat moet ik aangeven?
Voorlopig moet u een aangifte invullen voor de grond of het pand voor de uitvoering van de werken, waaraan vervolgens een kadastraal inkomen bepaald wordt. Als de werken zijn voltooid, moet u een specifieke aangifte invullen en zal een nieuw ki vastgesteld worden.
Veranderingen en renovaties kunnen leiden tot een herschatting van het ki. Dat stijgt na de installatie van een extra badkamer, het ombouwen van een zolder tot een slaapkamer of de aanleg van een zwembad. Ook de klassieke verbouwingen die de bewoonbare oppervlakte vergroten, zoals de aanbouw van een veranda, leiden tot een hoger ki.
Wat als ik niet akkoord ga?
Zodra het kadastraal inkomen is bepaald, wordt u daarvan op de hoogte gebracht met een aangetekende brief. Als u niet akkoord gaat, hebt u twee maanden om bezwaar in te dienen.
Wat als ik in 2021 buitenlands vastgoed kocht of koop?
Wie dit jaar een buitenlands vastgoed kocht of in de toekomst koopt, moet spontaan een aangifte indienen binnen vier maanden na de aankoop. Als u in de eerste helft van 2021 een buitenlands vastgoed hebt gekocht, kon u de aankoop al per e-mail of brief melden. Wie dat deed, ontvangt weldra een formulier. Er wordt rekening gehouden met de datum van verzending van uw e-mail of brief om na te gaan of u de indiendingstermijn gerespecteerd hebt.
Een nieuwe aankoop kunt u online via MyMinfin.be of met een formulier op de site van de fiscus aangeven. Ook een eventuele verkoop of een successie moet u spontaan melden.
