Eerst en vooral: wie investeert in vastgoed is vertrokken voor de lange termijn. Geld dat in stenen steekt, is minder mobiel dan een belegging in aandelen. Ook dan doet u dat met een langetermijnhorizon, maar u stapt sneller uit aandelen dan uit bakstenen.
Bruto is niet gelijk aan netto
‘Uiteraard zijn er heel wat voordelen gebonden aan investeren in vastgoed. Zo kunt u gebruikmaken van het drievoudig rendement - huurrendement, fiscaal rendement en meerwaarderendement - dat bij een verstandige aankoop een hoge opbrengst kan opleveren’, zegt Frédéric Vandenhende van het vastgoedplatform Investr. Reken uzelf daarbij evenwel niet rijk: u mag die drie rendementen niet bij elkaar optellen.
‘Stel dat u een nettohuurrendement van 3 procent hebt, een meerwaarderendement van 2 procent en een fiscaal rendement van 0,5 procent, dan bedraagt het totale rendement geen 5,5 procent. Dat zal een stukje lager liggen omdat u de eerste jaren een negatief rendement haalt uit uw investering.’
Dat zit zo. Wie vastgoed koopt, betaalt daar - afhankelijk van wat u koopt - registratierechten en/of btw op. U moet ook bij een notaris passeren en sluit misschien een lening af. ‘Die aankoopkosten kunnen gemakkelijk meer dan 30.000 euro bedragen. Dat verdient u de eerste jaren niet terug met huurinkomsten. Algemeen wordt gerekend dat u ongeveer zeven jaar nodig hebt om alle kosten voor een nieuwbouw te recupereren en ongeveer vier jaar bij bestaand vastgoed.
Een belegging in vastgoed is absoluut stabiel, maar u kunt geen uitzonderlijke rendementen halen.
‘Een belegging in vastgoed is absoluut stabiel, maar u kunt geen uitzonderlijke rendementen halen. Wees altijd realistisch en pas op als gegoocheld wordt met hoge rendementen.’
‘Al te vaak staren beleggers zich blind op het brutorendement eerder dan naar het nettorendement te kijken’, zegt Tim Leysen van het onderzoeksbureau Stadim. Bij het verhuren van een investeringspand duiken ook kosten op waarmee u rekening moet houden. Denk daarbij aan de jaarlijkse onroerende voorheffing, onderhoudskosten, beheerskosten, verzekeringen en leegstand.’
Nadenken over uw rendement begint al bij de keuze van uw pand. ‘Zo zal de stap van bruto naar netto groter zijn bij een ouder appartement omdat de onderhoudskosten hoger liggen, renovatiewerken zich opdringen of omdat het gebouw minder snel verhuurbaar is waardoor de leegstand oploopt of de huurprijs daalt’, zegt Leysen.
‘Dat betekent niet dat een nieuwbouw beter is’, benadrukt Leysen. 'Maar het betekent wel dat u voor de aankoop van een investeringspand de te verwachten kosten in rekening moet brengen om te kijken of de belegging voldoet aan het beoogde rendement.’
‘Bij een nieuwbouwappartement van goede kwaliteit is het nettorendement ongeveer 80 procent van het brutorendement, maar bij een ouder appartement met onderhoudskosten kan het nettorendement terugvallen tot 60 procent van het brutorendement.’
Lager rendement is meestal beter
Ook in vastgoed geldt: een hoger rendement vertegenwoordigt ook een hoger risico. Een ouder of slechter gelegen appartement haalt, zelfs na aftrek van de hogere kosten voor onderhoud, verzekering en leegstand, in vele gevallen een hoger nettorendement dan een nieuwbouwappartement. En dus kan het verleidelijk zijn om voor dat hogere rendement te gaan.
‘Een hoger rendement impliceert echter vaak een zwakkere eigendom, en dat brengt inherent andere risico’s met zich mee, zoals een verhoogde kans dat de interesse vanuit de markt verdwijnt, een verhoogde kans op verloedering van de buurt, of een verhoogde kans op onverwachte renovatiekosten. Mogelijk worden ook financieel of sociaal zwakkere huurders aangetrokken, wat in bepaalde gevallen kan leiden tot hogere beheerskosten of onbetaalde huur’, aldus Leysen.
Investeren is niet altijd miserie
‘Als u alles zelf wilt doen kruipt meer tijd en energie in een belegging in vastgoed. U moet op zoek gaan naar een huurder, altijd paraat staan als er eventuele problemen opduiken, voortdurend controleren of de huurder betaald heeft, de indexatie van de huurprijs doorrekenen, enzovoort. U kunt dit ook uitbesteden aan een rentmeester. Dat kost geld, maar u krijgt ook heel wat terug. De algemene regel is dat tussen de 8 en 12 procent wordt gevraagd op de jaarhuurinkomsten’, zegt Vandenhende.
'Als u vastgoed wil kopen, ga dan naar een makelaar met kennis van zaken die u goed adviseert over elk facet van de investering.'
Kijk vooruit
Een van de voordelen van investeren in vastgoed is de meerwaarde. In het verleden werd makkelijk gegoocheld met meerwaardeparameters die uiteindelijk de kers op de taart moeten opleveren. Weet dat de meerwaarde alleen gerealiseerd wordt bij de verkoop van uw pand. ‘Stel u daarom altijd de vraag: wie kan mijn investering binnen pakweg 15 jaar overkopen? Is dat een andere investeerder of een particulier die er zelf wil wonen? Als de keuzes zeer beperkt zijn, beïnvloedt dat de verkoopprijs. Als je in een hotelkamer investeert, is de enige koper van je hotelkamer een andere investeerder’, aldus Vandenhende
‘Een factor die vaak uit het oog verloren wordt, is het ruimtelijke aspect’, zegt Leysen. ‘Onze manier van wonen verandert. Een historisch voorbeeld is onze kijk op keukens. In de jaren 70 waren veel woningen voorzien van een kitchenette, terwijl de keuken later een meer centrale plek in de woning kreeg. Tegenwoordig is het vaak de belangrijkste ruimte in een woning. Hou dus beter ook rekening met het reconversiepotentieel als u investeert in vastgoed.’
