‘Mijn eerste huurappartementje in hartje Leuven had een mooie overdekte parkeerplaats. Ik woonde toen in een leuke buurt, met veel terrasjes én een enorm parkeertekort’, blikt Ivo Van Genechten (56) terug. ‘Door mijn beperking had ik geen nood aan die parkeerplaats. Ik hing een briefje op de poort, een dag later had ik een huurder die met plezier de vraagprijs van 900 Belgische frank (22 euro) betaalde. Samen met de verhuur van een niet gebruikte kelderberging werd op die manier 10 procent van mijn huurkosten door de buren betaald.’
De beperking waarover Van Genechten het heeft, is de oogziekte die hem al op jonge leeftijd langzaam blind maakte. Het weerhield hem er niet van een succesvol vastgoedinvesteerder te worden. De historische anekdote herbergt echter nóg iets belangrijks: het zien van opportuniteiten. Het is de leidraad voor elke investeerder.
Rendement gegarandeerd
Van Genechten bracht zopas het boek ‘Rijk worden met vastgoed’ uit. Zijn eerste stap als vastgoedinvesteerder zette hij nadat hij was afgestudeerd als handelsingenieur. Het bleef bij die ene ervaring, tot hij later zijn gezinswoning met een mooie meerwaarde verkocht. ‘Ik taxeerde de woning op 310.000 euro. Omdat ik geloof in het psychologisch effect van getallen. Iemand zal makkelijker 270.000 euro bieden als je 290.000 euro vraagt, dan 290.000 euro bij een vraagprijs van 310.000 euro.’ Zijn gevoel werd bewaarheid en hij realiseerde een meerwaarde van 150.000 euro, bijna 100 procent op 17 jaar, of 5,5 procent per jaar. Toen ging er een belletje rinkelen. Met een deel van de winst kocht hij een studio, en de trein was vertrokken.
‘Sinds 1970 zijn de vastgoedprijzen in Vlaanderen bijna continu gestegen, jaarlijks met ongeveer 2 procent. De jongste vijftig jaar was er slechts drie keer een prijsdaling. In tijden van inflatie, zoals nu, staan heel wat investeringen of beleggingsvormen onder druk. Huurprijzen worden echter altijd geïndexeerd, waardoor ze met de inflatie mee stijgen’, luidt zijn argumentatie. Wie in vastgoed belegt, investeert dus in een product waarvan het jaarlijks rendement gegarandeerd mee in waarde stijgt. Bovendien is de ruimte schaars en is er dus steeds minder plaats voor nieuwbouw. ‘Maar ook steeds minder mensen kunnen zich de aanschaf van een bestaande woning veroorloven. Zo blijft de huurmarkt nog voor vele jaren een stabiele en stijgende markt. Vanuit de visie van een investeerder is dat dus een gegarandeerd succes.’
Gouden stelregel
In zijn woning in Spanje opent hij zijn Excelbestand. Het is zijn opvolgingslijst voor vastgoed die hij continu up-to-date houdt. Wekelijks schrijft hij nieuwe potentiële panden in, via vertrouwde platformen of andere bronnen. ‘Ik volg de prijzen per vierkante meter van nabij op, en ik selecteer panden volgens de marktprijs.’ Enkele uurtjes werk in een week, met resultaat. ‘Eerst moet je voor jezelf een doel bepalen: wil je een appeltje voor de dorst, of wil je een passief inkomen uit vastgoed behalen? Stel daarna je criteria op. Mijn focus ligt op tweeslaapkamerappartementen en studio’s.’
‘Wie in vastgoed belegt, investeert in een product waarvan het jaarlijks rendement gegarandeerd mee in waarde stijgt.’
Die vastgoedmix kwam er niet zomaar, maar is het resultaat van gedegen huiswerk. ‘Een studio biedt een relatief hoog rendement: er is veel vraag naar, omdat het aantal singles toeneemt. Het rendement ligt makkelijk rond 5 procent. Een tweeslaapkamerappartement is in trek bij mensen die sparen voor een eigen woning. Dat zijn vaak aangename huurders, die al snel een vijftal jaar blijven.’
De regio beperkt hij tot de kust en Limburg. ‘De kust heeft veel aanbod, de oorspronkelijke flateigenaars zijn overleden en de kleinkinderen kijken op tegen de renovatiekosten. De Limburgse regio rond Landen is er een met groeipotentieel, met veel pendelaars en aantrekkelijke prijzen.’
Huizen in drukke steden als Gent of Antwerpen, daarin steekt Van Genechten geen tijd. ‘De vraag is zo groot dat ze binnen de week verkocht zijn. Handelspanden en villa’s zijn ook niet interessant. Ik geloof in ‘kleingoed’.’
Zijn gouden stelregel? Een pand goedkoop kopen. Dat klinkt logisch, maar Van Genechten hanteert er een berekende methodiek voor. ‘Ik probeer minstens 13 procent onder de marktprijs in te kopen. Daarmee heb je de registratiebelasting en de notariskosten betaald, en als je het pand door omstandigheden snel weer op de markt moet zetten, heb je zeker geen verlies geleden.’
Koopjes
Om dergelijke koopjes te vinden, zoekt hij zogeheten ‘labiele panden.’ Daarmee bedoelt hij woningen waarvan je vermoedelijk de vraagprijs aan het wankelen kunt brengen. ‘Je moet door bepaalde situaties heen kunnen kijken. Hoe slechter de woning er op het eerste gezicht uitziet, des te beter. Mensen schrikken, het pand raakt niet verkocht. Maar als de basis goed zit, moet je daardoor kunnen kijken.’
Hoe je daardoor kunt kijken als je blind bent, durven we te vragen? Een korte gemeende lach ontglipt hem, maar dan gaat hij meteen over naar de verklaring. ‘Ik laat me omringen door mensen die ik vertrouw. Maar voor de analyse en selectie van mijn vastgoedprojecten vertrouw ik op mijn Excel. Vastgoed moet je niet zozeer bekijken, maar moet je vooral becijferen.’
Dat betekent ook: sommige woningen laten passeren. ‘Je kent de boutade: kansen zijn als bussen, er is er altijd een onderweg.’
De actualiteit volgen, beleidsmaatregelen en de economie inschatten. Het zijn allemaal onderdelen van het huiswerk. ‘Een stad of regio evolueert. Dat tijdig inschatten en wat de gevolgen kunnen zijn voor vastgoed in een regio, het hoort er allemaal bij.’
Zijn Excel bevat zeven variabelen om te achterhalen of een woning labiel is of niet.
Vernielde kuststudio
Lager inkopen dan de marktprijs betekent niet dat je later onder die marktprijs uw pand moet verkopen. ‘Vastgoed heeft geen vaste prijs. Dat betekent dat een ervaren verkoper er meer voor kan bekomen dan iemand met minder ervaring.’ En ervaring is de optelsom van onze fouten. ‘Soms moet je je verlies durven te pakken, zoals op de beurs. Zo liet ik mij in 2010 verleiden door een overtuigend verkooppraatje voor een nieuw project in Evere. “Luxueuze businessflats in de omgeving van de NAVO-site, die in volle ontwikkeling was.” Ik kocht te duur, de verhuurprijs bleef onder de aflossing die ik aan de bank moest betalen en dezelfde promotor pootte er nóg eens drie woonblokken neer, waardoor er een overaanbod ontstond. Lang verhaal kort: ik verkocht de flat met verlies, want door het overaanbod waren de verkoopprijzen niet gestegen. Les geleerd: probeer er altijd voor te zorgen dat wat je binnenkrijgt aan huurgelden meteen ook je afbetaling dekt en een klein beetje geld opbrengt. Die positieve cashflow is belangrijk.’
Ook een vernielde studio aan de kust door een vervelende huurder staat op die lijst met ervaringen. Een tip van de investeerder: ‘Begin met een huurcontract van één jaar. Na een jaar gaat het contract dan stilzwijgend over in een van lange duur. Beschouw het als een proeftermijn. Zo hou je de touwtjes in handen om bij problemen in dat eerste jaar zonder grote juridische twisten een huurder uit je pand te krijgen.’
